De jaren van recordhoge transformatievolumes zijn voorbij, schrijft vastgoedadviseur Dynamis in zijn laatste Sprekende Cijfers-rapport. Werd in 2016 nog bijna 1 miljoen vierkante meter aan kantoren omgebouwd naar vooral woningen (92 procent), hotels en multifunctionele ruimte, in 2017 daalde dat volume met 41 procent naar 565.000 m2 (66 procent naar woningen). Uit de Dynamis-cijfers blijkt dat in Amsterdam en Den Haag de afgelopen zes jaar de meeste kantoorruimte is getransformeerd.
Tussen 2012 en 2017 ging het in Amsterdam om 795.250 m2 en in Den Haag om 701.750 m2 kantoorruimte. De transformatietop-5 in de Randstad wordt gecompleteerd door Utrecht (321.000 m2), Rotterdam (239.500 m2) en Nieuwegein (92.250 m2). De top-5 buiten de Randstad word aangevoerd door Arnhem (227.000), gevolgd door Eindhoven (166.500 m2), Apeldoorn (87.500 m2), Groningen (80.750 m2) en Den Bosch (52.500 m2).
Dankzij de grote transformatiedynamiek in Den Haag van 10 tot 15 procent van de totale voorraad bedraagt de Haagse kantorenleegstand nu slechts 6 procent (235.000 m2 vvo), schrijft JLL in een half januari verschenen rapport over de Haagse en Rotterdamse kantorenmarkt. Dat is veruit het laagste percentage van de grote steden. In Den Haag is de bezette kantorenvoorraad tussen 2008 en 2017 met 400.000 m2 afgenomen tot 3,7 miljoen vierkante meter. Tussen 2005 en 2017 bedroeg de gemiddelde leegstand in Den Haag nog geen 9 procent tegen 15 procent in Amsterdam, 14 in Rotterdam en 13 in Utrecht.
Vanwege de aantrekkende economie en de groeiende vraag vanuit de overheidssector zal de Haagse gebruikersmarkt de komende jaren verder gaat aantrekken, verwacht JLL. Naar schatting van Oxford Economics komen er tot 2025 13.000 kantoorbanen in Den Haag bij. Dat zou een kantorenvraag van 150.000 m2 betekenen, gerekend met 12 m2 vvo per werknemer, ofwel 20.000 m2 vvo per jaar. Het enige concrete nieuwbouwplan is Monarch IV in het Beatrixkwartier dat 20.000 m2 omvat. Den Haag zal dan ook geconfronteerd worden met schaarste binnen het topsegment. Bovendien geldt in Den Haag slechts 1,1 procent van de voorraad als A-kwaliteit.
De tophuur van Haagse kantoren is gedaald van 215 euro per m2 per jaar in 2008 naar 185 euro in 2016 en 2017. Dit jaar is een stijging van de tophuur niet uitgesloten, denkt JLL. De effectieve huurprijs laat in de betere gebouwen al een stijging zien. Door de kantorenbouwstop is de afgelopen jaren een kwaliteitsslag achterwege gebleven. Deze schaarste wordt verder versterkt door de beperkte nieuwbouwontwikkelingen voor de commerciële verhuurmarkt. Voor beleggers is de markt dan ook aantrekkelijk, stelt JLL. Met een netto-aanvangsrendement van 5,5 procent (bar=6,25 procent) tegen een nar van 3,75 procent in Amsterdam is Haags kantorenvastgoed relatief goedkoop.
Rotterdam blijft kampen met een hoge leegstand van gemiddeld 15 procent. De bezette kantorenvoorraad is 2,9 miljoen vierkante meter. De situatie op de Kop van Zuid is met 6 procent leegstand het best en in het centrum (16 procent) het slechtst. Door de gewildheid van Rotterdamse topkantoren zijn de aanvangsrendementen de afgelopen jaren wel aangescherpt. Het netto-aanvangsrendement van topkantoren bedraagt nu 5,1 procent (bar=5,75 procent), 65 basispunten lager dan in 2014.
In diezelfde periode daalde de prime yield in Amsterdam met 145 basispunten. Ook Rotterdamse kantoren zijn voordelig voor investeerders, concludeert JLL. In Rotterdam zal de tophuur niet snel stijgen. De tophuur kwam eind 2017 uit op 210 euro, hoewel JLL ook enkele transacties tegen 225 euro noteerde. Deze huurdeals werden echter flink ondersteund met incentives, hoewel de incentives voor de beste gebouwen afnemen.
De vooruitzichten voor de Rotterdamse kantorenmarkt zijn wel positief. Tot 2025 worden 17.000 extra kantoorbanen verwacht, wat een additionele kantorenvraag van 200.000 m2 vvo kan betekenen. Gezien de huidige trends wordt de grootste opnamegroei in het centrum (RCD en Blaak gebied), Kop van Zuid en Alexandrium verwacht, aldus JLL.
