De directe aanleiding voor de nieuwe omgevingsvisie is de nieuwe omgevingswet waar ook Rotterdam mee te maken heeft. ‘Maar buiten die nogal ‘blauwe’ aanleiding zijn er ook specifieke ontwikkelingen die het voor Rotterdam belangrijk maken om zelf een nieuwe visie te ontwikkelen’, vertelt planoloog Marco den Heijer. ‘De stad is de afgelopen 20 jaar enorm gegroeid, wat een woningbouwopgave met zich meebrengt. Daarnaast zitten we ook midden in de energietransitie en is onder meer mobiliteit een belangrijke opgave. Als je - zoals Rotterdam - 50.000 woningen wilt toevoegen, dan zul je keuzes moeten maken. Voor wie bouw je die woningen dan en wat voor soort woningen moeten dat zijn?'
Complex verhaal
Projectmanager Gabor Everaert: ‘Bij het ontwikkelen van de nieuwe omgevingsvisie stellen we bewust geen open vragen. Door heel gerichte vragen te stellen weet je welke richting het opgaat. Daar voeren we nadrukkelijk gesprekken over met bewoners, ondernemers, vastgoedontwikkelaars en beleggers. Het is een complex verhaal met als centrale vraag: wat voor stad we willen zijn.’
Maritieme dienstverleners
Het profiel van Rotterdam veranderde de afgelopen jaren al drastisch door de verplaatsing van havenactiviteiten naar het westen. De verdergaande modernisering van de haven en de ontwikkeling van de (binnen)stad gaan volgens Den Heijer nu veel meer hand in hand dan voorheen. ‘Het havenbedrijf ziet daar ook de noodzaak van in. Op tal van plekken is ruime gecreëerd voor start-ups die de vernieuwing van de haven vorm moeten geven. Tegelijkertijd zie je dat we in een gebied als Merwe4havens juist woningen toevoegen om het juiste innovatiemilieu te verkrijgen.’
Hij vervolgt: ‘Het beeld van de haven is nu soms nog dat van het havenindustriële complex. Begrijpelijk, maar de haven zit net zo goed in de stad. Er zitten steeds meer maritieme dienstverleners, zoals verzekeraars, financiële instellingen en advocaten, met kantoren in het centrum. Rotterdam heeft daar - naast Singapore - de afgelopen jaren een sterke reputatie in opgebouwd. Moderne maakindustrie hoort daar ook bij, bijvoorbeeld op het gebied van windenergie.’
Publieke ruimte
Bij het veranderende werk hoort ook een andere vastgoedvraag. Volgens Den Heijer geniet de binnenstad een groeide belangstelling van projectontwikkelaars, wat zich vertaalt in een stijgende vierkante meter prijs. ‘Ook de investeringen die we daarbij doen in publieke ruimte, bijvoorbeeld door de aanpak van de Coolsingel betalen zich uit. Niet alleen bewoners, maar ook bedrijven willen hier in de binnenstad zitten, in plaats van langs de snelweg. Dat heeft overigens ook invloed op de mobiliteitsstromen in de stad.
Typologie bij de buren
Bij de invulling van de omgevingsvisie heeft Rotterdam ook te maken met de buurgemeenten, de provincie Zuid-Holland en de andere drie grote steden. Hoewel er met name door de bouwsector regelmatig geklaagd wordt over de stroperigheid die al dat overleg oplevert voor de vergunningaanvraag. Volgens Everaert is samenwerking echter nuttig. ‘Als grote steden wisselen we regelmatig ervaringen met elkaar uit. De uitdagingen waar we voor staan zijn vaak dezelfde, al is de lokale opgave hier natuurlijk een andere dan elders. Het is het rijk dat de bouwopgave schetst, en de provincies en gemeenten die dat moeten invullen. Bij onze verstedelijkingsopgave kijken wij ook naar onze omgeving. Wat voor typologie hebben onze buren nodig? Uiteindelijk gaat het erom dat we als metropool een aantrekkelijke woon- en werkomgeving zijn.’
Haven vergroenen
Daarbij speelt de duurzaamheidsopgave ook een belangrijke rol. ‘De haven van Rotterdam is momenteel goed voor 20% van de CO2 uitstoot’, aldus Den Heijer. ‘De haven is volop aan het vergroenen om de klimaatdoelstellingen te bereiken; de industrie wil je niet kwijt. Dat doe je ook door bijvoorbeeld ruimte te maken voor nieuwe, schone maakindustrie, zoals op de RDM-campus. Maar ook door bij de woningbouw rekening te houden met de milieucontouren die er zijn. Als je straks nog eens 30.000 woningen wilt bouwen hoort daar een ruimtelijke afweging bij.’
A-typische stad
De stad heeft volgens hem echt aan aantrekkingskracht gewonnen voor de belegger door alle transities die in gang zijn gezet. ‘Rotterdam blijft voor Nederlandse begrippen een a-typische stad. Mede door stapeling kun je hier een heel gevarieerd aanbod creëren. Daarnaast heeft de stad een stukje eigenheid, het rauwe, dat altijd tegen de verwachting in verrast.’
Op peil houden dienstverlening
Een specifieke uitdaging bij de bouwopgave is het op peil houden van het winkelbestand. Niet helemaal nieuw volgens Everaert. ‘De afgelopen jaren hebben we voor 10.000 nieuwe bewoners woningen in de binnenstad gecreëerd en dat is hand in hand gegaan met bijvoorbeeld de transformatie van een levendig gebied als de Witte de Withstraat, waar daar 20 jaar geleden na sluitingstijd niets te beleven viel.’ Dat ligt uiteraard op ander plekken in de stad anders. Ook daar zul je toe moeten naar concentratie. ’Wij kijken niet alleen naar retail als het gaat om functiemenging’, vult Den Heijer aan. ‘Ook het op peil houden van dienstverlening, zoals gezondheidszorg, hoort bij de nieuwe visie.’
Niet top down
Als de nieuwe omgevingsvisie naar verwachting medio 2020 wordt gepresenteerd zal deze volgens Everaert niet top down worden neergelegd bij gebruikers en ontwikkelaars. ‘Dat werkt allang niet meer zo. Wij geven de contouren aan en het past bij Rotterdam dat je binnen die contouren snel aan de slag kunt. In de markt is veel kennis aanwezig. Projectontwikkelaars en beleggers willen die kennis ook in zetten om samen een mooie gebiedsontwikkeling tot stand te brengen.’
Meer over de uitdagingen waar Rotterdam voor staat en de kansen die dit biedt op het Transformatieplein van Vastgoedmarkt en in de Rotterdam-stand tijdens de aanstaande Provada.
