Als de economie en de zaken floreren, is het uitkijken dat de aandacht voor een verantwoorde bedrijfscultuur niet verslapt. Die zorg viel te beluisteren bij voorzitter Hans de Boer van werkgeversvereniging VNO-NCW tijdens zijn opening van de vijftiende editie van vastgoedbeurs Provada. ‘Als het goed gaat is het risico dat we de zonnebril in het haar zetten en de chardonnay op tafel.’
Achteroverleunen is geen optie, vinden de vertegenwoordigers van vooraanstaande vastgoedspelers die aanzaten bij het jaarlijkse KPMG Cultuurdebat. Een ‘integere prestatiecultuur’, dat is wat de sector volgens Muel Kaptein van KPMG nodig heeft. De afgelopen jaren is daaraan gewerkt. Zo is duurzaamheid voor projectontwikkelaars beslist geen hol begrip, merkt Nicolette Zandvliet van branchevereniging Neprom. ‘Zeker voor de jonge medewerkers bij onze leden is duurzaam werken een vanzelfsprekendheid geworden.’
Zij deden mee aan het KPMG-cultuurdebat:
- Dick van Hal, voorzitter IVBN en ceo Bouwinvest
- Jan Kamminga, voorzitter Vastgoed Belang
- Roel van de Bilt, voorzitter NVB sectie Vastgoedfinanciering en directeur Rabo Real Estate Finance
- Nicolette Zandvliet, senior jurist van de Neprom
Onder leiding van Muel Kaptein, hoogleraar Integriteit & bedrijfsethiek aan de RSM Erasmus University en partner bij KPMG Integrity & Compliance en Sander Grunewald, KPMG Real Estate Advisory.
Meer openheid
Onderdeel van een integere bedrijfscultuur is openheid en (financiële) transparantie. Hoe is het daarmee in Nederland gesteld? ‘Wij doen het helemaal niet zo slecht’, vindt Zandvliet. Toch komt het Nederlandse bedrijfsleven internationaal gezien niet verder dan de middenmoot, volgens Dick van Hal van institutionele beleggersvereniging IVBN.
‘Vergeleken met bijvoorbeeld Australië zijn we echt een stuk minder transparant.’ Als voorbeeld noemt hij de fiscale deals die Nederland met multinationals sluit, en die niet uitblinken in transparantie. ‘Als we naar fiscaliteit kijken, komt Nederland er echt niet zo goed vanaf. Multinationals zeggen: wij doen wat in de wet staat. Maar dat is vandaag de dag niet voldoende, je hebt ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid. We moeten méér doen dan in de wet staat. En dat geldt ook voor de vastgoedsector’.
Meer openheid over huurgegevens, daarvoor pleit Roel van de Bilt van branchevereniging voor banken NVB. ‘Daarover is de sector niet transparant genoeg. Daardoor is het ook de vraag hoe betrouwbaar en compleet de gegevens zijn die de vakbladen publiceren.’
Dilemma: privacy
Wel wordt de gewenste grotere openheid over deals soms belemmerd door de striktere eisen aan privacy, zegt Van Hal van de IVBN. ‘Dat maakt het juist weer lastiger om gegevens over transacties te achterhalen, ook notarissen merken dat. Bij marktpartijen, maar ook bij de Belastingdienst staan ze nogal eens voor gesloten deuren. Dit is een dilemma waarvoor we een oplossing moeten zien te vinden.’
De toeloop van buitenlandse investeerders, uit landen waar andere normen gelden, heeft die invloed op de cultuur in de Nederlandse vastgoedsector? Als het gaat om financiële transparantie niet, zegt Roel van de Bilt van de NVB. ‘Bij vastgoedtransacties wil de bank altijd de herkomst van het geld weten. Als die niet is vast te stellen, dan doen we de deal niet. In andere landen wordt die vraag niet altijd zo helder gesteld. Maar willen buitenlandse partijen hier actief zijn, dan moeten ze conform onze spelregels acteren.’
Op dit vlak is de afgelopen jaren vooruitgang geboekt, constateert Nicolette Zandvliet van de Neprom. ‘Naar de herkomst van kapitaal vragen, gold tien jaar geleden nog als onvriendelijk. Nu is het usance geworden.’ Ook IVBN-leden zijn eraan gewend geraakt hun zakenpartners te toetsen, zegt voorzitter Van Hal. ‘Als verkoper pluizen we uit wie de koper is en waar het geld vandaan komt. Naarmate de deal groter is, wordt hieraan meer aandacht besteed.’
Wie betaalt verduurzaming?
Cultuur gaat verder dan transparantie. Onderdeel van maatschappelijke verantwoordelijkheid is de zorg om het klimaat. Stel nu dat de politiek een sprong maakt en over een paar jaar een energielabel B verplicht stelt voor al het vastgoed, gaat de sector daar dan in mee?
‘Dat gaat niet gebeuren’, zegt Jam Kamminga, als voorzitter van Vastgoed Belang spreekbuis voor de particuliere belegger. ‘Dat is namelijk onhaalbaar. Particuliere verhuurders zijn voor hun pensioen vaak afhankelijk van hun huurinkomen en hebben te weinig geld om te investeren in energiebesparende maatregelen. Dat heb ik ook gezegd tegen Kamerlid Henk Nijboer van de PvdA en die zei: “Dan verpatsen ze de hele boel maar.” Nou ja!’
Voor particulieren is dus de vraag: hoe moeten zij verduurzaming van hun vastgoed bekostigen? Volgens Kamminga zijn daarvoor regelingen nodig. ‘En daarvoor kijk ik naar de NVB.’ De banken zullen hun rol vervullen, zegt Roel van de Bilt. ‘Maar ook onze klanten ontkomen er niet aan zich op de toekomst voor te bereiden. Het Klimaatakkoord hebben we met elkaar opgesteld. We moeten vol aan de bak. Voldoe je als vastgoedeigenaar niet aan de norm, dan vormt dat een joekel van een risico, ook voor de banken.’
Kamminga: ‘Maar stel nou dat ik voor mijn panden veertigduizend euro nodig heb voor energiemaatregelen. Ik ben 73 jaar, heb verder geen vermogen en leef van mijn huurinkomsten. Krijg ik die lening dan?’ Van de Bilt: ‘Voor banken als ABN Amro, ING en Rabobank geldt: als met die ingrepen jouw niet-courante vastgoed courant wordt, helpen ze. Blijft het niet-courant, dan niet.’
Koekoek
Tussen particuliere en institutionele vastgoedbeleggers zit nogal een verschil, blijkt uit de reactie van Dick van Hal van IVBN: ‘Dat label B is voor onze leden eigenlijk alweer achterhaald. We gaan veel sneller. Ik wil de leden van Vastgoed Belang oproepen om ook hun tempo op te voeren.’ Kamminga: ‘Dat haal je de koekoek. Bij jullie lukt dat wel, met die mooie nieuwe rijtjeshuizen en hoekwoningen. Maar met vooroorlogse panden, zoals veel van onze leden hebben, valt dat niet mee. En de middelen moeten er zijn.’
Bruggen bouwen
Nog een maatschappelijk probleem: het schrijnende tekort aan huizen voor de middeninkomens in de grote steden. De vastgoedsector wordt daar nogal eens op aangekeken. Kamminga van Vastgoed Belang kan daar boos om worden. ‘Het is de politiek die achter de feiten aanloopt. Toen ze vijf jaar geleden met de verhuurdersheffing kwamen, wat hébben we toen niet gewaarschuwd. Natuurlijk heeft die heffing effect op de investeringen in betaalbare woningen. Net als de ingewikkelde regelgeving trouwens. En dat het allemaal in de binnensteden moet gebeuren, omdat aan de randen van de stad het groen moet worden beschermd. En dan krijgen wij de schuld dat er te weinig woningen bij komen? Ik accepteer dat niet.’
De sector moet ook de hand in eigen boezem steken, vindt Van Hal van de IVBN. ‘Zeker, die heffing heeft effect gehad. Maar institutionele beleggers hebben tijdens de crisis ook op hun handen gezeten, niemand durfde toen te investeren. We hebben niet goed geacteerd met zijn allen. Als IVBN proberen we hier nu actief, samen met andere marktpartijen en de provincies, iets aan te doen.’
Elkaar de schuld geven heeft volgens Roel van de Bilt van de NVB geen zin. ‘Het vertrouwen van de politiek in de vastgoedsector heeft in de crisis een behoorlijke deuk opgelopen en die is nog steeds niet hersteld. We moeten meer bouwen, dat is waar. Maar laten we ook bruggen bouwen, een handreiking doen naar de overheid, niet elkaar bashen.’
Er is al veel gebeurd, volgens Van Hal. ‘Tijdens de crisis was vastgoed in de ogen van de politiek foute boel, Daarna hebben we veel gedaan om het vertrouwen te winnen, we worden nu gehoord in Den Haag. Samen polderen we naar een oplossing voor het woningtekort toe.’ Toch is de sector er nog niet, zegt Van de Bilt. ‘Het is een wankel evenwicht, we worden door de politiek nog niet vol omarmd. We moeten nu doorzetten.’-
