nieuws

EY Montesquieu: Oplopende rente, maar geen renteschokken in 2018

Financieel

De nog altijd extreem lage geld- en kapitaalmarktrentes lopen dit jaar op. Ook zullen de Nederlandse banken hun opslagen waarschijnlijk verhogen vanwege strengere kapitaaleisen als gevolg van Bazel 4. Van renteschokken lijkt evenwel geen sprake.

EY Montesquieu: Oplopende rente, maar geen renteschokken in 2018

Dat stellen Senior Advisor Harco Nijland en Senior Manager Debt Advisory Gaston van den Biggelaar van EY Montesquieu in het  interview dat het adviesbureau traditioneel aan het begin van het jaar geeft aan Vastgoedmarkt over de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedfinancieringsmarkt. Zij schetsen een relatief gunstig beeld voor 2018 van iets stijgende rentes, stabielere banken, beperkte inflatie en een vastgoedmarkt die gedijt op de bloeiende economie.

EY Montesquieu is een landelijk en ook steeds meer internationaal opererend advieskantoor op het gebied van Finance, Treasury en Risk Management. Het sterk groeiende bureau met inmiddels 40 medewerkers maakt sinds mei 2016 onderdeel uit van het wereldwijde accountancy- en advieskantoor EY.

Ruimere markt

Volgens Van den Biggelaar is de financieringsmarkt verder verruimd het afgelopen jaar. Buitenlandse banken en alternatieve financiers zoals family offices, pensioenfondsen, verzekeraars  en debt funds hebben een beduidend groter aandeel verworven in de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt. Hij schat dat hun marktaandeel nu richting de 50 procent loopt, een verdubbeling in vergelijking tot een jaar of vijf geleden. Al blijft dat een schatting, daar cijfers over de omvang en verdeling van de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt niet echt inzichtelijk zijn.

Zeker is evenwel dat vooral Duitse banken met een opmars bezig zijn. Zij hanteren opslagen welke toch substantieel lager zijn dan bij de Nederlandse aanbieders. Het verschil laat zich niet alleen verklaren doordat Duitse partijen zich door het solide Duitse Pfandbriefensysteem goedkoper kunnen ‘funden’, verklaart  Van den Biggelaar. ‘Duitse bankiers prijzen ook het debiteurenrisico dat zij in Nederland lopen lager in.’

 Kleine opslagverhoging

Vanwege hun  funding worden Duitse banken in het algemeen ook minder geraakt dan de Nederlandse concurrentie door de strengere eisen aan het bufferkapitaal van banken als gevolg van de internationale afspraken die begin december werden gemaakt in Frankfurt in het kader van Bazel. Toezichthouder DNB berekende dat Nederlandse banken rond de 14 miljard kernkapitaal tekort komen. Van den Biggelaar verwacht dat een aantal Nederlandse banken hun opslagen vanwege die reden de komende één à twee jaar met ‘enkele tientallen basispunten’ zullen verhogen.

Hij denkt dat de Duitse aanbieders in Nederland de gelegenheid zullen aangrijpen voor een kleine opslagverhoging, zij het niet zo hoog als de Nederlandse concurrentie waarschijnlijk noodgedwongen gaan doorvoeren. ‘De Duitse financiers zullen hun opslagen in ieder geval zeker niet verder verlagen. Zij hebben sterk het  gevoel dat de bodem wel is bereikt met de huidige relatief lagere opslag en dat dit tarief eigenlijk te laag is.’

Financieringscondities

Van den Biggelaar benadrukt dat de financieringscondities nog altijd behoorlijk variëren en afhankelijk  zijn van de aard van het vastgoed, de regio, precieze locatie en uiteraard de inschatting van het debiteurenrisico. De primaire focus van de buitenlandse financiers ligt  op de G4-steden, maar de cirkel heeft zich het afgelopen jaar wel vergroot richting Eindhoven en de Brabantse stedenrij, Arnhem-Nijmegen, Groningen, regio Amersfoort en Maastricht. Naar sector gemeten zijn woningen en transformaties van kantoorgebouwen naar  appartementen favoriet, ook logistiek vastgoed is duidelijk in de gratie. ‘Maar kantoren buiten de Randstad en winkels in het algemeen, blijven relatief moeilijker financierbaar’, aldus de heren van EY Montesquieu.

Financiers tonen wel een hogere risicobereidheid in  de regio’s en segmenten waarin zij hun geld willen steken. De Loan to Value (LTV), schuldgraad is afgelopen jaar beduidend toegenomen. Die ligt inmiddels rond 75 procent, met uitschieters naar 85 procent. Een verdere toename in LTV verwacht ik niet, maar de totale schuldenberg neemt wel fors toe’, zegt Van den Biggelaar.

Risico’s projectontwikkeling

Volgens hem zijn buitenlandse financiers nauwelijks geïnteresseerd in het financieren van nieuwbouwprojecten omdat ze die te risicovol achten. ‘Ik ken hooguit één of twee Duitse banken die zich aan bouwfinancieringen wagen.’ Hij waarschuwt ook dat de risico’s van projectontwikkeling daadwerkelijk zijn toegenomen het afgelopen jaar door het gebrek aan capaciteit bij aannemers en de sterk gestegen bouwkosten, tot wel 20 procent op jaarbasis. ‘Beleggers zullen aannemers op die punten heel goed in de gaten moeten houden. Want als de rentes over vijf jaar sterk gaan stijgen, en die kans bestaat als de inflatie plotseling sterk stijgt, dan kan het rendement van zo’n belegging sterk onder druk komen te staan.’

Hoe anders was het beeld op de geld- en kapitaalmarkt precies een jaar geleden, toen onzekerheid troef leek. De sombere toon werd begin 2017 gezet door het aantreden van Trump, de verdere uitwerking van de Brexit en ‘cruciale verkiezingen’ in Nederland, Frankrijk en Duitsland. Ook aan het rentefront  zou het ‘een spannend jaar’ worden, waarschuwde EY Montesquieu destijds.

Zigzag-bewegingen

Maar ondanks wat zigzag-bewegingen gedurende het jaar van de toonaangevende Duitse 10-jaarsrente en de 10-jaars swaprente versus de 3-maands euribor zijn de tarieven over het jaar gemeten nauwelijks van hun plaats gekomen. Het belangrijkste interbancaire tarief is al sinds maart 2015 negatief en beweegt zich al geruime tijd rond de stand van -0,329 procent.

Zelfs de aankondiging van ECB-president Mario Draghi in het najaar van 2017 dat het opkoopprogramma van obligaties wordt afgebouwd van 60 miljard per maand naar 30 miljard met ingang van 1 januari 2018 , kon de rente niet opstuwen. Integendeel de rente daalde. Dat kwam, legt Nijland uit, omdat de markten alvast een voorschot hadden genomen op het afbouwen en de opluchting over de ‘soft taper’ zo groot was, dat de rente weer omlaag ging.

Renteverhoging

Consensus onder de marktvorsers is nu dat  renteverhogingen pas geruime tijd na het einde van het opkoopprogramma zullen plaatsvinden. Het programma loopt in ieder geval tot en met september van dit jaar, wat daarna gebeurt is nog niet duidelijk. Uit recente berichten kan wel worden afgeleid dat er meer enigheid binnen het bestuur van de ECB begint te komen over de afbouw van de monetaire stimulering. In de notulen van het rentebesluit stond bijvoorbeeld dat de ECB overweegt haar forward guidance (verwachtingen over het rentebeleid) richting de markt gaat aanpassen aan de verbeterende situatie rondom economische groei en inflatie.

Beperkte inflatie

Belangrijkste verklaring voor de lage rente, ondanks de sterk groeiende economie van de eurozone en de scherp dalende werkloosheid, vormt volgens Harco Nijland  de beperkte inflatie, die met 1,4 procent nog altijd ver onder de doelstelling van 2 procent ligt van de Europese Centrale Bank (ECB). ‘Oorzaken van de lage inflatie zijn de sterke euro en de loonkosten die nauwelijks oplopen’, analyseert Nijland. ‘De lonen stijgen niet omdat er nog steeds overcapaciteit op de arbeidsmarkt bestaat. Terwijl de kwaliteit van de nieuwe banen, bijvoorbeeld  in de talloze distributiecentra die grond uitschieten, tegen valt.’

Dat de zogenoemde Philips-curve (nog) niet werkt – het verband tussen dalende werkloosheid en oplopende loonkosten – wordt door marktvorsers verklaard doordat mensen kennelijk bereid zijn om lager betaald werk te accepteren. ‘Dat is geen typisch Nederlands of Europees probleem, maar een wereldwijd fenomeen, stelt  Van den Biggelaar met een verwijzing naar de Verenigde Staten toe.

Ketchup

De heren waarschuwen wel indringend voor het mogelijke ‘ketchup-effect’ van een razendsnel oplopende inflatie als de lonen en prijzen haasje over gaan doen. Daar is nog geen sprake van, maar de eerste signalen zijn er wel, zeker in Duitsland. Nijland verwijst naar de eisen van de Duitse vakbond IG Metall, die maar liefst 6 procent meer in het loonzakje wil.

Vooralsnog  wijst echter alles erop dat het herstel van de eurozone, dat sinds mei 2017 in een hogere versnelling is terecht gekomen, dit jaar nog verder kan doorzetten. ‘Dat blijkt ook uit alle vertrouwenscijfers’, aldus Nijland.  Zoals de verwachtingen over de ontwikkeling van de werkloosheid en die van de inkoopmanagers. Het Duitse ondernemersvertrouwen, de zogenoemde IFO-index, staat zelfs op het hoogste niveau sinds 1991.

 Zwarte zwanen

Een wereld zonder risico’s bestaat echter niet, benadrukken de heren. Bekende risico’s zijn Noord Korea, de Chinese schuldenberg, het beleid van de centrale banken, de Italiaanse verkiezingen, de Brexit en niet te vergeten de noest twitterende Amerikaanse president. ‘Maar het meest moet je vrezen wat je niet weet, de zwarte zwanen.’

Tot slot, wat adviseert Van den Biggelaar zijn klanten terzake van het renterisico  voor 2018? ‘Dat is uiteraard helemaal afhankelijk van de bedrijfsstrategie. Wil je bouwen en meteen verkopen, uitponden of langjarig beleggen? Vind in ieder geval een goede mix tussen rentevast en variabel of kies voor een van beide.’

Auteur: Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het januarinummer 2018 van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel