Te pas – maar minstens zo vaak te onpas - worden er ‘linksachtige’ stellingen ingenomen om vooral de eigen vastgoedpositie van de stad te versterken. Of het om de woningvoorraad, commercieel vastgoed, locatiebeslissingen of infrastructuur gaat, steeds weer voert de gemeente een beleid, waarbij buitenstaanders zich met verbazing afvragen wat er achter zit.
De nieuwste anti-vastgoedactie van de gemeente is te voorkomen dat de locatie Slotervaartziekenhuis wordt gered door een interessant initiatief van Cor van Zadelhoff via zijn vehikel Zadelhoff Beheer. Voor wie het niet op het netvlies heeft, een korte samenvatting van wat vooraf ging. Begin februari van dit jaar sloot dit voorheen toonaangevende ziekenhuis in Amsterdam-West voorgoed zijn deuren, nadat al eerder het ziekenhuis – samen met dat in Lelystad – failliet was verklaard. Dat faillissement raakte in de eerste plaats de werknemers, huurders en patiënten van het Slotervaartziekenhuis, maar ook de eigenaar sinds 2013, MC Slotervaart van zorgondernemer Loek Winter en investeerder Willem de Boer.
Sinds het faillissement staat de afhandeling ervan onder leiding van twee curatoren, Marc van Zanten en Marlous de Groot die namens de schuldeisers - onder wie uitkeringsinstantie UWV, huisbankier ING en zorgverzekeraar Zilveren Kruis - op zoek zijn naar mogelijkheden om de uitstaande schulden voor een groot mogelijk deel weg te poetsen. Voor de goede orde is het noodzakelijk te vermelden, dat de Slotervaart-locatie niet alleen bestaat uit het ziekenhuis, maar ook uit ander vastgoed dat is verhuurd en de omliggende terreinen. De bestemming van de locatie is ‘zorg’ en de erfpacht is bij de gemeente afgekocht voor honderd jaar, waarvan nog tachtig jaar loopt.
In november 2018, dus direct na het aanvragen van het faillissement van MC Slotervaart had de gemeente Amsterdam al de procedure opgestart om bij een eventuele nieuwe eigenaar van het Slotervaartziekenhuis en de bijhorende terreinen een eerste recht op koop vast te leggen. Op zich een opvallende opstelling, maar emotioneel nog te verdedigen vanuit het standpunt dat de gemeente alles moet doen om garanties te krijgen over een continuering van de zorgbestemming. Maar in vastgoedkringen werden toen al de wenkbrauwen gefronst over dit voorkeurrecht van de gemeente met als argument dat dit ‘in het algemeen belang’ zou zijn.
Half maart 2019 bleek echter dat de gemeente nog een stap verder is gegaan, door via onteigening het Slotervaartziekenhuis zelf in handen krijgen. Daarvoor is het college van burgemeester en wethouders een procedure begonnen om het recht van erfpacht te beëindigen. Opnieuw vanwege ‘redenen van algemeen belang’, aldus Groen Links-wethouder Marieke van Doorninck van Ruimtelijke Ontwikkeling. Dat het om ‘een uitzonderlijk stap’ stap gaat, is helder, want het is de eerste keer dat de gemeente het recht van erfpacht beëindigt.
Een week later werd duidelijk wat hier achter zit. In de gesprekken met de curatoren hadden de ambtenaren van het Grondbedrijf van de gemeente te horen gekregen dat een van de belangstellenden voor het onderliggend vastgoed en de grond van het Slotervaartziekenhuis niemand minder was dan ‘good old’ Cor van Zadelhoff.
Dat klopte. Vastgoedonderneming Zadelhoff Beheer maakte namelijk op 26 maart 2019 bekend aan de aandeelhouders van het failliete MC Slotervaart een lening van 45 miljoen euro te verstrekken om de uitstaande schulden te betalen. Dat de curatoren – wier taak het is ervoor te zorgen dat schuldeisers bij een faillissement zo veel mogelijk gecompenseerd worden – tevreden waren met deze financiële constructie, spreekt vanzelf. Dat het hierbij om een lening gaat aan de aandeelhouders Winter en De Boer en niet om het opkopen van het vastgoed van het ziekenhuis, was voor iedereen helder. In geval van verkoop had de gemeente zich immers het recht van eerste aankoop toegeëigend en met het verstrekken van de lening is er geen sprake van verkoop.
Zakelijk gezien een interessante constructie. Van Zadelhoff wil blijkbaar graag verder met de locatie Slotervaartziekenhuis, is bereid daar veel geld in te investeren, maar kan niet onvoorwaardelijk een bod doen op de failliete MC Slotervaart, omdat de gemeente bij verkoop claimt het voorkeursrecht te hebben. Om die reden omzeilt Van Zadelhoff dus met zijn lening aan de aandeelhouders die voorkeursregeling.
Jammer voor de gemeente, zou je kunnen zeggen, maar de ambtenaren van het Grondbedrijf bedachten een tegenzet: het opzeggen van het erfpachtcontract met als argument dat de gemeente er geen vertrouwen in heeft dat de aandeelhouders Winter en De Boer integer genoeg zijn om de huidige zorgbestemming van de locatie na te komen.
Ik kan met voorstellen dat de gemeente twijfels heeft over de positie van Winter en De Boer die immers van hun aankoop uit 2013 niet bepaald een succes hebben gemaakt. Maar zij gaat voorbij aan de integriteit en ambities van de verstrekker van de lening, Cor van Zadelhoff. Via de directeur van Zadelhoff Beheer, Maarten Feilzer heeft hij namelijk in Vastgoedmarkt laten weten dat het zijn intentie is het gebouw op termijn in eigendom te krijgen, maar dat dat hem op dit moment onmogelijk wordt gemaakt door het zelf opgelegde voorkeursrecht van de gemeente.
In een toelichting heeft Feilzer ook geen twijfel laten bestaan over de bedoeling van Van Zadelhoff: ‘De locatie moet blijven voorzien in een breed zorgaanbod en aanverwante activiteiten in Amsterdam, in combinatie met de urgente behoefte aan huisvesting voor zorg. Met het behouden van een zorgbestemming wordt continuïteit geboden aan de huidige huurders en zorgaanbieders, zoals het Antoni van Leeuwenhoek en Atal Medial. Daarnaast kan tegen maatschappelijke huurprijzen onderdak worden geboden aan nieuwe zorgactiviteiten. Zo creëren we een medisch zorgcomplex voor de regio.’
Niets mis mee, dus: de locatie Slotervaartziekenhuis is gered als zorgbestemming, alle schuldeisers van MC Slotervaart krijgen hun geld terug en er is voldoende geld over om in het gebouw en de locatie te investeren. Ook de huurders van een deel van de ruimten in het complex – onder meer het Antoni van Leeuwenhoek-ziekenhuis – kunnen tevreden zijn en hoeven niet op zoek naar andere locaties en ongetwijfeld nieuwe forse huurcontracten. Daar komt nog bij, dat Van Zadelhoff naar verluidt de gemeente Amsterdam nadrukkelijk heeft laten weten dat de aandeelhouders Winter en De Boer zich ‘op geen enkele manier’ meer met de locatie mogen bemoeien. Je mag toch van een gemeente verwachten het woord van iemand als Van Zadelhoff – met grote belangen in de stad Amsterdam – zonder meer accepteert.
Toch lijkt het daar niet op. Het bestuur van de stad, gesteund door de ambtenaren van het Grondbedrijf, weten het blijkbaar beter en hebben hun eigen belangen om de curatoren van MC Slotervaart onmogelijk te maken het faillissement op te heffen met de lening van Van Zadelhoff. Ze lijken zelfs bereid daarvoor gebruik te maken een oneigenlijk middel als het uit de lucht gevallen voorkeursrecht van de gemeente bij verkoop en het geforceerd terugkopen van het erfpachtcontract. Dat laatste zal zeker leiden tot langdurige en pijnlijke onderhandelingen en juridische procedures met de curatoren, omdat het nog maar de vraag is of dat afkopen van tachtig jaar erfpacht in de buurt komt van de 45 miljoen euro die Van Zadelhoff op tafel wil leggen.
Met ander woorden: als dat terugkopen van de eerder overeengekomen erfpacht van het Slotervaartziekenhuis voor een periode van tachtig jaar neerkomt op aanzienlijk minder dan veertig miljoen euro, is het zeer de vraag of de curatoren daaraan genoeg hebben om de huidige schuldeisers te compenseren. De curatoren hebben in de media al laten weten er ‘met een gestrekt been’ in zullen gaan.
Maar waarschijnlijk speelt er nog iets anders mee, wat overigens tekenend is voor de eigengereide manier waarop de gemeente Amsterdam optreedt tegen vastgoedeigenaren. Amsterdam zou zo maar eens spekkoper kunnen zijn van het geforceerd zelf kopen van het failliete Slotervaartziekenhuis. De locatie is namelijk uitermate geschikt voor extra woningbouw en met een verdichting op de locatie en met een aanpassing van de bestemming kan er een aanzienlijke hoeveelheid nieuwe woningen worden ontwikkeld, goed voor een grondwaarde van mogelijk wel honderd miljoen euro.
Nu kan men daartegen inbrengen dat dat een goede zaak is: de gemeente maakt nieuwe woningen mogelijk, handhaaft voor een deel de zorgbestemming en houdt er een aardig centje aan over. Daar staat tegenover de betrouwbaarheid als overheid als facilitator van erfpacht en een integere tegenpartij van de ambities van vastgoedeigenaren en vastgoedinvesteerders. Met andere woorden: de tegenstelling tussen een flink aan de touwtjes trekkende overheid en de vrije markteconomie.
Mijn voorkeur gaat zonder enige twijfel uit naar het laatste, zeker omdat ik van mening ben dat een gemeente niet zo met erfpacht moet omgaan als zij nu van plan is te doen. Op deze manier onteigenen door een overheid past niet in de Nederlandse marktverhoudingen. Daar komt nog bij dat Zadelhoff Beheer een gerespecteerde marktpartij is, dat de zorgclusterbestemming van de Slotervaart-locatie door de lening alleen maar wordt versterkt, dat de huidige schuldeisers van MC Slotervaart volledig worden gecompenseerd en dat Van Zadelhoff ook al heeft aangegeven de zorgbestemming niet te willen veranderen. Hij ziet mogelijkheden om het maatschappelijk belang van de locatie te versterken door op het complex betaalbare verpleegstersflats neer te zetten, waaraan grote behoefte bestaat.
Laten we hopen dat de gesprekken tussen Zadelhoff Beheer, de curatoren en de gemeente die naar verluidt op korte termijn op de agenda staan, snel tot een acceptabel resultaat leiden, waarbij de gemeente afziet van zijn voorkeurrecht en het onteigenen van de locatie via het beëindigen van de erfpachtconstructie. Dat is in het belang van iedereen, niet in het minst van de stad en de goede relatie met de vastgoedsector die de stad zo broodnodig heeft om de eigen specifieke vastgoedambities te kunnen blijven realiseren.
