De druk op de studentenhuisvestingsmarkt wordt in stand gehouden door de woningbehoefte van nieuwe internationale studenten en het beperkte aanbod op de startersmarkt. Doordat het steeds lastiger wordt voor starters om een woning te kopen of te huren, blijven deze starters langer in hun studentenwoning wonen.
'In 2024 bestaat 75 procent van de werkende bevolking uit millennials'
Als gevolg van het aantal millennials in de Nederlandse samenleving verandert ook de vraag naar huisvesting; en dan met name de woonconcepten met voorzieningen Voor de millenial geldt: maximale ontzorging bij maximale flexibiliteit.
Starters vormen de grootste groep woningzoekenden in Nederland. Maar liefst 380.000 starters (35,7 procent van alle starters) zijn op dit moment op zoek naar een geschikte nieuwe woning. Dit aandeel is de afgelopen zes jaar met bijna een derde gegroeid als gevolg van veranderde voorkeuren, en hogere huur- en koopprijzen. Bijna 50 procent van deze groep is op zoek naar een huurappartement. In het verleden wilden starters een studio of klein appartement, maar deels dankzij de opkomst van de ‘deeleconomie’ gaan starters nu vaak op zoek naar woonruimte met gedeelde faciliteiten, flexibiliteit, service en comfort. Deze manier van wonen heeft veel gemeen met de manier waarop studenten (en ook starters) wonen, waardoor het onderscheid tussen studentenhuisvesting en reguliere huisvesting langzaam vervaagt en de druk op studentenhuisvesting dus zeker niet vermindert.
'De mogelijke toename van beleggingsrisico’s door de daling van het aantal studenten vanaf 2024 wordt ruimschoots gecompenseerd door het vervagende onderscheid tussen de studenten- en de startersmarkt.'
De beleggingsmarkt volgt de gebruikersmarkt en investeerders spelen duidelijk in op de vermenging tussen studentenhuisvesting en de reguliere woningmarkt. Bijna de helft van alle geplande ontwikkelingen in studentenhuisvesting is een mix van studentenhuisvesting met reguliere woonruimte.
Ik zie tevens een verschuiving plaatsvinden in het type belegger wat zich op de studentenhuisvestingsmarkt begeeft. Er zijn verschillende redenen waarom steeds meer beleggers geïnteresseerd zijn in dit segment:
• Het aanbod van reguliere woningen is schaars geworden, waardoor beleggers op zoek zijn naar alternatieven.
• Doordat de wensen van studenten en YP’s veel overlap hebben, neemt het risico voor investeerders af. Dezelfde woning kan dan immers aan zowel studenten als aan YP’s worden verhuurd. Waarschijnlijk zal de vraag naar studentenaccommodatie vanaf 2024 enigszins stabiliseren. Als dat het geval is, kunnen woningen die eerder aan studenten werden verhuurd gemakkelijk aan YP’s worden verhuurd.
• De markt voor studentenhuisvesting is verder geprofessionaliseerd, waardoor de risico’s transparanter zijn.
Andersom was er in 2018 een duidelijke trend zichtbaar van studentenhuisvesting investeerders, die zich ook op de startersmarkt gaan bewegen. Deze groep is met name geïnteresseerd in ‘micro-living’ (woningen van maximaal 40 vierkante meter).
Investeerders rekenen studentenhuisvesting in toenemende mate tot hetzelfde risicoprofiel als reguliere woningen, wat we terugzien in de aanvangsrendementen. Door de gestaag toenemende belangstelling is het aanvangsrendement voor studentenaccommodatie in Nederland vorig jaar gedaald, het aanvangsrendement voor reguliere woningen is tegelijkertijd gestabiliseerd. Hiermee is het onderscheid tussen deze twee beleggingscategorieën nog verder vervaagt.
Over de auteur:
Bas Wilberts is sinds mei 2015 werkzaam bij Savills als head of Alternative Investments binnen het Investment team van Savills. Bas heeft zich gespecialiseerd in de aan- en verkoop van woningen, zorgvastgoed, hotels en studentenhuisvesting.
