En dit terwijl deze aankopen de helft van alle winkelbestedingen in Nederland uitmaken en het product er juist uitermate geschikt voor is. Niets is tenslotte zo voorspelbaar, hoogfrequent en terugkerend als de pakken melk, de appels en het kilootje kaas. Maar de consument is er nog niet aan toe - zo zeggen de kenners - omdat die wil zien, voelen en uitkiezen. Betekent dit dan dat elke supermarkt voorlopig nog een superbelegging blijft? Zeker niet, is mijn mening. Zien, voelen en uitkiezen waren ooit ook het tegenargument voor online fashion retail en zie de vlucht die dit heeft genomen. Ik ben overtuigd van een zekere disruptie van dit marktsegment door partijen zoals Picnic of Amazon. Niet pas over tien jaar, maar binnen afzienbare tijd.
Zelf doen of uitbesteden?
De laatste jaren hebben supermarkten zich bewezen als superbelegging, alleen al omdat mensen tijdens een recessie gewoon blijven eten. Maar net als op de kantorenmarkt en de fysieke winkelmarkt, ontkomt hierna de supermarkt niet aan leegstand op verliezende locaties door technologisch gedreven disruptie. Enerzijds omdat online een potentieel zeer winstgevend businessmodel voor retailers schetst: veel minder verspilling door betere afstemming van inkoop en verkoop, meervoudige inzetbaarheid van logistieke dienstverlening – overigens zonder last van retourzendingen - en last but not least de rijkdom aan big data die de bestelgegevens op huishoudensniveau leveren. Anderzijds omdat er online voor de consument zoveel voordeel is te halen. Tweeverdieners en gezinnen ontdekken steeds meer de voordelen van de vrijheid die het geeft om in tien minuten per week de boodschappen voor de hele week te bestellen, kosteloos te laten bezorgen op een zelfgekozen moment. Ook de sterk groeiende groep ouderen zullen de voordelen van bijvoorbeeld niet meer sjouwen, snel gaan zien.
Toekomstbestendige supermarkten
Een supermarkt is alleen een superbelegging als de klant er in de toekomst nog koopt. En dat verschil wordt gemaakt in stedelijke gebieden versus buitengebieden. In steden zal de impact van online relatief klein blijven. Daar wonen relatief meer jonge eenpersoonshuishoudens die overdag nog niet weten wat, waar en met wie ze ’s avonds gaan eten. Voor hen biedt een fysieke supermarkt met vooral veel ‘ready to eat’ en ‘ready to heat’ aanbod de beste flexibiliteit en de optimale aansluiting op hun levensstijl. In buitengebieden daarentegen zal minder behoefte zijn aan fysieke supermarkten. Immers, juist daar wonen de gezinnen en de groeiende groepen ouderen waarbij de voorspelbaarheid van de dagelijkse boodschappen het grootst is. Mijn voorspelling is dan ook dat als online food spelers besluit fysieke winkels te openen, dit net als bij Coolblue, in steden zal zijn. De perifere gebieden zijn immers veel beter online te bedienen. Wat dit betekent voor de vastgoedbelegger? Om van een supermarkt een superbelegging te maken moet er uiterst zorgvuldig worden geïnvesteerd. Want de alternatieve aanwendbaarheid van een leegstaande supermarktlocatie in perifere gebieden - en daarmee de grondwaarde - is laag.
Over de auteur:
Michael Hesp, Senior Associate, Portfolio Strategy & Analytics CBRE Global Investors
Dit artikel is geschreven door CBRE Global Investors en verscheen eerder op dft.nl.
Bezoek het partnerdossier van CBRE Global Investors op Vastgoedmarkt.nl.
