De juridische grondslag voor de beëindiging is te vinden in de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1994 die van toepassing zijn op deze erfpacht. In artikel 24,1 is bepaald ‘De Gemeente kan de erfpacht beëindigen om redenen van algemeen belang’. In artikel 25,1 staat dat in dat geval de gemeente aan de erfpachter een schadeloosstelling moet betalen op basis van een berekeningswijze uit de Onteigeningswet.
Een woordvoerder van de gemeente heeft aangegeven dat de gemeente nog nooit van deze bepaling gebruik heeft gemaakt en het is maar zeer de vraag of de gemeente wel mag beëindigen op deze grondslag. Aangezien de curatoren zich verzetten tegen de beëindiging zal de rechter moeten beoordelen welk ‘algemeen belang’ de gemeente met succes kan aanvoeren ter onderbouwing van de beëindiging. Een voor de hand liggende gedachte is dat de gemeente alleen om redenen die ook een grondslag bieden voor onteigening de erfpacht op deze grond kan beëindigen.
Uitgaande van die gedachte zal de gemeente een moeilijke zaak hebben. Onteigening is namelijk alleen mogelijk in gevallen waarin de grond of het gebouw dringend nodig is voor een andere bestemming dan het al heeft, zoals de aanleg van een weg of woonwijk. Daarvan is in het geval van het Slotervaartziekenhuis geen sprake want de gemeente wil juist uitdrukkelijk de zorgbestemming handhaven.
Privaatrechtelijke onteigening
In de juridische literatuur wordt de beëindiging van erfpacht wegens algemeen belang wel aangeduid als de ‘privaatrechtelijke equivalent van onteigening’. Onteigening is een publiekrechtelijke bevoegdheid van een overheid, beëindiging van erfpacht is een privaatrechtelijke bevoegdheid van een grondeigenaar die de grond in erfpacht heeft uitgegeven. Bestuursrechtelijke bevoegdheden staan alleen overheden ter beschikking. Lange tijd was de algemene opvatting dat gebruikmaking van de privaatrechtelijke bevoegdheid om de erfpacht op te zeggen door een overheid om redenen van algemeen belang in strijd is met de zogenaamde ‘tweewegen-leer’.
Dit in de jurisprudentie van de Hoge Raad ontwikkelde leerstuk houdt in dat een overheid geen gebruik mag maken van privaatrechtelijke bevoegdheden als er ook een publiekrechtelijke bevoegdheid beschikbaar is die tot hetzelfde resultaat kan leiden. Gebruikmaking van de privaatrechtelijke bevoegdheid zou tot een ‘onaanvaardbare doorkruising’ van het publiekrecht leiden omdat in het publiekrecht de procedures met meer waarborgen en rechtsbescherming zijn omkleed. Om deze reden heeft de gemeente Amsterdam van de mogelijkheid om erfpacht te beëindigen om redenen van algemeen belang niet eerder gebruik gemaakt.
Curatoren staan sterk
In oktober 2014 heeft de Hoge Raad echter een uitspraak gedaan waaruit blijkt dat beëindiging van erfpacht om redenen van algemeen belang géén oneigenlijke doorkruising van de Onteigeningswet is. De gemeente Amsterdam lijkt nu van plan deze ‘nieuwe’ mogelijkheid te gebruiken. Maar: strekt deze beëindigingsbevoegdheid wegens ‘algemeen belang’ zich ook uit tot andere situaties dan die waarin de Onteigeningswet voorziet? Dat is maar zeer de vraag. De curatoren die de beëindiging willen aanvechten denken goede argumenten te hebben om dit te bestrijden.
Zelfs als de rechter zou oordelen dat de bevoegdheid om de erfpacht te beëindigen om redenen van algemeen belang ruimer is dan in geval van Onteigening dan nog is de vraag of en hoe de gemeente voldoende kan onderbouwen dat het algemeen belang in het geding is.
Geen eenvoudige zaak
De gemeente ‘vreest’ dat zorgfuncties gaan verdwijnen en wil invloed hebben op de exploitatiewijze van het ziekenhuis en de personen die daarbij betrokken zijn. Dat zou een opmerkelijke reden zijn. De ziekenhuisbestemming is al opgenomen in het bestemmingsplan en de erfpachtakte en gebruik overeenkomstig deze bestemming kan op andere wijze worden gewaarborgd en gehandhaafd dan door het beëindigen van het erfpachtrecht. Het lijkt ons geen gemakkelijke zaak.
Over de auteurs
Sonja van der Kamp en Niels van Tamelen zijn advocaten vastgoed bij Hemwood.
