Dat stelt Freek de Haas, associate partner van EY Montesquieu. Traditioneel geeft dit bureau aan het begin van het jaar in Vastgoedmarkt zijn visie op de verwachte ontwikkelingen in de commercieel vastgoedfinancieringsmarkt. Het advieskantoor op het gebied van Finance, Treasury en Risk Management maakt deel uit van het wereldwijde accountancy- en adviesbureau EY.
De Haas: ‘Wanneer er renteschokken en waardedalingen optreden kan het ineens hard gaan als partijen tegen hun bankconvenanten aanlopen, omdat zij door de waardedalingen niet meer kunnen voldoen aan de afgesproken schuldgraad, de Loan to Value (LTV) en de bank extra aflossingen eist en uiteindelijk zelfs tot gedwongen verkoop overgaat. Ook de risico-opslagen die banken in rekening brengen, zullen in een dalende vastgoedmarkt waarschijnlijk stevig gaan oplopen.’
Volgens deze adviseur zullen de risico-opslagen waarschijnlijk al op korte termijn met enkele tientallen basispunten gaan stijgen in de markt. Terwijl de LTV’s bij nieuw afgesloten leningen dalen. ‘Ik denk dat 60-65 procent LTV de norm wordt bij beleggingsfinancieringen. Alleen grote solide partijen kunnen nog terecht voor een LTV tot 75 procent, maar dan zal de financier wel snellere aflossing willen van het bovenste stuk.’
Zorg voor spreiding
Zijn belangrijkste boodschap aan vastgoedpartijen: zorg voor betere spreiding en verbreding van de financieringsbronnen. Dat kan ook. De Nederlandse commercieel vastgoedfinancieringsmarkt vormt allang niet meer het vrijwel exclusieve domein van de drie grootbanken Rabo, ING en ABN Amro. Buitenlandse banken en alternatieve financiers zoals family offices, pensioenfondsen, verzekeraars en debt funds hebben een beduidend groter aandeel verworven in de Nederlandse financieringsmarkt. Voormalig Senior Manager Debt Advisory bij EY Montesquieu Gaston van den Biggelaar, tegenwoordig senior accountmanager voor de Nederlandse vestiging van Zweedse vastgoedfinancier Handelsbanken, schatte hun aandeel begin vorig jaar al op bijna 50 procent, een verdubbeling ten opzichte van 2013.
De Haas waagt zich niet aan schattingen. Omdat de bestaande cijfers over de omvang en verdeling van de Nederlandse commercieel vastgoedfinancieringsmarkt niet echt inzichtelijk zijn. ‘Maar ik neem dat het marktaandeel van de buitenlandse bancaire en alternatieve financiers afgelopen jaar verder is gestegen door de terughoudendheid van ING en Rabo. Mijn verwachting is dat hun aandeel alleen maar verder zal stijgen. Zij hebben ook vaak een andere visie dan de Nederlandse grootbanken, die erg de neiging hebben om elkaar na te praten.’
