Even terug in de tijd. Op 1 juli 1991 wordt het Warschaupact opgeheven. De internationale politieke verhoudingen veranderen drastisch. Voor de krijgsmacht begint een periode van drastische inkrimping en reorganisaties, die pas eindigde met het Russisch wapengekletter, uitmondend in de oorlog in Oekraïne.
Disbalans
‘De krijgsmacht had rond de Val van de Muur zo’n 11.000 gebouwen, daarvan zijn er de afgelopen 30 jaar duizend gesloopt dan wel verkocht’, weet brigadegeneraal Ard Goedhart, directeur van het vorig jaar opgezette Transformatieprogramma Vastgoed bij Defensie. De krimp van de vastgoedportefeuille heeft de afgelopen decennia echter geen gelijke tred gehouden met de veel forsere krimp van de krijgsmacht. De ‘disbalans’ is veroorzaakt door het vermijden van risico in het verleden om bij mogelijke beleidsveranderingen zonder goede huisvesting te zitten en de altijd wel degelijk aanwezige noodzaak om over voldoende strategische reserve te beschikken.
Resultaat is dat de krijgsmacht te ruim in haar jasje zit: veel van de 10.000 gebouwen, verspreid over maar liefst 350 verschillende locaties, zijn bovendien flink verouderd en vergen veel ‘correctief’ onderhoud. Maandelijks is daarvoor alleen 12 miljoen euro extra gemoeid. Goedhart: ‘We willen naar een situatie, waarin alleen nog preventief onderhoud nodig is voor een moderne, duurzame en geconcentreerde portefeuille.’
Verouderd en versnipperd
Vorig jaar kreeg Defensie van het Interdepartementaal Beleidsonderzoek Vastgoed het advies om 35 tot 40 procent van zijn vastgoed af te stoten. Meer dan de helft van de panden is ouder dan veertig jaar. Veel zijn aan het einde van hun levensduur. ‘Defensievastgoed is versnipperd, verouderd, inefficiënt en het belemmert de bedrijfsvoering en gereedstelling’, oordeelde staatssecretaris Christophe van der Maat bondig in zijn Kamerbrief van 13 mei aan de Tweede Kamer waarin hij de contouren schetste van het Strategisch Vastgoedplan 2022. Dat plan zal rond de zomer worden vastgesteld door het kabinet.
Transformatieprogramma Vastgoed
Om de verouderde vastgoedportefeuille te moderniseren, is vorig jaar het Transformatieprogramma Vastgoed onder de titel ‘Concentreren, Verduurzamen en Vernieuwen’ opgezet. Aan de Programmadirectie zijn zes medewerkers verbonden. Volgens Goedhart worden de staande organisatie en het Rijksvastgoedbedrijf de komende tijd ‘flink uitgebreid’ in verband met de vaart die gemaakt moet worden.
Emoties
Het afstoten van kazernes gaat vaak met heftige emoties gepaard, waarbij allerlei belangen, zoals regionale werkgelegenheid, meespelen. Dat bleek bijvoorbeeld recentelijk weer eens door berichtgeving over de mogelijke sluiting van de Johan Willem Friso-kazerne in Assen. Terwijl de geplande verhuizing van het Korps Mariniers van Doorn naar Vlissingen binnen de krijgsmacht zelf veel onrust veroorzaakte en de mariniers uiteindelijk in Nieuw-Milligen zullen landen.
Krimp geen doel
Goedhart wil niet vooruitlopen op het strategisch plan, maar benadrukt dat ‘krimp’ van de vastgoedportefeuille beslist geen doel op zich zal zijn. Al zou dat wel degelijk het neveneffect kunnen zijn van het streven om de portefeuille te concentreren en in ‘balans te brengen’. Belangrijk is het volgens Goedhart ‘om een vastgoedportefeuille te realiseren die onze taakuitvoering optimaal ondersteunt, die toekomstbestendig is, die bijdraagt aan de werkbeleving en trots, die duurzaam is en die waar mogelijk nog meer met de samenleving en de regio verbonden is dan voorheen.'
Marktpartijen die op zoek zijn naar herontwikkelingslocaties doen er dan ook goed aan de ontwikkelingen rond de vastgoedportefeuille de komende tijd nauwlettend te volgen. Met deze restrictie dat altijd eerst gekeken wordt door het Rijksvastgoedbedrijf bij herbestemmingen naar de mogelijkheden binnen de overheid zelf.
Twee grote verkopen
De twee belangrijkste kazernes die in ieder geval in de verkoop gaan de komende jaren zijn de Marinierskazerne Braam Houckgeest in Doorn en (een gedeelte) van het deel van het Marineterrein Amsterdam dat nu nog in handen is van Defensie. Op het vrijkomende mariniersterrein in Doorn is ruimte voor 400 tot 500 woningen. Belangrijkste gegadigde is de gemeente Utrechtse Heuvelrug.
Top 10 grootste verkopen
Op verzoek van Vastgoedmarkt heeft Goedhart de Top 10 samengesteld van de grootste verkopen sinds de Val van de Muur:
- LC Hembrug, Zaandam;
- Winkelmankazerne, Nunspeet;
- Vliegbasis Twenthe;
- Vliegbasis Soesterberg;
- Maritiem Vliegkamp Valkenburg, Katwijk;
- Kazernecomplexen Ede;
- Prinses Julianakazerne, Den Haag;
- Knoopkazerne, Utrecht;
- Van Hornekazerne, Weert;
- Binckhorsthof, Den Haag.
Vijf verkochte kazernes in beeld
Marineterrein Amsterdam
Het 14 hectare omvattende terrein op het eiland Kattenburg, aan de oostkant van de binnenstad, was sinds 1655 in gebruik door de Koninklijke Marine en hermetisch afgesloten voor Amsterdammers. In 2013 kondigde het ministerie van Defensie aan het gebied aan Amsterdam grotendeels terug te willen geven vanwege bezuinigingen. In de zomer van 2018 had Defensie weg moeten zijn van het over te dragen terrein, maar vlak ervoor gaf Defensie aan toch te willen blijven en de helft van het terrein te houden. Er blijft op dit deel van Defensie in ieder geval ruimte voor een compacte kazerne, die ongeveer een kwart van het totale terrein beslaat.
De gemeente wil op het voormalige Marineterrein een stadspark aanleggen, zo'n achthonderd woningen bouwen en bedrijfsruimte creëren voor kleinere innovatieve bedrijven. Ook moet er plek komen voor activiteiten op het gebied van kunst, cultuur en sport. De buurt is deels autovrij en blijft voor 70 procent onbebouwd. De gebouwen worden 20 tot 30 meter hoog, met enkele uitschieters van 40 meter. Alle monumentale gebouwen blijven behouden. De gemeenteraad stemt dit jaar over de plannen. Wordt vervolgd.
Voormalige Boreelkazerne Deventer
De voormalige Boreelkazerne met een oppervlakte van 31.257 m2 werd in 1999 verkocht aan projectontwikkelaar DC Vastgoed. Reden vormde de inkrimping van de Koninklijke Landmacht. Een grote brand legde de monumentale kazerne twee jaar na de verkoop voor eenderde in de as.
DC Vastgoed lanceerde plannen voor een multifunctionele ontwikkeling ter waarde van 180 miljoen euro met het accent op winkelen. Na realisatie van de laatste fase in 2013 bestaat de Boreel uit 22.000 m2 winkelruimte, 9.000 m2 ruimte voor leisure, 4.000 m2 kantoorruimte, zestig woningen en 700 parkeerplaatsen waarvan 660 in de ondergrondse parkeergarage.
De kantoren, parkeergarage en winkels werden voor 90 miljoen euro in belegging genomen door Altera Vastgoed. In 2018 verkocht Altera De Boreel aan een consortium van ARC Real Estate Partners en een private equity fonds uit de Verenigde Staten. De verkoop betrof het gehele complex, waaronder de monumentale Boreelkazerne en de parkeergarage, exclusief zestig woningen. De koopsom bedroeg 62,8 miljoen euro, bleek uit de in het Kadaster vermelde akte van levering van 14 september 2018. Met de verkoop gaf Altera uitvoering aan de strategie van het winkelfonds met een focus op convenience, zei ceo Jaap van der Bijl er destijds over.
Voormalige Knoopkazerne Utrecht
De voormalige Knoopkazerne aan de Croeselaan 14 te Utrecht was een regiokantoor van 13.781 m2 van de krijgsmacht, dat in 2012 is afgestoten. Het defensiepersoneel is ondergebracht in de nieuwe Kromhoutkazerne. Het volledig herontwikkelde pand is eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf.
Maandag 20 juli 2015 tekenden het Rijksvastgoedbedrijf en het consortium R Creators het DBFMO-contract voor de herontwikkeling van het rijkskantoor De Knoop. Dinsdag 21 juni 2016 werden de bouwwerkzaamheden symbolisch gestart. Op 20 april 2017 werd het hoogste punt bereikt. Het consortium ontwikkelde de voormalige kazerne tot een modern rijkskantoor. Vanaf 2018 hebben verschillende rijksdiensten hun intrek genomen in het gebouw. Het nieuwe gebouw van 30.000 m2 heeft werkplekken, gastwerkplekken en een 6.500 m2 omvattend vergadercentrum.
Het gebied rondom Utrecht Centraal waar de Knoopkazerne ligt maakt onderdeel uit van het masterplan Utrecht voor de vernieuwing van het centrum. Rijkskantoor De Knoop past in het programma 'Compacte Rijksdienst' dat sinds 2007 wordt ingezet voor een kleinere en betere overheid. Vanuit het motto 'efficiënt & aantrekkelijk' maakt het nieuwe rijkskantoor een forse besparing mogelijk op de kosten van de Rijkshuisvesting door een veel intensievere benutting van de beschikbare ruimte, met bijdetijdse ICT, passende cateringfaciliteiten en een goede beveiliging.
Voormalige Van Hornekazerne in Weert
In de Van Hornekazerne te Weert was tot december 2014 de Koninklijke Militaire School (KMS) gevestigd voor onderofficieren. De KMS is verplaatst naar de legerbasis in Ermelo. Het kazerneterrein beslaat 23,6 hectare en werd sinds 2016 tot najaar 2020 gebruikt door het COA voor de opvang van asielzoekers. Nu vinden gevluchte Oekraïners er een veilig onderkomen.
Grondeigenaar HQ kreeg het terrein na een ietwat schimmige deal met de gemeente Weert in handen volgens De Limburger. HQ en vastgoedontwikkelaar Novaform willen het gebied van de oude Van Hornekazerne verbinden met monumentale landgoed De Lichtenberg en een wijk in het groen bouwen met zeshonderd woningen. Die ontwikkeling zou de komende 25 jaar in beslag nemen.
De ontwikkelaars hebben aangegeven dat de visie nog ‘globaal’ is, maar dat een parkachtige omgeving centraal staat. Een deel van de woningen kan gerealiseerd worden in de bestaande bebouwing van het kazerneterrein. Met de opbrengst van de woningen kan het naastgelegen openluchttheater De Lichtenberg, een rijksmonument en eveneens in bezit van HQ, behouden blijven. Volgens de gemeente zou er slechts ruimte zijn voor 300 woningen. Wordt vervolgd.
Voormalige Frederik Hendrikkazerne in Blerick
In de Frederik Hendrikkazerne te Blerick zat de Rijopleidingschool van de Koninklijk Landmacht gehuisvest, maar die door de beëindiging van de opkomstplicht overbodig werd. In 2007 ging het eigendom van het ruim 12 hectare omvattende terrein over naar de gemeente Venlo, waarvan Blerick onderdeel is.
Aan grootste visies geen gebrek. Zo was er het ambitieuze plan voor een Leisure Dome en grote markthal, inclusief een kabelbaan over de Maas voor verbinding met de binnenstad van Venlo. De gemeente had zich in de onderhandelingen met de initiatiefnemers namelijk verplicht een oeververbinding tussen binnenstad en kazerne tot stand te brengen. Initiatiefnemers van het project waren ondernemers Hessel Meijer en Frank Vaessen, Wyckerveste Adviseurs, VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling en Twister Media Groep. Uiteindelijk werd in goed overleg en een stevige afkoopsom voor de ontwikkelaarsalles afgeblazen in 2018. Het oorspronkelijke plan was overigens nog ambitieuzer. Zo zou er een nieuw voetbalstadion van VVV met 15.000 tot 25.000 plaatsen komen, ook bedoeld voor concerten en evenementen. Ook was een Holland Casino-filiaal op het kazerneterrein gepland.
Vrijwel braak
Ondertussen ligt het uitgestrekte terrein vrijwel braak, op enkele na zijn de gebouwen gesloopt. Tijdens de pandemie deed een van de gebouwen dienst als priklocatie van de GGD. Ook is er een klein museum gewijd aan de opgegraven restanten van het voormalige Fort Sint-Michiel op het kazerneterrein. Dit fort werd in de Tachtigjarige Oorlog gebouwd door de Spanjaarden. Wat er in de toekomst met het terrein gebeurt, is nog onduidelijk. Woningbouw lijkt evenwel de meest waarschijnlijke optie. Wordt eveneens ongetwijfeld vervolgd.
