Niet een gebrek aan populariteit, maar vooral schaarste aan kwalitatief hoogwaardig beleggingsproduct is een belangrijke oorzaak hiervan. Desondanks zoeken vastgoedinvesteerders onverminderd door naar interessante beleggingsmogelijkheden in het kantorenvastgoed en daarin worden ze uitgedaagd om creatief te zijn. Zo ook CBRE Global Investors, die voor de Nederlandse kantoren portefeuille steeds vaker kiest voor het realiseren van eigen gebouwconcepten.
Factoren die de zoektocht compliceren
Veel vastgoedinvesteerders zijn op zoek naar investeringsmogelijkheden voor (nieuwe) kantoren op toplocaties zoals stedelijke knooppunten van openbaar vervoer. En juist in die categorie is er te weinig product. Een belangrijke oorzaak is dat sinds de kredietcrisis - door restrictief gemeentebeleid - er bijna geen kantoren zijn bijgekomen terwijl door de positieve economische groei in recente jaren de vraag naar kantoorruimte juist explosief is gegroeid. De tweede complicatie is dat prijzen fors zijn gestegen. Door de lage rente én door de sterke vraag naar kantoorruimte inclusief de bijkomende huurgroei, is kantorenvastgoed een interessante beleggingscategorie geworden. Netto aanvangsrendementen voor topkantoren liggen rond de 3 procent. Iets wat nooit eerder vertoond is. Dergelijke lage rendementen schrikt sommige investeerders af, omdat de kantorenmarkt historisch gezien een vrij cyclische markt is. Daarnaast betekenen de lage rendementen in combinatie met sterk gestegen huurprijzen dat transacties van boven 100 mln euro op de kantorenmarkt het nieuwe normaal zijn geworden. Niet iedere investeerder kan een dergelijk investeringsvolume aan.
De derde optie is kiezen voor vastgoed op de beste locaties waar het duurzaam kan worden gemoderniseerd”
Alternatieve strategieën
Investeerders in kantorenvastgoed hebben drie opties. De eerste optie is het hoge prijskaartje betalen voor het beste vastgoed op de beste locaties. Risico is dat er dan mogelijk beperkt waardepotentieel is in de toekomst.
De tweede optie is de pijlen richten op kantoren op minder goede locaties. Die zijn relatief goedkoper in aanschaf maar vooral lastiger te verhuren. Er is minder vraag naar deze locaties, want veel huurders zoeken naar werkplekken in moderne, duurzame kantoren op a-locaties. Hierdoor is huurverhoging in deze categorie nauwelijks mogelijk.
De derde optie is kiezen voor vastgoed op de beste locaties waar het duurzaam kan worden gemoderniseerd. Huurniveaus en waardeontwikkeling kunnen stijgen en vanwege het risico van deze activiteit moet het rendement op het geïnvesteerd vermogen minstens 3 tot 5 procentpunt hoger zijn dan dat van investeren in optie één of twee. Dit rendement wordt gerealiseerd doordat er een significante marge zit tussen de investering plus de verhuurkosten ten opzichte van de uiteindelijke marktwaarde na verhuur.
Meer doen op minder plekken
De derde optie is de lijn die CBRE Global Investors met de Nederlandse kantoren portefeuille volgt. CBRE Global Investors investeert op knooppunten van openbaar vervoer met een mix van de functies wonen, werken, winkelen. Meer doen op minder plekken die - veelal – hun waarde al bewezen hebben.
CBRE Global Investors manifesteert zich dan ook steeds meer als een investeerder die hoogwaardige kantoorruimte realiseert. Tower Ten, de uitbreiding van WTC Amsterdam, is hier een voorbeeld van. Het is een nieuwe toevoeging op de Zuidas, een locatie die zich voor huurders en investeerders inmiddels heeft bewezen. Het is een locatie waar CBRE Global Investors voor de lange termijn in gelooft en waar ze mogelijkheden ziet om met nieuwbouw kantoorruimte toe te voegen van de hoogste kwaliteit.
Een ander voorbeeld is het WTC Utrecht aan de Jaarbeurszijde van Utrecht CS. Door de sloop van een oud gebouw is plaats gemaakt voor het nieuwe WTC Utrecht. Het moderne, gezonde en duurzame kantoorgebouw biedt een inspirerende werkomgeving in het hart van Nederland, met een hoogwaardig aanbod aan diensten en een eersteklas uitstraling op internationaal niveau.
Ook Delftse Poort in Rotterdam werd door middel van een herpositioneringsstrategie nieuw leven in geblazen. Na het verwerven van het resterende 50 procent eigendom, is het gebouw getransformeerd van ‘single-tenant’ naar ‘multi-tenant’ kantoorgebouw dat voldoet aan de wensen en eisen van de kantoorgebruiker van vandaag en morgen.
Inspirerende omgevingen
Door het voeren van deze strategie geeft CBRE Global Investors invulling aan haar missie om inspirerende omgevingen te creëren en te beheren voor de zakelijke communities van vandaag en morgen. Hierdoor is de Nederlandse kantorenportefeuille in staat om structureel en significant de huurinkomsten en waarde van het vastgoed te laten stijgen, resulterend in aantrekkelijke rendementen ten opzichte van het genomen risico.
Dit artikel is gesponsord door CBRE Global Investors.
