Ik wel. Maar om ‘mister oudjaar’ Wim Kan te citeren: 'Voorspellen is moeilijk, vooral als het de toekomst betreft'.
Ik ga dus niet voorspellen. Dat laat ik graag aan anderen over. Heb ik dan geen verwachtingen? Zeker wel, maar verwachtingen zijn toch net anders dan voorspellingen. En relevant zijn ze hoop ik ook. Ik kan geen krant meer openslaan of geen vastgoedcongres meer bezoeken, of het gaat over dat ene woord: ‘laatcyclisch’. Ineens is dat onze markt ingeslopen. En menig vastgoedprofessional vraagt zich vertwijfelend af of het onheil nabij is. Wat zie ik in de glazen oliebol? Mijn drie verwachtingen.
1. De vastgoed(beleggings)markt stort niet in
De markt is op dit moment op een hoogtepunt en is dat waarschijnlijk al gepasseerd. Het beleggingsvolume vertraagt en kopers worden kritischer. Dus ja, volgens mij zit de vastgoedmarkt in reservetijd. Toch verwacht ik niet dat de markt instort? Als u en ik al hetzelfde zouden verstaan onder ‘instorten’. Het idee dat we laat in de cyclus zitten wordt volgens mij ingegeven doordat we al drie jaar op rij onverwacht hoge beleggingsvolumes hebben. Dat kan niet oneindig doorgaan, zou je zeggen. Verder worden voorspellingen voor groei al een tijdje in neerwaartse richting bijgesteld. In Duitsland krimpt de economie zelfs al en in Londen is ook de vastgoedmarkt over de top heen. Als dan tot slot ook meer exotisch vastgoed als belegging in beeld komt, dan weet je dat de top heel dicht bij is. Over de top wil echter niet zeggen dat de markt instort, zoals we in 2008 hebben meegemaakt. Dat hangt samen met de volgende verwachting.
2. De rente gaat de vastgoedmarkt niet nekken
Naderend onheil voor de vastgoedsector wordt in veel opinies die ik lees of hoor gekoppeld aan een stijgende rente. De rente is ook historisch laag (geweest), vooral door een ongekend ruim monetair beleid en opkoopprogramma van de ECB. Nu dit opkoopprogramma gefaseerd wordt afgebouwd is ook de verwachting dat de rente weer gaat stijgen. Ik verwacht dat ook, al is het alleen maar omdat een nog lagere rente nagenoeg onmogelijk is. Ik verwacht echter niet dat de rente net zo snel zal oplopen, als dat deze daalde ten tijde van de invoering van het opkoopprogramma. Ten eerste omdat dit geleidelijk aan gebeurt en ten tweede omdat dit deels voorspelbaar is en er daardoor door de markt al op is geanticipeerd. Het gevolg is een licht stijgende lange rente. Ik vraag me af of dit het desastreuze effect heeft zoals dat soms wordt verwacht.
3. Financiering wordt grote uitdaging
Dat de rente naar verwachting gematigd oploopt, wil niet zeggen dat bancaire financiering eenvoudig wordt. Ik merk dat in elk geval de Nederlandse grootbanken kritisch en terughoudend zijn in het verstrekken van nieuwe financieringen. Een trend die al langer zichtbaar is. Volgens DNB is het exposure van banken aan leningen voor verhuurd vastgoed afgenomen van bijna 100 miljard euro in Q3 2011 tot ruim 63 miljard euro in Q3 2018. Wie heeft de hausse van de laatste jaren dan gefinancierd? In de eerste plaats de belegger zelf die veel meer eigen vermogen mee heeft gebracht. En daarnaast buitenlandse banken, fondsen, semi-bancaire instellingen, vermogende particulieren en zelfs crowdfunding. Beleggers zijn een stuk minder afhankelijk geworden van de traditionele bancaire financiering. Maar wat als al deze financiers straks ook begrijpen dat het feestmaal in Nederland over de top is? Ik vermoed dat ook zij dan een stukje kritischer zullen worden. En dat maakt financiering niet alleen een stuk lastiger, maar wellicht ook duurder.
Wat zijn mijn verwachtingen waard?
Net als velen van u doe ook ik elk jaar mee aan de Oudejaarsloterij. Volledig nutteloos. Elke statisticus weet haarfijn uit te leggen dat de kans op een (hoofd)prijs marginaal is. Maar het irrationele in mij wint het op dat moment toch even; die ene hoopvolle verwachting. Stel je voor…! Die blijkt dan in de eerste seconden van het nieuwe jaar alweer uiteen te spatten. Verwachtingen zijn meestal de wens van de gedachten. Vaak loopt het anders en dat hangt samen met het onvoorspelbare. Want een kleine verandering in de (wereld)politiek als de Brexit, vermeende handelsoorlogen of de staatskas in Italië kan grote gevolgen hebben, ook voor onze vastgoedmarkt.
