Door de aanhoudende groei van internationale handel en vooral ook door de opkomst van online shoppen, is het oppervlak aan distributiecentra in Nederland, in vijf jaar tijd met meer dan 20 procent toegenomen tot maar liefst 28 miljoen vierkante meter grijze, praktisch raamloze blokkendozen. En de opmars zet door.
Traditionele logistieke hotspots, zoals West-Brabant, Tilburg en Venlo, nemen een groot deel van de aanwas voor hun rekening, maar ook vele andere gemeenten pikken een graantje mee. Kritiek is er vooral op het gebrek aan ruimtelijke visie en regulering van de kant van de overheid, waardoor de verdozing nu als ongebreidelde brij over Nederland uitgesmeerd lijkt te worden. Vóór de kredietcrisis haalden gemeentebesturen nog hun neus op voor logistieke hallen vanwege het grote ruimtebeslag en de geringe, vaak laagwaardige, werkgelegenheid die het biedt. Maar dat sentiment is volledig omgedraaid. Logistiek vastgoed was ook in crisistijd een belangrijke factor in de grote vraag naar bouwrijpe grond. Met de schaalvergroting en een toename aan activiteiten onder het dak van deze hallen – orderpicken, verpakken, labellen, retourafhandeling, etc. – viel ook het werkgelegenheidsargument weg.
Aangetrokken door de aanhoudende groei duiken vastgoedbeleggers massaal op logistiek vastgoed, ondanks de inmiddels sterk gedaalde aanvangsrendementen. Ook op minder bewezen locaties wordt er, door schaarste aan kwalitatief hoogwaardig beleggingsproduct, momenteel een hoge prijs betaald. Dat is wat mij betreft onverstandig.
Ook als het gaat om ‘dozen’ geldt het aloude adagium in vastgoed: locatie, locatie, locatie. En locatiebeslissingen kunnen het best genomen worden op basis van de waarde die de locatie heeft in de totale propositie naar de klant, in plaats van op de beschikbaarheid van goedkope grond. Daarbij maken innovaties in het logistieke proces de sector veel meer dynamisch, denk aan automatisering, consolidatie in de keten, ‘Logistics-as-a-Service’ en op termijn 3D-printing. De toekomstige vastgoedvraag is daardoor moeilijk te voorspellen, maar zeker is wel dat locaties die zich al hebben bewezen in het voordeel zijn. Uiteindelijk telt de multimodale bereikbaarheid en de ligging aan (inter)nationale logistieke corridors.
Een ruimtelijk-economische visie van Provincie of Rijk is nodig om de logistieke vraag in goede banen te leiden en het negatieve effect op het landschap te minimaliseren. Beleggers zijn daar ook bij gebaat, omdat zij zo meer zekerheid krijgen over de toekomstbestendigheid van hun vastgoed. De weerslag die dat zal hebben op de prijsvorming van vastgoed moet de belangrijkste prikkel zijn voor waar wel en niet gebouwd gaat worden. De grenzen van de verdozing moeten worden vastgesteld op basis van het rendement en toekomstbestendigheid. Dan kan het woord verdozing ruimte maken voor plogging, dé hardlooptrend uit Zweden waarbij joggen wordt gecombineerd met afval opruimen. Dit woord kon in 2018 de favorietenrol als woord van het jaar nog niet waar maken en is in elk geval een betere bijdrage aan het Nederlandse landschap.
Over de auteur: Michael Hesp, Senior Associate, Portfolio Strategy & Analytics CBRE Global Investors
Dit artikel is geschreven door CBRE Global Investors en verscheen eerder op dft.nl.
Bezoek het partnerdossier van CBRE Global Investors op Vastgoedmarkt.nl.
