blog

Déjà vu

Financieel

Déjà vu
Maarten Donkers

Ooit heb ik mij voorgenomen om niets over de Amsterdamse woningmarkt te schrijven. Maar bij het zien van wat er nu gebeurt, kun je de ogen niet sluiten. Een eenmalig uitstapje daarom.

Ik ben niet de enige die het opvalt. De laatste tijd lees ik veel columns over de Amsterdamse woningmarkt, ook op de site van Vastgoedmarkt. Mijn vraag: hoe bijzonder is dit? Over de feiten op de Amsterdamse woningmarkt ben ik kort. Die kent u ook. De stad puilt uit en de zoektocht naar woonruimte lijkt het een soort Wilde Westen te worden. Prijzen gaan door het dak, ellenlange wachtlijsten, de doorstroming staat nagenoeg stil en rendementszoekers verhuren maar al te graag hun kostbare sociale huurwoningen illegaal door. En handhaving dan? Weinig van te zien. Ten einde raad – zo lijkt het – kiest de gemeente voor een beleid dat nog meer handhaving vraagt. Weer nieuwe regels dus.

in geouwehoer kun je niet wonen

Tot nu toe niets nieuws zult u zeggen. En dat klopt. Dit is ook niet nieuw. Dit is namelijk al decennialang aan de gang. Daarom was ik vastbesloten er niet wéér over te beginnen. Het is oude wijn in nieuwe zakken. Veel woorden. Maar veel is er niet veranderd sinds Jan Schaefer in de jaren zeventig zei: ‘in geouwehoer kun je niet wonen’.

Ogenschijnlijke massahysterie

Toch heerst er een soort massahysterie; een beeld alsof het nu veel erger is dan ooit? Al zeker een eeuw lang is woningbehoefte in Nederland – met Amsterdam voorop – een heel groot issue. Dat was het al bij de invoering van de Woningwet in 1901, Plan Zuid uit 1917 en het Algemeen Uitbreidingsplan dat in 1935 werd aangenomen. De wederopbouw legde nogmaals alle noodzaak op woningbouw. Via diverse nota’s ruimtelijke ordening werd het accent gelegd op uitbreiding van de stad, totdat in de jaren zeventig de krakersbeweging de aandacht weer terugbracht naar de binnenstad. Via de Vinex komen we uit waar we vandaag staan. In meer dan honderd jaar tijd is wonen in Amsterdam continu een issue geweest.Het gemak waarmee vandaag de dag de woningnood in Amsterdam wordt neergezet als een nog nooit eerder vertoond fenomeen, getuigt van weinig historisch besef. Ik wil het probleem niet bagatelliseren. Maar de oplossing is zo simpel: handen uit de mouwen en bouwen.

Gebeten hond

In plaats daarvan wordt liever een zondebok gezocht. Dit keer zijn private beleggers de gebeten hond. Iedereen met een beetje vermogen wordt aangetrokken door het rendement dat er in Amsterdamse woningen blinkt. Maar ook dat is niet nieuw. Private investeerders hebben al lange tijd een stevig belang in de Amsterdamse woningmarkt. Dat de binnenstad er vandaag de dag in al haar schoonheid zo bij ligt, is mede hun verdienste. Maar de tijdshorizon is kort. De nieuwe zondebok heet ‘buy to let’. Maar leg mij nu eens uit wat hier anders aan is dan al die private investeerders die in de laatste decennia portefeuilles met huurwoningen hebben opgebouwd? Naast koop of huur zijn er volgens mij niet veel andere smaken. Dus zullen we proberen het probleem ook simpel te houden?

Ondertussen in Den Haag

Voor de kern van dat probleem maken we even een uitstapje naar Den Haag. Wat vandaag de dag op de Amsterdamse woningmarkt (en daarbuiten) gebeurt, is een direct gevolg van het Woonakkoord. Kozen we niet voor minder woningcorporatie en meer private markt? En passant onttrokken we een paar miljard euro uit de sociale woningbouw, om daarmee het gat in de begroting te dichten. Dat private investeerders nu dat gat vullen, is exact waartoe werd besloten: er was behoefte aan vers, privaat kapitaal. Heel veel zelfs.

Meer regels, meer handhaving

is dit beleid of is hier over nagedacht?

Je kunt de klok er op gelijk zetten dat dit kapitaal botst met de idealen van een linkse stad. Want zo mag ik het toch wel noemen? Groen en vooruitstrevend. Maar ondertussen stapelen de nieuwe regels zich op. Strenge regels die het grootkapitaal in toom moeten houden. 40-40-20, maximale huurstijging, voorkeursbeleid en een woonplicht door de koper. Vooruitgang verstrikt in nieuwe regels. Wie gaat ze handhaven? Om Jan Schaefer nogmaals te citeren: ‘is dit beleid of is hier over nagedacht?’ U begrijpt hoe dit gaat aflopen. De volgende farce majeur ligt op de loer.

Twee opties

Schaarste los je maar op twee manieren op. Minder vraag of meer aanbod. Voor dat eerste lijkt de gemeente niet te kiezen. Alles wordt er aan gedaan om nieuwe bedrijven naar de stad te halen. En daarmee ook meer mensen die in de stad willen wonen. Meer mensen leidt tot meer vraag. Heel veel meer zelfs. Dus is het logisch dat er nog maar één andere optie overblijft: bouwen! Maar hoe logisch het ook klinkt, de praktijk is heel anders. Niet op de hele korte termijn. De zorg zit ‘m in volgend jaar en daarna.

Bouwers, aannemers en beleggers zie ik een terugtrekkende beweging maken. Waarom moeilijk doen als het buiten de stad ook makkelijk kan? Stel je eens voor dat bouwers liever niet dan wel in de hoofdstad aan de slag gaan. Wat wordt dan het antwoord? De oprichting van een eigen woningbouwbedrijf? En een eigen beheerorganisatie? Speciaal voor de middenhuur? Het lijkt mij een onzalig plan, maar in het gekke Amsterdam sluit ik niets meer uit. In historisch perspectief zou dit namelijk héél voor de hand liggend zijn. Ik heb een déjà vu.

Over de auteur:
Maarten Donkers is hoofd Kennis en Sturing bij de Rabobank

Reageer op dit artikel