Klanten van taxateurs leven in het hier en nu. Zij willen weten waar ze nu aan toe zijn en wat de waarde van hun bezit of mogelijke bezit zal zijn. Het inschatten van de marktwaarde is en blijft van groot belang. Maar de vraag bij opdrachtgevers verschuift. Zij hebben veel meer oog voor de toekomst. En zij zijn geïnteresseerd in het behoud of de toename van de waarde van het vastgoed.
Wat betekent dat voor taxateurs commercieel vastgoed? Rics heeft samen met de banken en beleggers onderzoek gedaan naar de toekomst van de taxateurs. Het rapport Future of Valuation is daarvan het resultaat. En wat is het antwoord op de prangende vraag? Dat taxateurs een glazen bol moeten kopen!
Automatische waarderings-modellen zullen de taxateur nooit vervangen, zeker niet in zijn rol van 'trusted adviser'”
Nee, natuurlijk niet. Kort samengevat is de conclusie van het rapport dat de rol van de taxateur belangrijk blijft, maar dat die wel zal veranderen. Niet alleen doordat de vraag van de klant naar de langetermijnwaarde toeneemt, maar ook de technologische ontwikkeling. Verzamelde de taxateur in het verleden veel data, in de toekomst gebruikt hij die data om adviezen te geven. Hij stapt in de rol van trusted adviser.
Het alternatief voor de glazen bol
Daarvoor heeft hij niet alleen de nieuwste technologie nodig, hij moet ook kunnen inschatten welke ontwikkelingen wel en welke niet relevant zijn voor de toekomstige waardeontwikkeling. En daarbij moet hij kunnen meedenken hoe je als vastgoedeigenaar op een rendabele manier rekening met die ontwikkelingen kunt houden. Een glazen bol heeft niemand. En ver in de toekomst kijken is met de snelle technologische ontwikkeling evenmin eenvoudig. Maar nu we toch zo goed worden in kunstmatige intelligentie, moeten we toch ook in staat zijn instrumenten te ontwikkelen die taxateurs in staat stellen meer betrouwbare inschattingen te maken over de toekomstige waarde van vastgoed?
Toen ik het rapport Future of Valuation van Rics, de banken en beleggers over de toekomst van taxaties presenteerde op de Provada, liet ik twee heel oude foto’s van New York zien. De eerste kwam uit 1903 en toonde een drukke straat, afgeladen met paard en wagens. Weet u wat in die tijd als de beste vastgoedinvestering werd gezien? Paardenstallen. Ze werden overal gebouwd. Maar wat laat de foto van dezelfde straat tien jaar later zien? Er rijdt nog maar één paardentractie tussen honderden auto’s. Henri Ford had voor een radicale omwenteling in de transportsector gezorgd. En wat was de waarde van een paardenstal?
De paardenstal van nu
Ik vroeg mijn gehoor wat volgens hen de paardenstallen van vandaag zijn. 'Parkeergarages', was één van de antwoorden. Of 'Winkelcentra aan de rand van de stad.' Of dat klopt, weet ik niet. Er is heel weinig over bekend. Hoewel wij zo snel verstedelijken dat er weer een nieuwe woningnood ontstaat, weten wij weinig van de toekomst van onze gebouwde omgeving en de waarde die deze zal vertegenwoordigen. Als wij samen willen toewerken naar een leefbare en duurzame omgeving zoals Rics voorstaat, moeten taxateurs veel meer voorspellende waarde ontwikkelen.
Toen ‘the Edge’ opende, stroomden de sollicitaties binnen van mensen die in het duurzaamste gebouw van Nederland wilden werken”
In de vraag naar de langetermijnwaarde schuilt ook de vraag naar de betekenis van duurzaamheid. Wij weten allemaal dat duurzaamheid een belangrijke waarde is. We weten dat er een ‘groene waarde’ schuilgaat in alle gebouwen die flexibel zijn in de bestemming, gebouwen die energieneutraal zijn of zelfs energie produceren. Of gebouwen die als een meccanodoos uit elkaar kunnen worden genomen en hergebruikt. Toen 'The Edge' opende, stroomden de sollicitaties daar binnen van mensen die graag wilden werken in het meest duurzame kantoorgebouw van Nederland. En dat is niet onlogisch. Maar wat wél onlogisch is, is dat de markt die duurzaamheid nog niet oppakt. Dat gebruikers en eigenaren dat nog niet meerekenen in de waarde die ze aan dat vastgoed toekennen. Taxateurs zouden moeten kunnen werken met modellen die het voorspellen van de effecten van ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid hebben op de waarde.
Een draai van 180 graden
De verandering in het werk van de taxateur van dataverzamelaar naar trusted adviser vraagt om een draai van 180 graden. Van het kijken in de achteruitkijkspiegel om de marktwaarde te bepalen, naar de verrekijker om de toekomst te zien. Niet iedere taxateur zal die draai kunnen maken. Old school taxateurs houden letterlijk vast aan stenen. Zij houden van gebouwen en van het plussen en minnen. Maar daar gaat het niet langer om. Zeker niet als zij ook in het commercieel vastgoed meer en meer gebruik kunnen maken van de resultaten van Automated Valuation Models.
Grafiek: Kans dat technologie invloed heeft op een beroep
Bron: Future of Valuation, Rics 2017
Bij woningportefeuilles en ook in de kantorensector zijn die in opkomst. Zij zullen van waarde zijn bij simpele taxaties, van vastgoed met een laag risico waarbij veel vergelijkingsmateriaal beschikbaar is. AVM’s zijn prachtige instrumenten, die de commercieel vastgoedtaxateur heel goed van dienst kunnen zijn, maar niet zullen vervangen, zeker niet in zijn rol van trusted adviser.
Van wie zijn de data?
Met de snelle ontwikkeling van de technologie wordt het voor taxateurs belangrijker te weten hoe ze daarmee op een ethische wijze omgaan. Zij zullen voor nieuwe vraagstukken komen te staan, zoals de vraag: 'Van wie zijn die data?' En: 'Aan wie kan ik die data beschikbaar stellen?' Dat zijn de ethische vragen waarop wij antwoorden moeten vinden.
Over de auteur
Sander Scheurwater (1975) is director Corporate Affairs Rics Europe. Hij werkt en woont inmiddels achttien jaar in Brussel. 'Uitleggen waar Rics voor staat, wat we doen en hoe we dat doen. Kortom: het verhaal van Rics vertellen', zo omschrijft hij zijn werk. Scheurwater presenteerde het rapport Future of Valuation tijdens de Provada, voor een gehoor van meer dan honderd taxateurs, bankiers en beleggers.
Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van september 2018.
Naar aanleiding van het Rics-rapport Future of Valuation schreef eerder voorzitter Marcel de Boer van NVM Business de opiniebijdrage Regels voor technologie, principes voor mensen.
