nieuws

Longread: De bewogen geschiedenis van Multi

Projectontwikkeling

Longread: De bewogen geschiedenis van Multi

Ruud de Wit duikt in de bewogen geschiedenis van ontwikkelaar Multi, die lange tijd vanuit het hoofdkantoor in Gouda Europa veroverde met vooral prijswinnende winkelcentra.

Multi profileert zich nu als ‘een leidinggevend pan-Europees ‘service platform’ voor ‘retail real estate assets en property management’. Met een hoofdkantoor op de Amsterdamse Zuidas en als eigenaar de Amerikaanse private equity-onderneming Blackstone. Ruim drie decennia lang was Multi echter een van de belangrijkste en meest gelauwerde vastgoedontwikkelaars van Europa, met Hans van Veggel als drijvende kracht. Ruud de Wit, voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt, duikt in de bewogen geschiedenis van deze ontwikkelaar, die lange tijd vanuit het hoofdkantoor in Gouda Europa veroverde met vooral prijswinnende winkelcentra.

Over en uit

Sinds het ontstaan in 1982 is Multi vooral Hans van Veggel geweest, zoals Hans van Veggel Multi was.

In een achtergrondartikel in Vastgoedmarkt over de machtsgreep van Blackstone bij Multi Development, in de zomer van 2013, schreef ik onder de kop ‘Het is over en uit voor Multi Development’: ‘Sinds het ontstaan in 1982 is Multi vooral Hans van Veggel geweest, zoals Hans van Veggel Multi was. En zonder Van Veggel komt er een gefaseerd einde aan het belangrijkste, meest vernieuwende en ook inspirerende ontwikkelaar van winkelcentra in het hedendaagse Europa.’ Het waren geen profetische woorden, maar een niet eens zo moeilijke analyse. Zes jaar later bestaat de naam Multi Corporation nog steeds, zelfs met een Multi-logo dat de signatuur van Van Veggel draagt, maar er is vrijwel niets meer over van de ontwikkelaar die de belangrijkste Nederlandse vastgoedzegel op Europa plaatste.

Van Gouda naar Zuidas

Hij is nog steeds buiten de schijnwerpers actief bij de vastgoedactiviteiten van zijn twee zonen Tim en Bas.

Hans van Veggel zelf is vrijwel geheel uit de publiciteit verdwenen, hoewel hij nog steeds buiten de schijnwerpers actief bij de vastgoedactiviteiten van zijn twee zonen Tim en Bas en met zijn omvangrijke private vastgoedvehikel Timeless Investments betrokken is. Het vertrouwde Multi-hoofdkantoor in Gouda is al weer enige jaren geleden verruild voor een weinig tot de verbeelding sprekende kantoorlocatie op de Zuidas. En nagenoeg alle personen die over bijna vier decennia hun loopbaan aan Van Veggel – en aanvankelijk ook diens partner Ton van Dam – te danken hebben gehad, zijn inmiddels dood, gepensioneerd of hebben hun carrière ergens anders of als zelfstandige vastgoedondernemer voortgezet. Vaak met opvallend succes trouwens: Gar Hendriks, Eric van Buren, Frank van Kessel, Heino Vink, Nico Veldhuis, Ellen van der Feltz, Sandra Dijksman, David Coster, Harald Telkamp, Peter Noordanus, Ton Beekman, Benno van Veggel, Luurt van der Ploeg, Marleen de Wolf, Peter Sandkuyl, Mark van der Berg, Jaap Gillis, Herman Kok, Glenn Aronson, Arjan Seckel, Ronald Dasbach en Arno Ruigrok. En ongetwijfeld vergeet ik nog een aantal belangrijke namen. Ook Jaap Blokhuis, die namens Blackstone in 2014 drie jaar de leiding over Multi voerde en probeerde de naam en reputatie van Multi als een van de belangrijkste vastgoedontwikkelaars van Europa in ere te houden, is al weer twee jaar weg, net zoals onlangs de voormalige MAB-ontwikkelaar Françoise Dechesne. Van de ‘oude hap’ hebben nu alleen Patrick van Dooyeweert en Steven Poelman nog wat te vertellen in Amsterdam, maar hun aanwezigheid in de board van Multi heeft vooral te maken met hun private belang in de door valutaproblemen moeizaam presterende Turkije-portefeuille van Blackstone.

Vastgoedman van het jaar

De onmiskenbare hoofdpersoon van de Multi-geschiedenis is Hans van Veggel, inmiddels 70. Hij werd voor zijn verdienste voor de Nederlandse vastgoedbranche al in 2003 door Vastgoedmarkt onderscheiden met de eretitel ‘Vastgoedman van het jaar’. Hij trad daarmee in sporen van Jan Doets, de CEO van het inmiddels ook teloor gegane vastgoedbedrijf ING Real Estate en werd in 2004 opgevolgd door die andere vastgoedgigant Cor van Zadelhoff. Die onderscheiding kwam op een van de hoogtepunten van Multi: de beursgang – een ‘reversed take over’ – via Amstelland, een stap die echter geen succes bleek en uiteindelijk via een nieuwe verzelfstandiging met J.P. Morgan en een flinke deelname Van Veggel persoonlijk een verdere groeispurt inluidde. Maar die uiteindelijk, mede als gevolg van de vastgoedcrisis, ook in een zeker voor Van Veggel dramatische machtsovername resulteerde door de private equity-boys van Blackstone.

Van Veggel is stil geworden

De sector mist, zeker in Nederland, een uitgesproken karakter zoals hij.

Dat het nu echter al ruim vijf jaar stil is rond de persoon van Van Veggel, is misschien wel het grootste verlies voor de branche. De sector mist, zeker in Nederland, een uitgesproken karakter zoals hij: met gedrevenheid, visie, durf en gevoel voor extreme kwaliteit. Zijn eigengereide en soms onterechte boosheid en het nu en dan op de breuklijn van integriteit opereren hebben daar nooit afbreuk aan gedaan. Dat hoort enigszins bij een geslaagde ondernemer, zeker als je het wilt maken in landen die integriteitsnormen minder serieus nemen.

Zijn vertrek uit de publiciteit werd in die zomer van 2013 niet eens zozeer bepaald door de uitgekiende machtsgreep van de Amerikaanse durfinvesteerder Blackstone die vrijwel achter de rug van Van Veggel om erin geslaagd was de schuldenlast van Multi bij elf Europese banken, met een omvang van 850 miljoen voor iets meer dan de helft over te nemen. Zijn publieke afscheid van de sector – middels een emotioneel en verongelijkt persbericht – was vooral te wijten aan een inval van de Fiod en de naar de media gelekte verdenking, dat hij zich schuldig zou hebben gemaakt aan valsheid in geschrifte, oplichting van de Belastingdienst en witwassen. Ook legde de Fiod in die zomer van 2013 voor 25 miljoen euro beslag op gelden en bezittingen van de Multi-oprichter. Hoewel daarna is gebleken dat het hier eerder om een fiscaal meningsverschil ging dan een verdenking van niet-integer handelen, was daarmee voor Van Veggel de maat vol. Hij deed zijn resterende 10 procent aandelen in Multi – sommigen houden het op 20 procent – met verlies over aan Blackstone en stapte op om nooit meer terug te keren of de media te woord te staan. In concreto laat hij zijn mond nu spreken via de daden van zijn zoons Tim en Bas, via Timeless Investments en onder meer COD.

Niet meer in portefeuille houden

Inmiddels is Multi allang geen ontwikkelaar van gedurfde winkelcentra meer. In de zin dat er wordt ontwikkeld om het eindproduct te verkopen – en dus niet in eigen portefeuille te houden -, zoals dat decennia lang is gebeurd. En dat decennia lang ‘ontwikkelen’ eindigt definitief met de aanstaande opening van Forum Rotterdam, in het verlengde van wat misschien wel de meest indrukwekkende ontwikkelingsopgave van Multi is geworden: de Koopgoot op het Beursplein in Rotterdam.

De huidige website van Multi geeft dat duidelijk aan: Multi is nu ‘een leidinggevend pan-Europees ‘service platform’ voor ‘retail real estate assets en property management’ van 110 retail assets in heel Europa en Turkije’. Er wordt nog wel ‘ontwikkeld’, maar eigenlijk is het alleen nog herontwikkeling en wat Multi zelf ‘refurbishments’ noemt. De taal is niet meer Nederlands en de top van de onderneming in Amsterdam bestaat vooral uit buitenlanders, gecontroleerd door de snelle Angelsaksische spreadsheet-boys in Londen.

Op zich nog steeds voldoende redenen voor Van Veggel om trots terug te kijken op wat hij ooit is begonnen.

Die asset portefeuille is overigens nog steeds groot en heeft een omvang van bijna 11 miljard euro, verspreid over een aantal Blackstone-funds. Daarnaast treedt Multi op voor Blackstone-partners en -klanten, zoals Allianz. De onderneming is actief in 14 landen en heeft drie miljoen vierkante meter aan retailvastgoed onder management. Dat komt neer op zo’n 6000 winkels, restaurants en leisure attracties die jaarlijks 400 miljoen bezoekers trekken die goed zijn voor een omzet van 4 miljard euro. Op zich nog steeds voldoende redenen en omvang voor Van Veggel om trots terug te kijken op wat hij ooit is begonnen. Maar zo zit Hans van Veggel niet in elkaar.

De kill

De geschiedenis van Multi gaat terug naar 1981, toen Hans van Veggel en Ton van Dam samen in Utrecht de onderneming oprichten. De overlevering wil dat zij in 1982 bij de notaris een twee dollarbiljet doormidden knipten om hun ambities en hun wederzijdse betrokkenheid te illustreren. Van Veggel (Arnhem, 1948) volgde de HBS en de Hogere Textielschool in Enschede en leerde de eerste stappen in het ontwikkelen zetten bij Projectbureau De Kant, een kleine winkelcentrumontwikkelaar. Vervolgens trad hij als marketingman in dienst bij MAB, het vermaarde ontwikkelingsbedrijf van Ton Meijer. Meijer over hem in de Quote in 2013: ‘Ik zag direct dat het een goede knul was: hij had een enorme passie en een hele levendige geest. Het is een ideeënmachine, iemand wiens kop nooit stil staat. Maar ook een schilderachtig geval apart: hij kon verschrikkelijk zijn. De onderhandelingen met hem waren dramatische gebeurtenissen. Op het eind ging je geen borrel met hem drinken; hij ging altijd voor ‘de kill’. Dat heeft hem geen windeieren gelegd.’

Hans van Veggel

Omdat Meijer – naar verluidt – niet bereid bleek hem een belang in MAB te geven, verliet Van Veggel in 1981 de ontwikkelaar om samen met Ton van Dam Multi te beginnen. Hij kende Van Dam via diens toenmalige vrouw die weer bevriend was met zijn eigen vrouw. Dirk Rompelman, de oprichter van Vastgoedmarkt, herinnert zich dat nog goed. ‘Ik maakte in 1973 kennis met Van Veggel en zag direct dat het een enthousiaste jonge vastgoedman was. Zo had hij een doosje met kaartjes bij zich waarin alle Nederlandse winkelcentra waren opgeborgen. Van Dam was duidelijk afstandelijker, die werkte bij een financieel adviesbureautje totdat hij samen met Hans Multi startte. Het duo toonde duidelijk ambitie en durf, met Hans als de man met de branie en lef en Ton als de man die zorgde dat het financieel allemaal goed ging. Een van de uitgangspunten, waaraan ze lang hebben vastgehouden was:  Geen paal de grond in, als je niet zeker weet dat het verkocht is met voldoende huurders erin. Hans had bij Meijer die altijd probeerde eerst een project uit te ontwikkelen alvorens het voor de hoogste prijs van de hand te doen, geleerd dat dat uiterst risicovol kon zijn. Meijer is altijd de ontwikkelaar gebleven die maar geen afscheid van een project kon nemen.’

Direct twee winkelcentra

Het ondernemende duo begint aanvankelijk in Utrecht, maar stapt al snel over naar het ‘goedkopere’ Gouda en ontwikkelt daar ook een eigen hoofdkantoor. Wat vooral opzien baart, is dat ze in Rotterdam vrijwel direct  twee winkelcentra kunnen ontwikkelen: Beverwaard en Zevenkamp.  Beverwaard (5500 m2 met een vijftigtal woningen) werd opgeleverd in 1984 en voor 25 miljoen gulden gekocht door het pensioenfonds van AKZO. Zevenkamp met 7000 m2 retail, 1000 m2 kantoor en een honderdtal woningen volgde een paar maanden later en kon met grote winst voor 50 miljoen gulden worden weggezet bij Amfas, de later in problemen gekomen Rotterdamse verzekeringsmaatschappij. Daarna ging het snel, met name in Nederland, waarbij ander commercieel vastgoed niet werd geschuwd. Bekend zijn de kantoorprojecten in Rotterdam, Den Haag, Hilversum en Utrecht, die met flinke winsten konden worden weggezet. En met gevestigde huurders als KPN, Albert Heijn en Nike. Het motto dat Van Veggel bedacht voor Multi – ‘Design and Development’ – kon onder meer succesvol worden gehanteerd door de toevoeging van een eigen architecten-afdeling T+T Design, die overigens ook nu nog deel uitmaakt van het huidige Multi.

Portugal

Daarnaast kon Multi ook over de landsgrenzen aan de slag, dankzij Van Veggel’s broer Benno, die als tennisleraar naar Portugal was vertrokken. Deze Van Veggel slaagde erin een grondpositie in handen te krijgen bij Lissabon, waar Multi in fasen het kantorenpark Arquiparque ontwikkelde (vijf kantoorgebouwen langs de snelweg tussen Caiscais en Lissabon) met Philips als de eerste huurder en Aegon als afnemer. De broers Van Veggel zagen heel goed de potentie van Portugal op langere termijn. Portugal was – net als Spanje – in 1975 lid geworden van de EU, na decennialang geregeerd te zijn door min of meer fascistische dictators. Beide landen waren relatief arm (Portugal was in 1975 zelfs het armste land van West-Europa) maar de toetreding tot de EU zou daaraan een einde maken, wisten de Van Veggels zeker.

Vervolgens lukte het Benno van Veggel ook de herontwikkeling van het in 1988 in vlammen opgegane historische en beroemde winkelcentrum Chiado in hartje Lissabon naar zich toe trekken en daarmee was Multi in één keer een naam in Portugal. Vele winkelcentra daar volgden. Ook slaagde Multi erin de competitie te winnen voor de ontwikkeling van het toen al zeer duurzame inzending van Nederland voor de Wereldexpo 1992 in het Spaanse Sevilla.

Koopgoot

Het succes van Multi als ontwikkelaar van steeds nadrukkelijker retailvastgoed – met in Nederland het ‘masterpiece’ de Koopgoot in Rotterdam en de Kalvertoren in Amsterdam – trok natuurlijk ook de aandacht van de vaderlandse concurrentie – met name de vastgoedafdeling van de NMB (later ING) en van Bouwfonds. ING Vastgoed (het latere ING Real Estate Development) volgde Multi dan ook in Portugal, Spanje en Italië, iets wat financieel makkelijk was omdat deze ontwikkelaar deel uitmaakte van een bank. Multi was dus aantrekkelijk voor die andere grote Nederlandse beursgenoteerde bank, ABN Amro, met grote internationale ambities in de strijd tegen concurrent ING. Daar kwam bij dat Van Veggel en Van Dam ook wel wilden ‘cashen’ voor hun succes. ABN Amro wist het duo te overtuigen van een beursgang en nam als voorschot daarop de helft van de Multi-aandelen van hen over. Dat stelde hen in staat een aanzienlijk fortuin binnen te halen, nog steeds de basis van hun private portefeuilles. Toch is deze beursgang nooit doorgegaan, omdat ABN Amro er niet in slaagde een of meerdere partijen te interesseren om ook in een beursgang te stappen. Want wat is eigenlijk de waarde van een ontwikkelaar?

Toen ABN Amro in 2001 Bouwfonds kocht en Cees Hakstege met pensioen ging als CEO, legde ABN Amro de vraag wat te doen met de op de plank liggende aandelen Multi voor aan Hakstege’s opvolger, Henk Rutgers. Die slaagde er vervolgen niet in om binnen Bouwfonds – met een eigen kleine commercieel vastgoedontwikkelingstak – de betrokken hoofdpersonen nader tot elkaar te brengen, mede omdat de twee pionnen in het spel – de later door de Bouwfonds-affaire in opspraak gekomen Jan van Vlijmen en Hans van Veggel – niet door een deur konden.

Amstelland

Dat veranderde in 2002, toen het beursgenoteerde Amstelland wel interesse toonde voor de bij de ABN Amro ondergebrachte aandelen van Multi en die welke nog in bezit waren van Van Veggel en Van Dam. Amstelland was van oorsprong een bouwende ondernemer en daarnaast vooral een ontwikkelaar van woningen in Nederland. Maar Amstelland wilde ook een stevige stap maken op het gebied van commercieel vastgoed, met name in het buitenland. Om die reden had Amstelland al eerder belangstelling getoond voor die andere grote Nederlandse ontwikkelaar, met interessante posities in het buitenland, MAB van Ton Meijer. Ironisch genoeg kwam MAB in 2004 weer via een overname in handen van Bouwfonds, op dat moment eigendom van ABN Amro.

Noordanus

Amstelland Multi Development Corporation (AM), zoals de overname officieel ging heten, werd een ‘reversed takeover’, waarbij Multi (MDC) als overgenomen partij de koers en strategie ging bepalen. Toen de CEO van het nieuwe, beurgenoteerde AM – Klaas de Ruiter – al snel moest opstappen na een conflict met de president commissaris Boonstra en het duidelijk was dat noch tweede man Van Veggel, noch de in 2000 van ING Vastgoed overgekomen Jaap Gillis voor de positie van voorzitter van de raad van bestuur in aanmerking kwamen, werd de voormalige wethouder van Den Haag, Peter Noordanus door de commissarissen naar voren geschoven. Ton van Dam verdween bij deze overname van 310 miljoen euro definitief naar de achtergrond en werd commissaris bij de nieuwe onderneming. Zijn vriendschap met Van Veggel was toen al grotendeels voorbij. ABN Amro behield bij deze deal overigens nog een belang van een kleine tien procent van de aandelen Multi.

Morgan Stanley

Al met al ging het snel niet goed met het nieuwe beursgenoteerde onderneming. Een ontwikkelaar moet ook niet beursgenoteerd zijn, realiseerde Van Veggel die het maar moeilijk vond binnen de tweede viool te spelen en weinig op had met ‘zijn’ CEO Noordanus. De continue druk op rendement – waarvan veel beursgenoteerde ondernemingen last hebben – maakt het aangaan van grote financiële risico’s moeilijker. Toch bleef AM/MDC verder groeien, met name over de landgrenzen. Duitsland, Noord-Ierland (Belfast, Victoria Square), Italië en natuurlijk Portugal en Spanje bleken landen te zijn waar de succesvolle combinatie van design en retail development grote indruk maakte op retailers en eindbeleggers. Een avontuur in Griekenland rond het Olympisch Dorp in Athene mislukte weliswaar, maar de joint venture met de Turkse ontwikkelaar Turkmall in 2004 opende een immense nieuwe markt, mede dankzij Nico Veldhuis, een vertrouweling van Van Veggel. Het eerste project van AM Multi in Turkije, Forum Bornova in Izmir werd een doorslaand en prijswinnend project en werd gevolgd door een twintigtal nieuwe projecten.

Toch bleef de koers van AM/MDC het maar matig doen op de beurs en Hans van Veggel besloot op zoek te gaan naar een investeerder die Multi weer van de beurs wilde halen. Die investeerder werd in 2006 gevonden in het Morgan Stanley Fund MSREF V, terwijl Van Veggel persoonlijk er ook 100 miljoen instopte. Het van de beurs halen verliep in twee fasen. Bouw- en infrastructuurbedrijf BAM was – samen met ING – de aanvankelijke koper met een bod van 10,15 euro per aandeel AM. Maar feitelijk wilde BAM alleen maar de woning- en grondontwikkelingsdivisie van de onderneming. Daarom werd direct na de overname de winkeltak – zeg maar het ‘oude’ Multi Vastgoed – overgedaan aan het fonds MSREF V, een investeringsmaatschappij van de Amerikaanse zakenbank Morgan Stanley.

Dat was exact wat Van Veggel wilde. Zelf werd hij als belangrijkste private aandeelhouder chairman, terwijl Glenn Aaronson als directeur ging fungeren namens Morgan Stanley, wat overigens niet betekende dat Van Veggel zijn verantwoordelijkheid en bemoeienissen uit de weg ging. Meer dan ooit tevoren werd Multi in die tijd het persoonlijke vehikel van Van Veggel’s ambities en ondernemerschap, daartoe overigens in staat gesteld door het enorme hoeveelheid kapitaal dat de onderneming dankzij Morgan Stanley bij de Europese banken kon aanboren. In die tijd werd ook de definitieve opsplitsing van Multi in een asset- en projectontwikkelingsonderneming geconcretiseerd, met daarnaast ook een sterke property management afdeling, Multi Mall Management.

Vastgoedcrisis

int_Turkije_TEM-Forum_ai.jpg

Forum Turkije

Het waren in feite, zeker achteraf, de topjaren van Multi. In Spanje (Forum Girona), Portugal, Duitsland (Forum Duisburg), België (de Stadsfeestzaal in Antwerpen), Italië (in een joint venture met CDS, Forum Valle Aurelia in Rome), Turkije en zeker ook in Nederland (in 2006 Musiskwartier in Arnhem en in 2007 Entre Deux in Maastricht) verrees het ene nog fraaiere winkelcentrum na de ander, vrijwel allemaal prijswinnende projecten bij de Mipim, Mapic en de ICSC. Maar wat na jaren van succes – en gegarandeerde en gerenommeerde investeerders als afnemers – ook steeds meer begon te dreigen was de internationale bancaire en vastgoedcrisis, die met de val van de Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers in september 2008 een brute werkelijkheid werd. Ineens vielen eindbeleggers zoals het Duitse CGI af en de pogingen van met name Morgan Stanley om het Turkse winkelcentrumfonds van Multi – dat in 2008 realiteit werd – door te verkopen of naar de beurs te brengen, werden plotseling onmogelijk. Dat was een ernstig probleem voor Multi, omdat dit fonds met 21 winkelcentra en een totaal fondsvermogen van 4,3 miljard euro vrij zwaar geleveraged was.

Achteraf kun je stellen dat Van Veggel toen een beslissende fout heeft gemaakt om in plaats van een pas op de plaats te maken door te gaan met steeds meer nieuwe projecten – en nieuwe landen zoals Polen – zonder de garantie dat die konden worden weggezet. Multi is simpelweg met Morgan Stanley op de achtergrond veel te hard gegroeid, terwijl een crisis op de loer lag. Morgan Stanley wilde simpelweg zoveel mogelijk projecten die dan moesten doorrollen naar de fondsen van de vermogensbeheerder in de VS en daarbuiten. Alleen bestond er voor dat doorrollen al snel geen enkele garantie.

Dat betekende in feite ook een breuk met de oorspronkelijke opzet van het Multi van Van Dam en Van Veggel nooit met een project te beginnen zonder huurders en een betrouwbare eindinvesteerder. Aanvankelijk leken de problemen ook niet zo groot. Retail en retail vastgoed ervaart de gevolgen van een crisis altijd later in de cyclus dan het overige commercieel vastgoed. En velen waren van mening dat de crisis snel voorbij zou gaan en dat daarna opnieuw een sprong voorwaarts kon worden gemaakt. Het tegendeel bleek echter waar te zijn. De uitstaande schulden bij de banken – die op hun leningen zelf ook fors moesten afboeken en deels afhankelijk werden van staats- en ECB-steun – bleven toenemen.

Corio

Toch leek Van Veggel in eerste instantie gelijk te krijgen. De reddende hand werd hem toegestoken door Gerard Groener, CEO van het Nederlandse beursgenoteerde retailfonds Corio en onder meer eigenaar van Hoog Catharijne. Corio – voor een derde op dat moment in handen van het pensioenfonds ABP – had in 2010 een vastgoedportefeuille in Europa van zo’n 4,5 miljard euro, maar was niet vertegenwoordigd in Duitsland. Begin 2010 koopt Corio van Multi voor 1,3 miljard euro twee winkelcentra in Duitsland (een in Spanje en een in Portugal) en vijf ontwikkelingsprojecten in Duitsland. Deze deal had overigens heel wat voeten in de aarde. Aanvankelijk had Corio belangstelling voor alle winkelcentra van Multi – inclusief die in Turkije – maar die deal werd afgeblazen toen in november 2009 bekend werd dat Van Veggel door justitie aan de tand werd gevoeld vanwege een duistere rekening die door Multi was betaald aan de vrouw van de door fraude in opspraak geraakte bestuursvoorzitter van de woningcorporatie Rochdale, Hubert Möllenkamp, ook bekend als ‘Masaratiman’. Toen na intens onderzoek bleek dat het om een eenmalige ‘verkeerde factuur’ ging, die per ongeluk door Van Veggel was ondertekend, werden de onderhandelingen tussen Corio en Multi opnieuw gestart, maar nu slechts over een deel van de portefeuille, met name die in Duitsland.

Even leek dus Multi – en Van Veggel – te zijn verlost van de ergste financiële druk, maar toen  bleek dat de crisis in de bancaire wereld en in het Europese vastgoed niet zo snel voorbij zou gaan als werd gehoopt, bleef de kritieke situatie voortduren. Daar kwam nog bij dat Corio ondanks een zware due diligence al na een jaar helemaal niet zo tevreden was over de aankoop en dat bekoelde de relatie tussen Multi en het vastgoedfonds enorm. Uiteindelijk zou ook Corio het niet redden en werd in 2006 overgenomen door het Franse beursgenoteerde retailfonds Klépierre.

NIBC

Met de 1,3 miljard euro overname door Corio waren de problemen van Multi dus niet over, vooral door de enorme bancaire schuldenlast op de Turkse portefeuille die ook voor Morgan Stanley niet te verkopen bleek. Maar Van Veggel vond opnieuw een weg naar een oplossing. Eind 2011 slaagde Multi erin de schuldenlast van zo’n 900 miljoen euro te herfinancieren bij een internationaal Europees bankenconsortium onder leiding van het Nederlandse NIBC. Deze herfinanciering betrof 850 miljoen euro. Maar al na enkele maanden wilde dit consortium van vooral Zuid-Europese banken af van deze financiering. Sterker nog, deze banken waren bereid flink af te boeken op de uitstaande leningen. En daarmee trok Multi de aandacht van de slimme financiële wizz kids van Blackstone in Londen en in de Verenigde Staten.  Ik citeer uit een van mijn blogs die ik toen schreef: ‘Blackstone wilde de Turkse winkelcentra van Multi aan haar nieuwe Europese vastgoedfonds toe voegen. Het was nooit de bedoeling om de hele tent over te nemen, maar omdat Van Veggel weigerde iets af te staan ging men door.’

Begin juli 2012 blijkt Blackstone plots een controlerend belang in Multi te hebben opgebouwd en vraagt toestemming aan de Europese Commissie voor een overname. En dan gebeurt er iets opvallends: amper een week later valt het OM binnen bij vier Multi-bedrijfspanden en onder meer Van Veggel’s woonhuis in Wassenaar. Van Veggel zou de fiscus voor 25 miljoen euro hebben opgelicht door miljoenen winst van één private vastgoeddeal op de Antillen weg te sluizen. Een beschuldiging die hij emotioneel ontkent. Hij zou die constructie slechts hebben gekozen op aanraden van zijn accountant. Van Veggel weet nu echter ook dat hij in ieder geval voor Blackstone geen gesprekspartner kan zijn voor een continuering van zijn loopbaan bij Multi en gooit de handdoek in de ring. Hij is woedend omdat het consortium rond NIBC het verlies op de schuldenlast op Multi wel erg makkelijk aan Blackstone heeft weggegeven. Met een van emotie druipende persverklaring keert hij – naar nu blijkt – ‘zijn’ Multi voorgoed de rug toe en draagt noodgedwongen ook zijn resterende aandelen in Multi aan de Amerikanen over. Alles bij elkaar heeft Blackstone voor een half miljard Multi in handen gekregen. Voor een appel en een ei, zoals al snel bleek toen de winkelcentra werden geherwaardeerd. Ze bleken in totaal aanzienlijk meer waard dat Blackstone via het opkopen van gedumpte bankleningen had betaald.

Quote is het enige medium waarmee Van Veggel nog  telefonisch wil praten: ‘Er is een tsunami van ellende over me heen gekomen, en die is met dit nieuws compleet. Ik wil daar best over zeggen dat ik me geconfronteerd zie met een vijandige overname door een groep Amerikaanse imperialisten die geen plaats meer zien voor de oprichters van het bedrijf.’ (-) ‘Feit is: bij Development zit de creativiteit en de mensen; zo een persoon ben ik altijd geweest! Onder het nieuwe bewind zullen er veel uit moeten. Dat komt omdat deze lui ‘cyphers’ zijn: ze focussen alleen op de cijfers. Blackstone was enkel en alleen uit op de assets, en die hebben ze goedkoop kunnen krijgen. Dan moet ik wel zeggen: ze hebben een goede deal bewerkstelligd.’

Hans van Veggel

Bas en Tim

Die goede deal had hij – blijkt achteraf – overigens ook zelf al gedaan in de laatste fase van zijn betrokkenheid bij Multi. Als onderdeel van de strategie van Multi om zich volledig te richten op de ontwikkeling van multifunctionele winkelcentra en binnenstedelijke herontwikkelingsprojecten, verkocht de ontwikkelaar zijn kantorenportefeuille in Nederland aan het private vastgoedvehikel van Van Veggel, Timeless Investments.

Deze portefeuille, bestaande een zestiental kantorenprojecten en grondposities plus het kantorenteam, leed verlies en paste al enige tijd niet meer in de Multi-ambities. Op zich opvallend dat Multi deze portefeuille aan chairman Van Veggel privé verkocht, maar dat kwam simpelweg, omdat geen andere partij er belangstelling voor had. Timeless bracht deze kantorenportefeuille vervolgens onder in een nieuw bedrijf, COD (Cradle Of Development) en inmiddels is deze ontwikkelaar weer uitermate succesvol, onder meer door de betrokkenheid van Van Veggel’s zonen Bas en Tim.

Iemand die jaren lang in een toonaangevende positie bij Multi heeft gewerkt, zegt het volgende:

‘Die hele affaire met Blackstone, de Fiod en de banken heeft hem veel pijn gedaan. Typisch Hans was dat hij riep dat hij zijn Nederlanderschap zou opgeven en Portugees zou worden, omdat hij in Portugal een huis heeft. Hans is altijd iemand geweest die hoog aan de wind heeft gevaren, ook waar het ging op risico’s. Het leek er soms op dat hij het leuk vond om op de grens van het mogelijke en onmogelijke te bivakkeren. Maar zijn succes zorgde ook voor afgunst. De jaloezie keerde als een boemerang bij hem terug.’

Hij schetst Van Veggel als iemand die altijd in uitersten denkt. ‘Het is zwart of wit, in zijn woorden ‘helemaal te gek of allemaal kut’. Dat zoeken in uitersten gold ook voor hoe hij met mensen omging. Hij kon zijn medewerkers zeer onder druk zetten. Hij legde de lat altijd hoog. Als je het niet met hem eens was, bleef hij doorgaan totdat je brak. En dan was hij tegelijk al zijn respect voor je kwijt. Niet iedereen kon daarom tegen hem op. Het beste was Hans gewoon te laten doorpraten, maar wel bij je eigen argumenten te blijven. Degenen die dat konden, wisten dat hij je de volgende dag weer nodig had.’

‘Aanvankelijk waren we als medewerkers positief. Wij ervoeren de overname van Blackstone als een redding uit de handen van de banken. We dachten dat we door zouden kunnen gaan met groeien, eventueel als fee-developer voor andere partijen. Maar toch werd vrij snel duidelijk dat daar niet de belangstelling van de Blackstone-mensen in Londen lag. Waarom zouden we gaan ontwikkelen voor andere partijen? Dat is de situatie nu. Multi is in Amsterdam nog slechts een administratiekantoor met een grote assetportefeuille. Eigenlijk zou het bedrijf dat nu op de Zuidas zit, geen Multi meer moeten heten.’

Dit artikel staat ook in Vastgoedmarkt april 2019. Lees ook het interview met ceo Josip Kardun over de toekomst van Multi

Reageer op dit artikel