In het Vastgoedmarkt-rondetafelgesprek De rol als stadspartner werd vooral onderzocht hoe stadsbesturen, woningcorporaties en marktpartijen sociaal zwakkere stadswijken aantrekkelijker en diverser kunnen maken. Iedereen meent dat het instandhouden van wijken met bijna 100 procent sociale huurwoningen onwenselijk is. ‘In zulke wijken culmineren allerlei sociaal-economische problemen en komen de inwoners niet vooruit. Deze situatie moeten we doorbreken via de woningmarkt’, aldus Willem Sulsters, directeur Gebiedskwaliteit & Vastgoed van gemeente Rotterdam.
Minder slagkracht
Tot de crisis in 2008 waren woningcorporaties de grote gangmakers in deze wijken, waarbij ze ook allerlei sociale taken op zich namen. ‘In Rotterdam waren ze de stedelijke vernieuwers. De slagkracht van corporaties is anno 2019 veel minder dan in 2008. Hoe goede en veilige woonbuurten te maken met minder middelen? Daarvoor zijn slimme afspraken met alle actoren nodig. Marktpartijen moeten genoegen nemen met minder rendementen, door ze wellicht uit te smeren over twintig jaar.’
Grond aanbieden
Patrick Barské, directeur Vastgoed en Ontwikkeling bij woningcorporatie Stadgenoot, zien ook in Amsterdam een enorme opgave. ‘Corporaties alleen zijn niet in staat om voorzieningen, middenhuur- en koopwoningen toe te voegen. We moeten ook commerciële partijen ruimte en grondposities aanbieden. Met de gemeente in een regierol kunnen we hier samen gebiedsgericht werken. Niet met grote masterplannen maar altijd flexibel: als iedereen plots uit de stad trekt of er komt weer een crisis, dan moeten we op de rem kunnen trappen.’
Joint venture
Die samenwerking is er al en levert bovendien goede rendementen op, stelt directeur Vastgoed van Syntrus Achmea Real Estate & Finance Nicole Maarsen. ‘Pensioenfondsen en verzekeraars hebben geld voor 8.000 woningen per jaar. Om voor hen meer te kunnen ontwikkelen, heeft Syntrus Achmea een joint venture opgezet om samen met corporaties woningen te ontwikkelen. In Almere, Rotterdam en Amsterdam hebben we al 500 woningen in de pijplijn. Dat levert mooie rendementen op, waarbij wij gezinswoningen toevoegen, middenhuur en corporaties sociale huur.’
Taxatiewaarde lastig
Ook in Rotterdam zijn goede voorbeelden te noemen, stelt Maarsen. ‘Kijk naar Katendrecht, waar de combinatie van sociale huur en nieuwe koop- en vrijesectorwoningen een enorm positief effect op de hele buurt. Om als eerste commerciële belegger in een moeilijke wijk te investeren is lastig. Bij een woninginvestering mag een pensioenfonds niet teveel afwijken van een bepaalde taxatiewaarde. In een eenzijdige sociale woonwijk is geen taxatie te krijgen. Dus wij proberen ze te overtuigen dat het goedkomt met de waardeontwikkeling.’
Mooie IVBN-plannen
Alle deelnemers waren het erover eens dat de regulering vanuit gemeenten niet moet doorslaan. ‘Gemeenten moeten geen negatieve beperkingen opleggen, maar met positieve prikkels werken’, aldus Willem Sulsters van gemeente Rotterdam. ‘We moeten niet praten over reguleren maar over stimuleren. IVBN-leden komen bij gemeenten met allerlei mooie plannen om bijvoorbeeld woningen voor leraren te bouwen. Toch slagen die plannen maar mondjesmaat. Misschien moeten wij ons in de spiegel kijken, maar het lijkt alsof het blijft hangen bij gemeenten.’
