'Niet alle supermarktlocaties zijn een juiste investering: menig supermarkt heeft te maken met dalende marges, wat betekent dat niet elke supermarktlocatie automatisch een goede investering is. Een kritische analyse van het bestedingspotentieel is cruciaal. Expertise van de belegger is steeds belangrijker.'

Met het winkelfonds richt vastgoedbelegger Altera zich volledig op food & convenience, met de focus op aantrekkelijke, duurzame en toekomstbestendige wijkwinkelcentra en supermarkten. Zo’n 45 procent van de totale huurinkomsten van het winkelfonds komt van supermarkten. De vastgoedbelegger uit Amstelveen heeft in totaal 62 supermarkthuurders. Daarbij gaat het om 24 'stand-alone' supermarkten en 38 supermarkten verdeeld over 15 convenience winkelcentra.

Consumentenvertrouwen

Zakt het consumentenvertrouwen, dan wordt primair bezuinigd op non-food, de niet-dagelijkse boodschappen. Tak: 'Eten en drinken noemen we need-driven, terwijl non-food vooral een want-driven karakter heeft. Daarbij gaat het onder meer om mode en elektronica: artikelen die we graag wíllen hebben, maar niet per se móeten hebben. Omzetten in het non-food segment zijn dus veel meer gerelateerd aan economische factoren zoals consumentenvertrouwen.'

Veranderend consumentengedrag

Om de impact van markt- en consumentontwikkelingen voor onze beleggingsstrategie te kunnen bepalen voert Altera trendanalyses uit. Gebruikmaken van externe databronnen en marktpartijen. En daarin komt onder andere naar boven dat supermarkten weliswaar niet of nauwelijks conjunctuurgevoelig zijn, maar dat het consumentengedrag de laatste tijd wél is veranderd, vervolgt Tak. Dat heeft vooral te maken met de inflatie van levensmiddelen. Deze inflatie is aanzienlijk hoger geweest dan de algemene inflatie. 'De dagelijkse boodschappen zijn duurder geworden. Uit onze trendanalyses blijkt dat daardoor consumenten kritischer zijn geworden en verschillende supermarkten bezoeken, op zoek naar de goedkoopste producten. Er wordt veel meer gekeken naar aanbiedingen.

De veranderingen hebben geleid tot een sterke groei van huismerken en discountformules. Verder blijkt uit onderzoek dat 30 procent van de consumenten zegt minder te kopen dan voorheen.'

Meer en grotere supermarkten

Terwijl de totale retailmarkt krimpt, blijft het supermarktsegment uitbreiden, aldus Tak. Dat heeft vooral te maken met de groei van de bevolking. Tak: 'Bij een groei naar 19 miljoen inwoners zouden er theoretisch nog meer dan 100 nieuwe supermarkten nodig zijn.' Bovendien steeg het gemiddelde winkeloppervlak van een supermarkt van 990 vierkante meter in 2014 naar 1095 vierkante meter in 2024.

Winstmarges supers staan onder druk

Tijdens de coronapandemie bereikten supermarkten recordomzetten, maar sinds 2022 ervaren ze wat tegenwind, zegt Tak. De oorzaken: hoge inflatie en gestegen kosten voor personeel, huur en energie. Tak: 'Hoge omzetten zijn geen vanzelfsprekendheid meer, de winstmarges staan onder druk. Daarbij komt dat winkeldiefstal is toegenomen, met name door de opmars van zelfscankassa’s.'

De trend van dalende marges is volgens Tak al in 2016 ingezet, maar supermarkten doen er alles aan om dat tij te keren in de vorm van het aanbieden van extra diensten en foodservice. 'Supermarkten zijn heel sterk in het aanpassen aan de marktomstandigheden en kunnen goed luisteren naar de wensen van de consument. Ze bieden bijvoorbeeld steeds vaker sportmaaltijden en kant-en-klare maaltijden aan, waar relatief hoge marges op te behalen zijn maar die ook inspelen op een groeiende behoefte van de consument.'

Cruciaal: bestedingspotentieel

Supermarkten moeten zich dus extra inspannen om gezonde marges te blijven realiseren, vervolgt Tak. Of een supermarkt toekomstsbestendig is, hangt met name af van het bestedingspotentieel. 'Bij investeringen in nieuwe supermarktlocaties kijkt Altera vooral naar het bestedingspotentieel. Hoeveel inwoners zijn er in het omliggende gebied? Hoeveel andere supermarkten zijn er en hoe is de binding verdeeld? Hoe zit het met de koopkracht en afvloeiing naar online? Wij kijken er met een kritische blik naar.'

Altera laat de supermarkten uit haar portefeuille regelmatig analyseren op bestedingspotentieel. Dat doet de vastgoedbelegger in samenwerking met Bureau van der Weerd, een extern adviesbureau dat gespecialiseerd is in het doen van dit soort onderzoeken. Ook potentiële acquisities worden door het bureau onderzocht.

'We gaan niet ons eigen vlees keuren, objectiviteit staat voorop. Onze supermarkten doen het gelukkig goed, maar we kijken wel hoe het nog beter kan. Soms is het nodig om de concurrentiepositie van een supermarkt te vergroten, bijvoorbeeld door het aantal vierkante meters uit te breiden of door de parkeervoorzieningen te verbeteren. Maatregelen dus die ervoor zorgen dat een supermarkt nog aantrekkelijker wordt.'

Huurdersengagement

Altera zoekt naar oplossingen die bij kunnen dragen aan het terugbrengen van het energieverbruik onder haar huurders. Een voorbeeld hiervan is het project ‘Energiezuinige Retailer’, in samenwerking met Colliers: huurders kunnen gebruik maken van een energiecoach die een energiescan van de winkel maakt. Deze scans geven huurders inzicht in het energieverbruik, bovendien krijgen ze tips voor het nemen van energiebesparende acties, denk aan het optimaliseren van verlichting, verwarming en koelen en het plaatsen van energiezuinige apparatuur. Hierbij zijn ook de kosten en terugverdientijd inzichtelijk gemaakt. Altera neemt zelf ook maatregelen op het gebied van duurzaamheid door supermarkten en winkelcentra te voorzien van dak- en gevelisolatie, zonnepanelen en HR++ glas.

Ambitie: 100 procent food & convenience

Gedreven vanuit de analyses is de beleggingsstrategie gericht op het beleggen in food & convenience retail. Tak: 'We zijn nu bezig met de laatste fase van optimalisatie in onze winkelportefeuille. We stoten af wat niet aan onze eisen voldoet. Naar verwachting bereiken we volgend jaar de mijlpaal dat 100 procent van het winkelfonds food & convenience is.' De ambitie is om het winkelfonds te laten doorgroeien naar 1 miljard euro.

Altera kiest om meerdere redenen voor de convenience strategie: een stabiel rendement, duurzaam en minder gevoelig voor e-commerce en conjunctuurgolven. Supermarkten vormen een belangrijk aandeel. 'In de basis blijven supermarkten een super goede belegging, maar niet elke supermarktlocatie is toekomstbestendig. Om te bepalen welke wel en welke niet, is expertise nodig. Als belegger heeft Altera die expertise in huis.'

Dit artikel is gesponsord door Altera Vastgoed.