Er zit 300 miljard euro netto vermogen in onze Nationale Ouwe Sok. Het is crisis, en dus is het de hoogste tijd om de inhoud van die ouwe sok aan te spreken. Het is mogelijk de komende jaren 100 miljard euro netto uit die Nationale Ouwe Sok te halen zonder enige lastenverhoging van wie dan ook.
Naast die contante vrijval van kapitaal treedt bij het legen van de Nationale Ouwe Sok een sterke verbetering op van de vermogenspositie van circa 1 miljoen huishoudens aan de onderkant van de markt. Precies die groep die het zwaarst zal gaan lijden onder deze ongekende crisis.
Waar ligt of staat die Nationale Ouwe Sok zult u zich afvragen en hoe gaan we die legen?
Sociale huurwoningen
Nederland heeft de afgelopen eeuw, anders dan welk ander land ter wereld ook, een enorme voorraad sociale huurwoningen gebouwd. Dertig procent van ons woningbestand is sociale huur, een collectieve spaarpot van ongekende omvang. Omringende landen komen nauwelijks tot 10-15 procent met daarbij ook nog eens een veel lagere woningkwaliteit.
Dertig procent van Wassenaar bestaat uit sociale huurwoningen en Amsterdam zelfs vijftig procent. Op Scheveningen staan aan de boulevard blokken sociale huurwoningen met zeezicht. Dat presteert geen enkel ander land ter wereld.
Gasbaten van Slochteren
De gasbaten uit Slochteren maakte het de afgelopen vijftig jaar mogelijk een enorme boost te geven aan nieuwbouw en woningverbetering. Onze sociale woonsector kan feitelijk gezien worden als de gestolde gasbaten van Slochteren. De netto vermogenswaarde van de woningcorporaties is circa 300 miljard euro (OZB-waarde minus uitstaande leningen).
Deze waarde zit opgesloten in de 'stenen' van de woningcorporaties, maar is door herfinanciering en herverdeling contant te maken zonder enige lastenverhoging van wie dan ook.
Simpele rekensom
Met drie kengetallen kan eenieder zelf berekenen hoe die 100 miljard netto vrijval zonder enige lastenverhoging tot stand kan komen.
- Er zijn circa 2,4 miljoen sociale huurwoningen met een totaal uitstaand leenbedrag van 80 miljard: ergo de gemiddelde restschuld per sociale woning is circa 30.000 euro;
- De gemiddelde maandlast/huur is circa 500 euro per maand;
- De sociale huursector heeft een flat- en appartementenimago, maar de helft van de voorraad, 1,2 miljoen woningen, is laagbouw/eengezinswoningen.
De rekenregel om tot 100 miljard netto vrijval te komen gaat als volgt:
Draag het eigendom van de helft, dus circa 1,2 miljoen sociale huurwoningen, over aan de zittende huurder op basis van 20-jarige annuïteit bij gelijke netto maandlasten.
Of anders gezegd: verkoop de woningen aan de zittende huurder op basis van een 20-jarige lening met gelijke netto maandlast als in de huursituatie (500 euro gemiddeld).
Veel huurders zullen op dit aanbod in gaan. Immers nooit meer huurverhoging en na twintig jaar helemaal geen woonlast anders dan onderhoud, ook goed voor de geslonken pensioen verwachting. En direct vorming van gezinsvermogen uitgroeiend tot circa 2 ton gemiddeld netto gezinsvermogen op pensioendatum, iets wat bij voortgezette huur nooit tot stand zal komen.
100 miljard netto vrij
Als er grofweg 1 miljoen huurwoningen op deze wijze aan de zittende huurder worden overgedragen/verkocht bij gelijke netto maandlast als in de huursituatie dan valt er ruim 100 miljard netto vrij. Vooral eengezinswoningen, makkelijk zelf te onderhouden door de veelal bovengemiddeld handige huurder, zullen in aanmerking komen voor dit proces maar zeker die niet alleen. Van die 100 miljard kan circa 10 miljard euro gereserveerd worden voor nieuwe productie van sociale huurwoningen.
De onrendabele top van een nieuwe sociale huurwoning is circa 50.000. Dus met 10 miljard euro kunnen er 200.000 nieuwe sociale huurwoningen gebouwd worden. Ook goed voor de bouwwereld want die gaat inklappen net als in 1980. In totaal blijven er dus circa 1,2 miljoen plus 200.000 sociale huurwoningen: precies het huidig aantal huurtoeslagontvangers over.
Aparte hypotheekbank
Belangrijkste voorwaarde voor bovenstaand proces is de oprichting van een Corporatie Hypotheek Bank. Die verkrijgt exclusiviteit voor hypotheekverstrekking aan voormalige huurders, kan achtervang bieden voor de (voormalige)huurder die om wat voor reden dan ook later toch uit de boot valt en vooral: houdt de 'loan sharks' buiten de deur.
De Nederlandse pensioenfondsen leveren de financiering van die Corporatie Hypotheek Bank a 2,5 procent: hebben die ook weer eens een gezonde lange termijn pensioen- belegging voor hun werknemers en veelal (ex)huurders.
Door: Ir Rene Alexander Strijland
