Nicole Maarsen is sinds mei 2017 directeur Vastgoedbeleggingen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance, dat namens zestig Nederlandse institutionele beleggers in totaal 20,3 miljard euro heeft belegd – waarvan ruim 5 miljard in woningen. De ambitie om de komende drie jaar nog eens ruim 2 miljard euro in Nederlandse woningen en zorgvastgoed te investeren, kan volgens Maarsen alleen op duurzame en innovatieve wijze worden gerealiseerd.
Of Syntrus Achmea een innovatief bedrijf is? Maarsen hoeft er geen seconde over na te denken: ja. ‘Maar we zijn daar de afgelopen jaren misschien wel te bescheiden over geweest. Op een schaal van 1 tot 10 zal de buitenwereld ons innovatieve vermogen waarschijnlijk met een 6 beoordelen, terwijl ik zelf neig naar een 7,5, misschien zelfs wel een 8. Dedicated en klantgericht als we al zijn, mogen we ook over onze successen best wat transparanter en opener zijn.’
Met de Sustainable Development Goals (SDG’s) van de Verenigde Naties als leidraad, resulteert dat innovatieve vermogen van Syntrus Achmea volgens Maarsen onder meer in voortdurende investeringen in de duurzaamheid van de vastgoedportefeuilles. Een goede graadmeter daarvan zijn de scores bij de benchmark Gresb. ‘Veertien van onze fondsen haalden vorig jaar een Green Star, twee meer dan in 2016. Het Achmea Dutch Health Care Property Fund is zelfs het op een na beste zorgvastgoedfonds in Europa.’
Maarsen benadrukt dat goede Gresb-scores geen doel op zich zijn. ‘We zijn non-stop bezig met het verduurzamen van onze complexen, en niet alleen door ze van zonnepanelen te voorzien en de isolatie te verbeteren. Op nieuwbouwgebied realiseren we steeds vaker gasloze woningen: bij nieuwe projecten is het steeds vaker de norm, behalve als het echt niet mogelijk is, en bij projecten die al in de pijplijn zitten kijken we of we ze alsnog gasloos kunnen maken. Daarnaast onderzoeken we hoe we de SDG’s waar wij als vermogensbeheerder aan kunnen bijdragen, kunnen integreren in onze investeringsstrategieën.’
Innoveren is een kwestie van trial and error
Ook op het gebied van mobiliteit loopt Syntrus Achmea voorop: zo zijn in Utrecht elektrische deelauto’s beschikbaar voor huurders, worden smart home-concepten toegepast en wordt het gebruik van leaseliften onderzocht. Maarsen: ‘Innoveren begint met nieuwsgierigheid naar nieuwe ideeën en initiatieven en met het vermogen om over de grenzen van de eigen sector heen te kijken. Daarnaast is het een kwestie van ‘trial and error’. Zonder structureel innovatiebudget gaat het niet. Soms stoot je je hoofd en blijft een innovatie hangen in de start-up-fase, maar vaak slaat iets wel aan en kun je opschalen en het ook elders toepassen. Nee, het kost ons geen moeite om onze klanten te overtuigen van het belang van innovatie. Ze kennen onze focus op kwaliteit en op de lange termijn en delen die, anders hadden ze ons ook niet gekozen als vermogensbeheerder.’
Zoals de eerste duurzaamheidsconcepten tien jaar geleden ook nog niet rendabel waren en het aanvangsrendement drukten (‘Liever ergens te vroeg aan beginnen, dan achteraf constateren dat je een belangrijke stap niet hebt gezet’), geldt dat volgens Maarsen ook voor de mobiliteitsconcepten waar Syntrus Achmea nu mee experimenteert. ‘Maar je moet het doen, als integraal onderdeel van nieuwe gebiedsontwikkelingen, omdat de bevolkingsgroei in steden als Amsterdam en Utrecht anders over een paar jaar tot een chronisch verkeersinfarct leidt. Dat de G4 een secretaris Verkeer en Vervoer hebben aangesteld is in dat verband een goede zaak. Dat een parkeernorm van 1 in de vier grote steden niet meer heilig is, juichen we ook toe.’
Sociale innovatie met vergrijzing als kans
Dat voortdurend wordt geïnvesteerd in vormen van lokale samenwerking, is volgens Maarsen een vorm van ‘procesinnovatie’. ‘In navolging van Rotterdam, Utrecht en Tilburg hebben we ook met de gemeente Almere prestatieafspraken gemaakt over de groei van het aantal middeldure huurwoningen en de kwaliteit van die groei. Research is daarbij ongelofelijk belangrijk. Dankzij ons doelgroepenonderzoek kunnen we een essentiële bijdrage leveren aan gebiedsontwikkelingen en daarmee, met de juiste woningen op de juiste plaats, aan vraagstukken als mobiliteit, verdichting en doorstroming op de woningmarkt. Een trendbreuk is dat dat ook kleine woningen van goede kwaliteit kunnen zijn. Als het om woningen ging is ‘klein’ te lang ten onrechte geassocieerd met ‘slechte kwaliteit’, met alle gevolgen van dien voor de doorstroming.’
Een goed voorbeeld van sociale innovatie is het prijswinnende ‘Who Dares’. ‘We hebben met ‘Who Dares’ de landelijke prijsvraag ‘Who Cares’ gewonnen met een plan dat vergrijzing niet als een bedreiging ziet maar juist als een kans, om de stedelijke vernieuwing aan te jagen, met als voorbeeld de wijk Carnisse in Rotterdam. De stedelijke verduurzaming en de vraag naar goede huisvesting voor ouderen speelt in heel Nederland, dus dit gedachtengoed kunnen we ook elders toepassen, uiteraard in nauwe samenwerking met corporaties, gemeenten en zorginstellingen.’
Alleen openheid van zaken zal bouwproductie op gang brengen
In dat verband stipt Maarsen ook het grote gebrek aan middeldure huurwoningen aan. ‘We staan te popelen om erin te investeren, maar nu het probleem eindelijk hoog op de agenda staat is er een extreem gebrek aan locaties en bouwcapaciteit. En dan heb ik het nog niet eens over de hoge grondprijzen die een sluitende business case in toenemende mate onmogelijk maken. Met wederzijds vertrouwen en transparantie als basis, krijgen we de noodzakelijke bouwproductie alleen op gang als alle betrokken partijen openheid van zaken geven en op een andere, professionelere manier gaan samenwerken. Ook dat zou je een vorm van procesinnovatie kunnen noemen, die echt nodig is als je kijkt naar de enorme uitdagingen waar we mee worden geconfronteerd. En dan heb ik het niet alleen sec over woningbouw maar in breder verband bijvoorbeeld ook over het Klimaatakkoord. Namens Syntrus Achmea en de IVBN denk ik daar actief over mee en de huidige tone of voice vind ik een verademing: de urgentie is duidelijk, ook binnen de bebouwde omgeving moeten we innoveren en aan de slag om de aarde leefbaar te houden voor toekomstige generaties.’
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van april 2018.
