nieuws

Josip Kardun over de toekomst van Multi

Beleggingen

Josip Kardun over de toekomst van Multi
Josip Kardun, Multi

Josip Kardun is sinds april 2017 ceo van Multi Corporation, het vastgoedvehikel van de Amerikaanse private equity investor Blackstone. Deel 1 over de toekomst en geschiedenis van Multi.

Josip Kardun voelt zich thuis in Amsterdam en op de Amsterdamse Zuidas. Hij praat makkelijk en betrokken over retail en retailvastgoed, de sector waar hij al zo’n beetje zijn hele loopbaan werkzaam is geweest. Hij is op dit moment ook lid van de global executive board van de ICSC, de International Council of Shopping Centers.

Over het bewogen verleden van Multi als Europees ontwikkelaar van toonaangevende winkelcentra wil hij het niet al te zeer hebben. Hij is vooral geïnteresseerd in het heden en de directe toekomst van de asset- en propertymanager die hij sinds het voorjaar van 2017 leidt. Na de machtsgreep bij Multi van Blackstone in 2013 – die het einde betekende van de betrokkenheid van oprichter Hans van Veggel – stond Jaap Blokhuis drie jaar aan het roer bij Multi dat in die periode steeds meer veranderde van risicodragende ontwikkelaar naar assetmanager en property manager van een dominante retail vastgoedportefeuille van meer dan 10 miljard euro.

Josip Kardun (45) is sinds april 2017 CEO van Multi Corporation, het pan-Europese retail vastgoedvehikel van de Amerikaanse private equity investor Blackstone. Die kocht in 2013 de beladen schuldenlast van Multi voor circa de helft van het uitstaande bedrag en nam daarmee de leiding over van de voormalige topontwikkelaar van met name winkelcentra. Het Nederlandse deel van de huidige assetportefeuille van meer dan 10 miljard euro, zo’n 300 miljoen euro, zal vooralsnog niet toenemen. Kardun: ‘Je weet het natuurlijk nooit, maar onze belangstelling gaat bij mijn weten op dit moment meer uit naar andere Europese landen.’

Met de komst van Kardun kreeg Multi voor het eerst een niet-Nederlander als CEO. ‘Ik ben zelf afkomstig uit Frankfurt, maar mijn ouders komen uit Kroatië. Ik heb bij grote ontwikkelaars van winkelcentra in leidende posities gewerkt. Eerst bij Sonae en later ook bij ECE. Voordat ik twee jaar geleden overstapte naar Multi, was ik aanvankelijk COO en vervolgens CEO bij het beursgenoteerde Europese vastgoedbedrijf Atrium in Amsterdam. Ik woon inmiddels al vijf jaar in Amsterdam, dus voor mij was de switch van het hoofdkantoor van Atrium naar dat van Multi op de Zuidas niet zo groot.’

Van beursgenoteerd naar privaat

Voor Kardun is de overstap naar een privaat vastgoed asset- en property managementbedrijf ook een logische stap. ‘Mijn hele loopbaan is bepaald door de grote en baanbrekende namen van winkelcentrum operators. In de tijd dat ik bij ECE en Sonae werkte, was de concurrent tegelijk de opponent. Zo keken we naar Multi, maar zeker niet zonder bewondering en respect. Dat waren fascinerende tijden. Maar de tijd van grote ontwikkelaars van met name nieuwe, fraaie en beeldbepalende winkelcentra is voorbij. Die markt is inmiddels voor een belangrijk deel verzadigd. Dat geldt ook voor de specifieke ontwikkelaars daarvan zoals Multi vroeger was. Die had grondposities, waarop ze vaak op risico een winkelcentrum konden ontwikkelen in de verwachting dat dat dan aan een investeerder kon worden verkocht. Maar zolang dat niet verkocht was, stond het project op de balans. En toen het mis ging, klopten de banken nadrukkelijk op de deur. Die tijd is voorbij en daarmee zijn ook de ontwikkelaars passé die decennia lang deze markt hebben gedomineerd.’

Kardun beschouwt zich vandaag de dag ook niet zozeer ontwikkelaar. ‘Gedurende mijn loopbaan is het accent steeds meer op het managen van het retail vastgoed komen te liggen. Ik kijk met plezier terug naar mijn positie bij Atrium, maar ik heb bewust de overstap gemaakt van een beursgenoteerde onderneming naar een private vermogensbeheerder. Bij beursgenoteerde ondernemingen heb je toch te maken met een vrij statische portefeuille, met aandeelhouders, banken, capital markets, analisten, toezichthouders en al die andere facetten die het proces stroperig maken. Ik ben meer het type van direct handelen, hands on, gericht op het oplossen van problemen, met korte communicatielijnen naar eigenaren zoals Blackstone en andere partijen. Dat is levendiger, duurzaam en daardoor ook veel leuker.’

Tien miljard euro

Dat het nu bijna 40 jaar oude  Multi allang geen pure ontwikkelaar is, vindt Kardun eveneens vanzelfsprekend. ‘Dat proces naar een brede asset manager en property manager is al veel eerder ingezet, onder mijn voorganger Jaap Blokhuis. Dat betekent niet dat we niet meer ontwikkelen. Wij zien ons zelf nog steeds als ontwikkelaar en herontwikkelaar van objecten in onze portefeuille. We hebben op dit moment een ontwikkelings- en herontwikkelingsportefeuille van ruim 1 miljard euro. Denk bijvoorbeeld aan Forum Rotterdam dat zijn voltooiing nadert. Dat kun je ook zien aan het feit dat we nog steeds TTDesign in ons midden hebben. Blackstone is een actieve private equity investor en voegt steeds weer opnieuw vastgoed toe aan de portefeuille, maar verkoopt ook aan het einde van de cyclus, al dan niet nadat we waarde hebben toegevoegd, onder meer door herontwikkeling. Omdat wij een volledig geïntegreerde service platform  zijn, met een sterke property managementtak, blijven we vaak ook na verkoop als property manager bij zo’n object betrokken, vooral winkelcentra en winkelobjecten. Van onze totale portefeuilleomvang van meer dan tien miljard euro is nu voor 4,5 miljard eigendom van andere partijen zoals Allianz.’

Niet onder water

We hebben in totaal nu ruim 110 retail objecten en zijn daarmee actief in 14 Europese landen.

De portefeuille is dominant met retailvastgoed gevuld, benadrukt Kardun. ‘Kantoren en woningen kunnen deel uitmaken van een gemengd object, maar slechts in de marge. Het non-retail segment maakt slechts 5 procent van onze portefeuille uit en dan altijd als onderdeel van een groter retail object. We hebben in totaal nu ruim 110 retail objecten, i.c. vooral winkelcentra in portefeuille en zijn daarmee actief in 14 Europese landen.’ Een belangrijk deel van de totale Multi-portefeuille vormen de 14 Turkse winkelcentra, deels door Multi zelf ontwikkeld en deels gekocht van Redevco. Die portefeuille maakt nu zo’n zeven jaar deel uit van Blackstone, dus je mag verwachten dat de tijd rijp is om de portefeuille in de verkoop te doen. Kardun: ‘Die exit is voorlopig niet te verwachten. Gelet op de situatie in Turkije is dit niet het beste moment om te verkopen.’ Hij ontkent dat de Turkse portefeuille ‘onder water’ staat, zoals nog wel eens in de markt wordt gesuggereerd. ‘Multi’s problemen met kredietverstrekkers zijn grotendeels opgelost toen Blackstone het bedrijf in 2013 overnam. Blackstone heeft geen haast. Alles wat Blackstone in eigendom heeft, is ‘te koop’, maar niet tegen elke prijs. Multi managet deze Turkse portefeuille gewoon volgens de hoogste marktstandaard door deze moeilijke tijden heen totdat de juiste exit oplossing voor de assets duidelijk wordt.’

Dat geldt ook voor de Nederlandse portefeuille van Multi. Vrijwel al het Nederlandse vastgoed, bestaande uit 19 wijkwinkelcentra – en dus exclusief het huidige Forum Rotterdam van zo’n 60.000 m2 –  werd twee jaar geleden voor zo’n 300 miljoen euro in de verkoop gebracht, maar de biedingen waren niet aantrekkelijk genoeg voor de eigenaar. Kardun: ‘Multi’s Nederlandse portefeuille is maar een klein deel van het geheel. Dat Multi nog altijd in Nederland het hoofdkantoor heeft gevestigd, heeft voor een deel met de lange geschiedenis te maken. De infrastructuur van het bedrijf, ongetwijfeld zaken zoals belastingredenen, hebben de aanwezigheid van Multi in Amsterdam bepaald, niet het onderliggend, huidige Nederlands vastgoed. Multi is gewoon een grote internationale vastgoedspeler met een hoofdkantoor in Nederland.’ ‘Maar’, voegt Kardun eraan toe, ‘onze aandeelhouder is een opportunistische investeerder. De timing daarvan is altijd afhankelijk van het huidige klimaat en of de geboden prijs gunstig is voor Blackstone.’

Josip Kardun, in winkelcentrum

Josip Kardun, in winkelcentrum

Heeft hij, als de CEO van Multi, weinig belangstelling voor ander Nederlands retail vastgoed, bijvoorbeeld omdat hij ziet dat er vooralsnog een gap zit tussen prijsstelling en de gemiddelde kwaliteit van assets? Hij begint te lachen. ‘Eerlijk gezegd niet. Ik kan niets uitsluiten, maar het lijkt me sterk dat we de komende tijd ons oog laten vallen op meer Nederlands retail vastgoed dan we nu in portefeuille hebben. Er zijn interessantere landen dan Nederland om in retail vastgoed te investeren.’

Sluit hij andere niches uit voor Multi? Sommige retailers hebben het – vooral door online verkopen – moeilijk en retail vastgoed staat onder druk door leegstand en dalende huurprijzen. ‘Niets ligt voor de eeuwigheid vast, zeker niet bij een investeerder als Blackstone. Ik denk wel dat retail als de belangrijkste vastgoed investeringssector zijn langste tijd heeft gehad. Een bedrijf als Blackstone sluit dus zeker geen andere niches en sectoren uit.’

In dat verband is het opvallend dat juist Blackstone via partner Flow Real Estate onlangs een residentiële portefeuille aan de Walbeeckstraat in Amsterdam overnam. Weliswaar een kleine portefeuille van 12,5 miljoen euro, maar toch! Heeft Multi hiermee te maken gehad? Kardun: ‘Nee, we weten ook niet of het hierbij blijft of dat Blackstone of partner Flow bedoelingen heeft om zich verder op de Nederlandse residentiële markt te begeven. Het enige wat wij als Multi hebben gedaan is hen in aanloop naar de overname te ondersteunen met de due diligence van het onderliggende horeca-vastgoed in deze portefeuille. Daar hebben wij immers expertise in.’

Dit is deel 1 over De bewogen geschiedenis van Multi. Hier staat de longread over Multi om verder te lezen.

Dit artikel staat ook in Vastgoedmarktmagazine april 2019

Reageer op dit artikel