Gratis parkeervoorzieningen in de directe omgeving, twee supermarkten (Albert Heijn en Dirk van den Broek), vijftien winkelunits met een groot aantal versspeciaalzaken (zoals een bakker, slager en viswinkel), geen leegstand en – niet onbelangrijk - een fijne en veilige plek om te vertoeven; het is wijkwinkelcentrum Nieuw Sloten in een notendop. Altera heeft dit wijkwinkelcentrum in Amsterdam Nieuw-West vlak na de zomer aangekocht. Het verzorgingsgebied kenmerkt zich door een groot aandeel huishoudens met kinderen.
Daarnaast verwierf Altera begin september een solitaire supermarkt in Eindhoven: Amazing Oriëntal, onderdeel van een succesvolle Nederlandse supermarktketen met een focus op Aziatische producten. De supermarkt ligt aan de rand van het centrum, is goed bereikbaar, beschikt over een eigen parkeerterrein en trekt veel consumenten.
Onze beleggers zien graag een stabiel rendement, lage volatiliteit en zo weinig mogelijk risico”
Sterke marktlocaties
Volgens Ellen Tak, Head of Reseach & Strategy bij Altera, passen deze recente aankopen perfect bij de food & convenience strategie van Altera: hoogwaardig, duurzaam en toekomstbestendig. Het gaat om economisch en demografisch sterke marktlocaties. Samen meerwaarde creëren voor beleggers, huurders en de samenleving; dat is hét doel van de retailportefeuille. ‘Dat doen we aan de hand van een ESG-gedreven beleggingsstrategie die zich focust op dagelijkse boodschappen.’
Besparen op uitgaven
Altera onderscheidt drie soorten winkelcentra. Naast convenience zijn dat ‘comparison’ winkelgebieden en ‘speciality’ locaties. Bij die laatste categorie gaat het bijvoorbeeld om meubelboulevards.
Comparison heeft betrekking op winkelcentra waar je vergelijkend kunt shoppen, dus waar iets te kiezen valt. Tak: ‘Het zijn winkelgebieden met meerdere modewinkels, schoenenwinkels, warenhuizen, elektronicawinkels en bijvoorbeeld juweliers. De essentie is funshoppen: producten die je graag wil hebben, maar niet direct noodzakelijk zijn. Als het economisch wat minder gaat, wanneer de koopkracht daalt, zie je vaak dat consumenten op dit soort uitgaven besparen.’
Polarisatie
Tot 2016 gingen convenience en comparison winkelcentra qua rendement min of meer gelijk op, zegt Tak. ‘Daarna ontstond er een polarisatie, waarbij het rendement van convenience winkelcentra gemiddeld maar liefst 6 procent hoger was dan het rendement van comparison winkelgebieden. De laatste drie jaar was het rendement zelfs 10 procent hoger.’
Food is niet gevoelig voor conjuncturele schommelingen, vervolgt ze. ‘Dat hebben we de laatste jaren duidelijk gemerkt. Op zich heel logisch: eten en drinken moeten we sowieso, ook als het economisch minder goed gaat. Zakt het consumentenvertrouwen, dan wordt bezuinigd op non-food, de niet-dagelijkse boodschappen.’
Wijkwinkelcentra zijn belangrijker dan ooit, helemaal in een tijd waarin de vergrijzing en ook de eenzaamheid toeneemt”
Focus op convenience
Altera heeft anno 2023 meer dan drie miljard euro hoogwaardig en duurzaam vastgoed in eigendom. Het woningfonds vertegenwoordigt een waarde van 2,5 miljard euro, het winkelfonds 0,6 miljard euro. Met het winkelfonds zet de vastgoedbelegger uit Amstelveen zich sinds enkele jaren volledig in op convenience retail: ze vormen volgens Tak nu al 90 procent van de totale winkelportefeuille.
Meerwaarde voor beleggers
Altera kiest om meerdere redenen voor de convenience-strategie: een stabiel rendement, duurzaamheid en minder gevoeligheid voor e-commerce en conjunctuurgolven. Tak: ‘Dat is wat onze beleggers graag zien: een stabiel rendement, lage volatiliteit en zo weinig mogelijk risico. We merken dat onze wijkwinkelcentra een hoge bezettingsgraad hebben. Er zijn weinig mutaties, voornamelijk door de langere looptijden van huurcontracten, vooral bij supermarkten die de stabiele basis vormen. Hierdoor zijn de huurinkomsten zeer stabiel. Beleggers zien dat ook, want de interesse in dit soort winkelcentra is gegroeid, met een waardestijging tot gevolg.’
Meerwaarde voor huurders
Beleggers zijn belangrijk, maar huurders ook. Een goed en toekomstbestendig bestedingspotentieel is van cruciaal belang voor een goedlopend winkelcentrum. ‘Onze wijkwinkelcentra zijn in de basis goede vestigingslocaties voor onze huurders. We streven daarnaast naar een goede branchemix en verder is het belangrijk de faciliteiten op orde te hebben.’
Om de kwaliteit van een winkelcentrum te optimaliseren, doet Altera regelmatig onderzoek, in samenwerking met Strabo. ‘Niet alleen onder de bezoekers, waarbij het consumentengedrag in kaart wordt gebracht en de consument wordt gevraagd wat beter kan. Maar ook onder onze huurders, waarbij we de tevredenheid over allerlei aspecten meten teneinde hen zo goed mogelijk te kunnen bedienen.’
Duurzaamheidsmaatregelen
Altera ziet huurders dus als belangrijke partners. Zo helpt de vastgoedbelegger huurders bijvoorbeeld ook bij duurzaamheidsvraagstukken. ’Iedereen weet dat de energiekosten de laatste jaren flink zijn gestegen. Daarom zijn wij de pilot ‘De Energiezuinige Retailer’ gestart, waarbij de actuele energiegegevens en gebouwspecifieke kenmerken van een centrum worden doorvertaald naar een uitgebreid rapport voor een huurder. Het rapport geeft een overzicht van de werkelijke verbruiksgegevens van de huurder en hun verhouding tot de gemiddelden in de sector. Vervolgens geeft het rapport een korte lijst met mogelijke maatregelen die de huurder kan implementeren om het energieverbruik te verminderen. Ook denken we graag mee over investeringen rond duurzaamheid, zoals isolatie of zonnepanelen.’
Meerwaarde voor maatschappij
Altera ziet wijkwinkelcentra als belangrijke ontmoetingsplaatsen. ‘Ze zijn belangrijker dan ooit, helemaal in een tijd waarin de vergrijzing en ook de eenzaamheid toeneemt. Sommige ouderen gaan zelfs drie of vier keer per dag naar hun wijkwinkelcentrum. Dat doen ze niet omdat ze boodschappen zijn vergeten, maar omdat ze behoefte hebben aan een praatje. Daarom verzorgen medewerkers van Altera, in samenwerking met de retailers, met enige regelmaat een seniorenlunch in het wijkwinkelcentrum, een initiatief dat erg wordt gewaardeerd.’
Omdat wijkwinkelcentra een positieve bijdrage leveren aan de sociale cohesie in een wijk, is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn en dat de faciliteiten op orde zijn. Denk aan gratis toiletten, een rolstoelvriendelijke omgeving, bankjes om even uit te rusten en een plek om te lunchen of een kop koffie te drinken. Tak: ‘Als het mogelijk is, proberen we ook aanvullende, servicegerichte voorzieningen aan te bieden, zoals een bibliotheek, een thuiszorgwinkel, een apotheek en een huisarts.’
Een toekomstbestendig wijkwinkelcentrum mag in de ogen van Altera dus net iets meer zijn dan een plek waar mensen gemakkelijk hun boodschappen doen: het vervult ook een sociale rol.
Dit artikel is gesponsord door Altera.
