Dit gedenkwaardige moment is opvallend onopvallend aan ons voorbij gegaan. Bijna vier jaar lang heeft zij in totaal 2.600 miljard euro aan stimulering in de economie gepompt.
In reactie op de geldpolitiek zijn vastgoedprijzen de afgelopen jaren fors gestegen. Omdat de rente op obligaties drastisch daalde, gingen beleggers op zoek naar beter renderende producten, waaronder ook vastgoed. Nu het beleid van kwantitatieve verruiming ten einde is, dringt de vraag zich op hoe bestendig de hoge prijsniveaus van vastgoed zijn, mocht de rente weer gaan stijgen. Ik ben ervan overtuigd dat de sector daarover best gerust mag zijn om meerdere redenen.
Allereerst is het nog zeer de vraag of de lange rente daadwerkelijk gaat stijgen. Gedreven door structurele trends waaronder demografie, welvaartsstijging en een daling in kapitaalinvesteringen, daalt de rente nu al decennia lang. Wereldwijd is er namelijk een sterke toename van het aantal welvarende senioren met grote spaartegoeden En in de nieuwe economie – denk aan Facebook, Uber en AirBnB – is veel minder behoefte aan kapitaalintensieve investeringen. Er is dus al lange tijd veel meer aanbod dan vraag naar geld.
Ten tweede komt de beleidswijziging van de ECB op het moment dat de Europese economie er een stuk beter voor staat is dan bij de start van het programma in 2015. Op de vastgoedmarkt resulteert dat in een grote vraag van gebruikers naar vastgoed en opwaartse druk op huurprijzen. Mocht de rente toch stijgen en de relatieve aantrekkelijkheid van vastgoed als investering hierdoor verminderen, dan wordt dat meer dan gecompenseerd door de hogere inkomensgroei. Overigens is het economisch herstel nog zeer fragiel en hangt er met Brexit een groot risico boven de markt. In een zwakke economie blijft er een neerwaartse druk op de rente, omdat de ECB dan teruggrijpt op het bekende instrumentarium, iets wat zij in haar laatste vergadering op 7 maart al gedaan heeft.
Tenslotte kunnen we nog een flinke groei verwachten van de allocatie naar vastgoed in beleggingsportefeuilles. In vergelijking met obligaties en aandelen is de allocatie naar vastgoed relatief klein en wordt dit soms op een hoop geschoven met andere ‘exotische’ beleggingen, zoals grondstoffen en private equity. Uit allocatiestudies blijkt dat een hogere blootstelling aan vastgoed gerechtvaardigd is, maar de beperkte transparantie en liquiditeit remmen de groei. De beschikbaarheid van informatie en de diversiteit aan (internationale) investeerders binnen de sector neemt zienderogen toe. Het is dan ook slechts een kwestie van tijd dat vastgoed als volwaardige asset class wordt gezien.
Deze geruststellende analyse mag er echter niet toe leiden dat de sector achterover leunt en er blindelings op vertrouwt dat vastgoed vanwege het schaarse karakter en de toenemende beleggingsinteresse almaar meer waard zal worden. Integendeel! Er liggen grote uitdagingen, alleen al in de verduurzamingsopgave en de continue aansluiting op de veranderende gebruikersbehoefte. Heb dus vertrouwen en investeer in de toekomstbestendigheid van het vastgoed.
Over de auteur:
Michael Hesp, Senior Associate, Portfolio Strategy & Analytics CBRE Global Investors
Dit artikel is geschreven door CBRE Global Investors en verscheen eerder op dft.nl.
Bezoek het partnerdossier van CBRE Global Investors op Vastgoedmarkt.nl.
