Wat is toelaatbaar? Hoe stuur je een ontwikkeling in de goede richting? Hoeveel maatschappelijke ellende mag een revolutie veroorzaken? Nu zitten wij midden in de digitale revolutie en stuiten op vergelijkbare ethische dilemma’s. Dat geldt ook voor taxateurs commercieel vastgoed.
Europa bindt taxateurs commercieel vastgoed steeds strakker aan steeds meer regels. Dat geeft financiële zekerheid en stabiliteit in het financiële stelsel. Dat is althans de gedachte.
Wordt het niet hoog tijd eens goed na te denken over de digitale ethiek in het vastgoed?”
Of die klopt, is zeer de vraag. Taxeren verandert immers snel in een hoog technologisch beroep. De taxateur met gevoel voor stenen raakt op de achtergrond. De taxateur verzamelt geen data, hij interpreteert ze. En zo wordt hij steeds meer een adviseur met een langetermijnvisie.
Is het dan niet logischer de techniek die hij gebruikt aan regels te binden? Is het niet verstandiger de taxateur vrij te laten in zijn handelen, zolang hij bepaalde ethische en professionele principes in acht neemt? En wordt het niet hoog tijd eens goed na te denken over de digitale ethiek in het vastgoed? Want dan kunnen wij er meer op vertrouwen dat de techniek geen loopje met ons neemt. En kan de taxateur zich blijven aanpassen aan de voortdurende veranderingen in zijn omgeving.
De Wet van Moore
Digitale technologie groeit exponentieel. Lineaire groei is een kwestie van optellen, exponentiële groei van vermenigvuldigen. In 1965 zag Gordon Moore dat het aantal onderdelen dat op een chip past, elke twee jaar verdubbelt. De snelheid neemt met dezelfde factor toe. Pas wanneer de verbindingen op een chip de grootte van een atoom hebben bereikt, gaat deze wet niet meer op.
Werd de taxateur tot voor kort gewaardeerd om zijn heldere blik in de achteruitkijkspiegel, vandaag vraagt de opdrachtgever ook naar een blik door de voorruit. Wat mag je verwachten van het vastgoed in de toekomst? Hoe zal het worden gebruikt, gewaardeerd en geprijsd? Welke maatregelen zijn wel en welke zijn niet effectief als het gaat om het behoud of vermeerderen van de waarde in de loop der jaren? Taxateurs zijn uitstekend in staat de antwoorden op die vragen te formuleren. Daarvoor hebben zij geen strakke regels nodig (Kraftwerk: Wir sind die Roboter, 1978). Als zij lid zijn van een branche- of beroepsorganisatie, hebben zij voldoende kennis van de ethische een professionele principes als fundament voor correct gedrag. Daarom pleit ik ervoor taxateurs te houden aan enkele fundamentele principes, maar hen vrij te laten in de wijze waarop ze die toepassen. Leve de principes, weg met het keurslijf.
Regels voor systemen bevorderen zekerheid
Terwijl de bureaucratie de taxateurs zo goed mogelijk wil beteugelen, is er nauwelijks oog voor de technologie. Die wordt volkomen vrijgelaten. Het is ook lastig om daarvoor regels op te stellen, want de techniek ontwikkelt zich exponentieel en die snelheid is inmiddels volstrekt onvoorstelbaar. Hij gaat zelfs zo snel dat de Wet van Moore uiteindelijk niet meer opgaat. Maar toch: technologie fungeert bij de gratie van regels. Een computer is een regelsysteem. En de vele nieuwe instrumenten waarover de taxateur kan beschikken, zijn ook regelsystemen. Wie er verantwoord mee wil omgaan, kan dus de regels bepalen waaraan die systemen zich moeten houden. Dat geeft veel meer zekerheid dan het binden van mensen aan regels.
Het ‘duivelse dilemma’
Hoe meer data taxateurs verzamelen, hoe meer ze bijdragen aan het uitsterven van hun traditionele beroep. Dat beroep berustte op een monopolie op feitenkennis. Dus was het logisch dat niemand de kennis over die feiten wilde delen. De technologie maakt dat businessmodel onhoudbaar. Hoe meer data taxateurs invoeren, hoe eerder intelligente systemen hun traditionele rol overbodig maken.
Die regels moeten niet op zichzelf staan, maar voortkomen uit een digitale ethiek. Wij moeten steeds een zorgvuldige afweging maken met betrekking tot de inzet van digitale technologie, rekening houdend met de belangen, doelstellingen en perspectieven van alle stakeholders. Dat lijkt logisch, maar het gebeurt niet. Proptech lijkt waardevrij, maar is verre van dat. En hoe wij erover denken, verandert direct zodra nieuwe technologie nieuwe mogelijkheden opent. Net zoals je de temperatuur van water beïnvloedt, zodra je er een thermometer in steekt.
Wat leren wij aan zelflerende systemen?
Als we een nieuwe digitale ethiek ontwikkelen, moeten we niet alleen rekening houden met de taxateurs, maar met het veranderende ecosysteem waarbinnen taxateurs opereren. Taxateurs waarderen gebouwen nu in financiële termen. Als wij zelflerende machines leren te taxeren, zullen zij ons waardesysteem overnemen. Dat betekent dat zij louter financiële oordelen kunnen produceren. En niet een oordeel over een waarde die we nu buiten ons systeem houden.
De grote financiële instellingen die taxateurs met hun expertise dienen, betrekken die andere waarden ook in hun beleid. Ze leven niet van dag tot dag, ze willen toekomstbestendig zijn, ze nemen beslissingen op grond van verwachtingen over die toekomst.
Kunstmatige intelligentie is niet waardevrij
Wat gebeurt er als mensen machines leren hun gedrag over te nemen? Dan gaan die machines sturen op dezelfde waarden. Kijk maar hoe zelfrijdende auto’s worden ontwikkeld. Veiligheid is daarbij de voorwaarde. De vraag bij zelflerende systemen voor taxaties is: waar doe je het voor? Is geld de drijfveer? Is het een maatschappelijke functie?
De zelflerende systemen van taxateurs kunnen alleen maar een gefundeerd toekomstgericht resultaat produceren als taxateurs zelf leren na te denken over toekomstige ontwikkelingen. En zolang de financiële parameter dominant is, moeten zij die ook kunnen vertellen in financiële termen.
Het ecosysteem waarbinnen de taxateur werkt, stuurt zoetjesaan ook op andere dan financiële waarden. Duurzaamheid is daarvan wel de meest bekende. Als taxateurs het probleem niet oplossen hoe duurzaamheid te waarderen, zullen de machines die zij leren taxeren deze waarde niet in hun beslissingen meenemen.
Vertrouwen in systemen
Wanneer gaan taxateurs de conclusies van automatische systemen vertrouwen? Gaan zij niet verder dan het vertrouwen in de automatische piloot van een vliegtuig? Met het idee dat er altijd een menselijke piloot moet kunnen ingrijpen? Of gaan ze verder en laten ze het nemen van beslissingen helemaal over aan het systeem, omdat zij erop vertrouwen dat dit sneller, beter en betrouwbaarder reageert? Zoals een zelfrijdende auto botsingen kan voorkomen, die menselijkerwijs gezien niet te voorkomen zijn?
Wat heb je aan ‘waardeloze’ taxaties
Je krijgt dan taxaties die werkelijk ‘waardeloos’ zijn. ‘Waardeloos’, omdat opdrachtgevers dan een doel beogen, waaraan de strikt financiële taxatie geen bijdrage levert. Echter: als de trend om het maatschappelijk belang voorop te stellen dominant wordt, zullen taxateurs het wellicht niet meer logisch vinden om al hun bevindingen terug te brengen tot een financiële waarde in het hier en nu. Wellicht dat we dan de andere parameters waarderen om wat ze zijn. Bijvoorbeeld, dat we de wens naar gezond leven niet vertalen naar de mate waarin een gebouw dat gezondheid bevordert mensen productiever maakt, maar in een index voor geluk. Zowel individueel niveau als op sociaal en maatschappelijk niveau. Digitale ethiek zou idealiter betrekking kunnen hebben op de gehele ontwikkeling en toepassing van digitale technologie, dus niet alleen met betrekking tot taxaties.
Ik pleit voor enkele fundamentele principes. Leve de principes, weg met het keurslijf.”
Technologie afstemmen op collectief doel
De ontwikkeling van technologie wordt nu niet bepaald door hetgeen mensen als collectief nastreven op de lange termijn. We geven vanuit de collectieve middelen weinig uit aan fundamenteel onderzoek. De ontwikkeling van technologie wordt mogelijk gemaakt door particulier initiatief en gefinancierd op de korte termijn. De ontwikkeling van digitale technologie is dus niet gericht op algemeen gedragen menselijke waarden, maar komt voort uit economische motieven. Het eindresultaat is geld. De vraag wat de werkelijke waarde daarvan is, komt pas weer aan de orde als dat geld wordt uitgegeven. We maken dus een enorme omweg, als we technologie willen inzetten om algemene, collectieve waarden te realiseren.
Er is nog een lange weg te gaan, voordat we het begin van een nieuwe digitale ethiek in het vastgoed hebben. Maar hoe later we ermee beginnen, hoe lastiger het zal worden.
Over de auteur:
Marcel de Boer is voorzitter van de branchevereniging makelaardij- en taxatieondernemingen in het commercieel vastgoed NVM Business, lid van de Europese Board van de internationale beroepsorganisatie Rics en in het dagelijks leven algemeen directeur van Troostwijk. De Boer was coauteur van het rapport Future of Valuations, een coproductie van Rics in samenwerking met banken en beleggers, en lid van het panel tijdens de presentatie door Sander Scheurwater (Rics Europe) van dit rapport tijdens Provada 2018.
Deze opiniebijdrage is verschenen in Vastgoedmarkt van juli/augustus 2018.
