Round Hill speelt hoog spel met Ringpark-deal

Round Hill Capital en Boelens de Gruyter hebben kantoor Ringpark in Amsterdam gekocht voor herontwikkeling naar woningen. De kopers hebben eigenaar Fortress Investment Group 70 miljoen euro betaald via een nogal ondoorzichtige constructie. Als woningcomplex van 30.000 m2 bvo kan de beleggingswaarde uitkomen op 120 miljoen euro.

Het complex aan Nachtwachtlaan 20-24 heeft een totale oppervlakte van 20.049 m2 op een perceel van 11.000 m2 en is gelegen aan het Rembrandtpark, net binnen de ringweg A10. Op het terrein zijn 240 parkeerplaatsen aanwezig. Het consortium van Round Hill en Boelens de Gruyter betaalde 70 miljoen euro (Kadaster) aan eigenaar Ringpark Ltd, gevestigd op de Kaaimaneilanden. Het pand wordt ondergebracht in het vehikel DD Invest, gevestigd in Luxemburg.

Ontwikkelaar Boelens de Gruyter en belegger Round Hill geven geen duidelijkheid* rondom de plannen met het kantoorpand Ringpark. De onduidelijkheid begint al met de dubbele levering op één dag van het pand. Eerst voor 28,5 miljoen euro van eigenaar Hanseatische Immobilienfonds Holland XIII (HIH) aan Ringpark Ltd. op de Kaaimaneilanden, daarna voor 70 miljoen euro aan twee Luxemburgse entiteiten waar-achter Round Hill Capital en Boelens de Gruyter schuilgaan.

ABC-transactie

Boelens de Gruyter zegt op vragen van Vastgoedmarkt dat is afgesproken dat eindbelegger Round Hill Capital de woordvoering over deze deal zal doen. Sander van den Heuvel en Sjuul Baltussen van Round Hill in Nederland geven echter niet thuis op herhaalde vragen van Vastgoedmarkt. Op dezelfde vragen gesteld in Londen komt evenmin antwoord.

In Het Parool levert directeur Maarten de Gruyter van Boelens de Gruyter toch commentaar op de deal: ‘We gaan de komende zes maanden bekijken wat we met het pand doen. We zitten nu nog in de fase dat we alle opties openhouden.’ Waarom voor de ondoorzichtigheid van de zogeheten ABC-transactie – nota bene via de Kaaimaneilanden – is gekozen, licht De Gruyter in de krant niet toe.

Juridisch en economisch eigendom

Uit navraag door Vastgoedmarkt bij verschillende Nederlandse partijen blijkt dat na een betalingsachterstand door eigenaar Hanseatische Immobilienfonds Holland XIII de hypotheeknemer de lening als onderdeel van een mandje met achttien panden heeft verkocht aan de Amerikaanse belegger Fortress Investment Group. Hierdoor ontstond een scheiding tussen het juridische en economische eigendom van het pand.

De eerste levering van het pand was nodig om het economische en juridische eigendom weer samen te brengen. Om de winst van deze samenvoeging zo veel mogelijk intact te laten, vormde Fortress hiervoor een vehikel op de fiscaal vriendelijke Kaaimaneilanden. Deze entiteit leverde Ringpark vervolgens tegen een betaling van 70 miljoen euro aan de twee Luxemburgse bv’s waarvan Round Hill en Boelens de Gruyter eigenaar zijn.

Afhaken bij 40 miljoen

De overeenkomst met de juridisch eigenaar werd gesloten op 21 november 2017, de deal met Round Hill werd op 24 april 2018 beklonken. In de tussenliggende periode is een tender uitgeschreven en werden partijen gepolst door BBN Adviseurs in Houten. Vastgoedmarkt begrijpt dat de meeste bieders afhaakten bij 40 miljoen euro. Projectontwikkelaar RED Company, gelieerd aan Powerhouse Company, hield het volgens bronnen het langst vol. Een andere Nederlandse belegger die deelnam aan de tender, vertelt dat bij sloop van het pand eenzelfde volume mag worden gebouwd, plus een uitbreiding met 10.000 m2. Bij woningen geldt hiervoor de gemeentelijke regel van 40 procent sociaal, 40 procent middenhuur en 20 procent vrije sector. ‘Ik heb geen 70 miljoen euro geboden. Zou ook niet weten of je met woningen dat bedrag wel terugverdient.’

Alle opties openhouden

Met zijn ‘opties’ in het Parool-artikel bedoelt De Gruyter dat er wordt gestudeerd op transformatie naar woningen of blijvend gebruik als kantoorlocatie. Eindbelegger Round Hill heeft in Nederland echter voornamelijk woningen in bezit, constateert de krant terecht. Bovendien wordt ombouw naar woningen nadrukkelijk in het verstuurde persbericht over de deal door Round Hill-oprichter en CEO Michael Bickford gemeld.

Al met al lijken Round Hill en Boelens de Gruyter echter wel een goede investering te hebben gedaan. De totale stichtingskosten – 70 miljoen euro voor de aankoop en naar schatting 36 miljoen euro aan bouwkosten – zullen rond de 106 miljoen euro bedragen. Met een oppervlakte van 30.000 m2 – waarvan 15 procent wordt onttrokken door stijgpunten, lift, openbare ruimte et cetera en bij een gemiddelde omvang van 50 m2 per woning – kunnen ongeveer 510 woningen worden gerealiseerd. Bij een gemiddelde huuropbrengst van 900 euro per maand per woning (op basis van het 40-40-20-beleid) en uitgaande van een aanvangsrendement van 4,5 procent, zou de beleggingswaarde uit kunnen komen op 120 miljoen euro. Dat zou dan goed zijn voor een theoretische winst van 14 miljoen euro, hoewel Round Hill als langetermijnbelegger het object in portefeuille houdt.

Wanneer de realisatie plaatsvindt, is onbekend. Vooralsnog is het pand in gebruik bij 21 huurders, waaronder de belangenvereniging van particuliere beleggers Vastgoed Belang. Ringpark is in 1967 gebouwd voor de verzekeringstak van Nedlloyd en werd in 2000 voor 37,4 miljoen euro gekocht door de Duitse belegger Hanseatische Immobilienfonds Holland XIII.

Dit artikel is verschenen in het juli/augustusnummer 2018 van Vastgoedmarkt.

Naschrift: Na publicatie van dit artikel bleken Round Hill en Boelens de Gruyter bereid wèl opening van zaken te geven. Lees hier het interview: 'Ringpark heeft door transformatie een enorme potentie'.