Tot twee jaar geleden hadden nog maar weinigen gehoord van Heimstaden, een oorspronkelijk Scandinavische woningverhuurder met een Europese portefeuille van meer dan 100.000 woningen. Najaar 2018 begon de Heimstaden aan een snelle opmars in Nederland (zie kadertekst). Inmiddels biedt de organisatie hier 12.700 woningen aan, verspreid over vooral de Randstad en Midden- en Zuid-Nederland. Aan die expansie komt voorlopig geen eind, vertelt Eddo Rats, sinds 1 juli managing director Heimstaden Nederland.
‘We zijn snel gegroeid in Nederland en willen dat blijven doen. De volgende stap is onze woningportefeuille uit te breiden naar 20.000. De snelheid is afhankelijk van de kansen die zich aandienen. Nederland heeft nog steeds een zeer gunstige woningmarkt met op de lange termijn sterke macro-economische fundamentals. Corona heeft aan onze ambities niet veel veranderd. We hebben een langetermijnvisie op wonen. Als wij ons woningaanbod uitbreiden, doen we dat met de intentie om de woningen te behouden. En hoewel het nu lastig is om in te schatten wat de gevolgen van de coronasituatie op de lange termijn zullen zijn, is het wel duidelijk dat wonen een basisbehoefte zal blijven. Sterker nog, het vriendelijk woonklimaat dat we onze bewoners willen bieden is nu misschien belangrijker dan ooit.’
Maatschappelijke verantwoordelijkheid
Rats is met twintig jaar ervaring gepokt en gemazeld in de Nederlandse woning- en hospitalitysector. Hij werkte meer dan tien jaar bij Vesteda, onder andere als director of property management & innovation. Ook was hij bijna vier jaar managing director bij de Nederlandse hotelketen Bastion Hotels. De afgelopen drie jaar werkte hij als regional director in Amsterdam en Almere voor woningcorporatie de Alliantie. Deze ervaring sluit perfect aan op de werkwijze en ambitie van Heimstaden, legt Rats uit.
‘Bij Vesteda heb ik gemerkt hoe belangrijk het is om een eigen beheerorganisatie te hebben. Bij Bastion Hotels heb ik geleerd dat alles staat of valt met klanttevredenheid. Bij woningcorporatie De Alliantie heb ik weer ervaren hoe belangrijk het is om als organisatie je maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen. Dat bij elkaar opgeteld, is Heimstaden. Heimstaden doet alles in eigen huis; van verhuur, dagelijks beheer tot onderhoud. Heimstaden wil de klantvriendelijkste verhuurder zijn, wil bijdragen aan een duurzamere samenleving en heeft een enorme groeiambitie. Om die reden hebben we vijf kantoren geopend en een eigen verhuur-, beheer- en investment team opgetuigd. Dit onderstreept ook ons plan om heel lang in Nederland te blijven.’
Nieuwe kantoren
De organisatie is al bijna helemaal opgetuigd, vervolgt hij. ‘Naast ons hoofdkantoor in Amsterdam hebben we de afgelopen maanden kantoren geopend in Rotterdam, Eindhoven, Arnhem en Heerlen. Het is heel leuk om vanuit het niets zo’n grote organisatie op te bouwen. We slagen erin hele goede mensen aan te trekken. Elk kantoor heeft nu zijn eigen team dat een sterke band met de regio en straks met de bewoners heeft. Die regionale aanwezigheid en het huurderscontact is absoluut cruciaal om te weten wat er leeft en wat de behoeften zijn. We werken met de in Scandinavië beproefde Friendly Homes-werkwijze waarbij we focussen op klanttevredenheid, maatschappelijke verantwoordelijkheid en duurzaamheid. Met nu bijna honderd collega’s gaan we een fantastische reis maken. Hoe groter ons woningaanbod, hoe groter het team.’
Dealzekerheid
Dat Heimstaden nu een eigen investment team heeft, noemt Rats even belangrijk. ‘Het team bestaat uit vijf man. Ook met de verkopende partijen willen we een langetermijnrelatie opbouwen. We stellen ons op als een betrouwbare partner die zijn huiswerk gedaan heeft. Omdat ons inhouse team korte lijnen heeft met onder andere ons technisch team, kunnen we bij een openingsbod bijvoorbeeld direct al onze verduurzamingsambities meewegen. En kan je als verkopende partij rekenen op realistisch openingsbod. Dat geeft dealzekerheid en dat wordt in de markt gewaardeerd. Ook woningcorporaties merken dat we op één lijn met hun zitten. Ze zien dat de huurders bij ons in goede handen zijn.’
We stellen ons op als een betrouwbare partner die zijn huiswerk gedaan heeft”
Nieuwbouw
Tot nu staat Heimstaden in de vastgoedmarkt bekend om spectaculaire aankopen van grote bestaande woningportfolio’s. Maar we kijken ook naar andere mogelijkheden om ons aanbod in Nederland uit te breiden, legt Rats uit. ‘We zijn actief op de woningmarkt en dat brengt maatschappelijke verantwoordelijkheid met zich mee. Die verantwoordelijkheid nemen we serieus, bijvoorbeeld door oog te hebben voor het woningtekort in Nederland. We zinnen daarom op eigen woningprojecten in Nederland. In Denemarken en Zweden ontwikkelen we al volop nieuwbouwprojecten. In Bussum hebben we afgelopen juni ons eerste transformatieproject gekocht. De oplevering van deze woningen vindt eind 2020 of begin 2021 plaats. Twee kantoortorens transformeren we naar 53 appartementen met energielabel A in het middenhuursegment en drie socialehuurappartementen. Behalve transformatie kijken we door het hele land ook naar nieuwbouwkansen. We hebben al wat aantrekkelijke locaties op het oog.’
Wooncarrière
Idealiter wil Heimstaden een woningverhuurder voor iedereen zijn, schetst de managing director. ‘Door een groot deel van Nederland bieden we woningen in het sociale, midden en hogere segment aan. In Scandinavië zit studentenhuisvesting ook in onze portefeuille. Dat is een mogelijk volgende stap in Nederland. Heimstaden kan zijn huurders zo een echte wooncarrière bieden. Je begint bijvoorbeeld in een studentenwoning, huurt tijdens een stage of studie een woning in Scandinavië, je betrekt een starterswoning en verhuist naar een eengezinswoning.’
‘We zetten daarnaast flink in op duurzaamheid, samen met vriendelijkheid de belangrijkste bouwstenen van onze organisatie. We hebben fikse duurzaamheidsambities en ons gecommitteerd aan diverse internationale doelstellingen, zoals de Sustainable Development Goals van de Verenigde Naties en het Parijsakkoord. Om die doelen te behalen zijn we inmiddels al begonnen met onze eerste projecten om onze woningen te verduurzamen. Daarmee slaan we twee vliegen in een klap. Verduurzamen is niet alleen goed voor het milieu, het levert onze bewoners ook meer wooncomfort en een lagere energierekening op.’
Ook Heimstaden is bezig met digitalisering van het huurproces. ‘Dat is voor ons een belangrijk middel om de verhuur te vergemakkelijken en het wooncomfort te vergroten. Maar online en fysiek blijven naast elkaar bestaan. Een goede digitale klantreis is gewenst, maar fysieke aanwezigheid blijft belangrijk. Nu staat ons woningaanbod voornamelijk nog op Pararius.nl. Dat willen we snel aanvullen met ons eigen verhuurkanaal. Zo krijgen we meer inzicht in onze doelgroep en kunnen we het verhuurproces verder finetunen.’
Scandinavisch wonen
Tot slot, krijgen huurders van een Heimstaden-woning iets mee van het Zweedse levensgevoel? Rats denkt van wel. ‘Scandinavië loopt voorop met duurzaamheid en kwaliteit van leven. Dat moet ook in onze woningen voelbaar zijn. Scandinavische landen hebben met Nederland gemeen dat ook bij ons klantgerichtheid en het belang van een fijne woonomgeving hoog in het vaandel staan. Dat vertaalt zich bij ons in het feit dat de huurder centraal staat.’
Heimstaden is in nog geen twee jaar een gevestigde woningverhuurder op de Nederlandse markt geworden. De van oorsprong Zweedse onderneming maakte in oktober 2018 zijn entree met de aankoop van het MAX-gebouw aan het Europaplein in Utrecht met 261 appartementen. Voorjaar 2019 volgde de grote klapper met de aankoop van de Round Hill Capital-portfolio. Voor de 9.544 woningen en 12.100 m2 commerciële ruimte telde Heimstaden 1,4 miljard euro neer. De portefeuille van 536 complexen heeft een spreiding over Nederland met enige concentratie in de Randstad. Dit jaar blijft Heimstaden groeien. Middenin de coronapandemie verwierf het eigen investment team 142 woningen in Rotterdam en Amsterdam en een grote Patrizia-portefeuille. De portefeuille met 2.023 woningen bestaat grotendeels uit appartementen in de Randstad-provincies en Gelderland. Heimstaden betaalde Patrizia 375 miljoen euro voor de woningen inclusief parkeerfaciliteiten en zestig bedrijfsruimten. De woningen liggen in regio’s waar Heimstaden al actief is. In juni kwamen daar nog eens 104 woningen Bilthoven en Bussum bij. Na deze acquisitie bezit de verhuurder ongeveer 12.700 woningen in Nederland, waarvan 70 procent in de gereguleerde sector.
Dit artikel is gesponsord door Heimstaden.
