De bolle metalen zuidgevels van het Bossche appartementencomplex Armada roepen associaties op met zeventiende-eeuwse zeilschepen. Dat wordt nog eens extra versterkt doordat de tien flats in slagorde langs een langgerekte vijver liggen. Aan de zuidkant ervan kabbelt het water over een stenig talud, waarop de in het water gevallen bladeren blijven hangen. De studenten die beladen met zakken chips en limonadeflesjes over de houten brug slenteren, hebben er geen oog voor. De vrouw die met twee volle boodschappentassen aan haar stuur langs fietst evenmin, ze heeft moeite om de anderen te ontwijken.
De Armada vormt een van de pareltjes van het Paleiskwartier, een multifunctionele wijk die de afgelopen 25 jaar pal achter het centraal station van ’s-Hertogenbosch uit de grond gestampt is. Kantoren en woningen zijn er weldoordacht over het oppervlak van dertig hectare verdeeld, winkels en horecavoorzieningen zijn op twee plaatsen geconcentreerd. De Armada-appartementen zijn geliefd, er blijkt er op deze herfstige middag maar één te koop te staan - 399.950 euro voor 88 m2. Aan het uiteinde van het Paleiskwartier wordt nog druk gebouwd. Het Belvédère-complex gaat plaats bieden aan enkele honderden koop- en huurwoningen. Nu tettert de radio van de bouwvakkers monotone housemuziek door de straten. Verderop ligt het terrein braak waar een modern theater gebouwd had moeten worden, maar waar de gemeenteraad te elfder ure geen zin in had. Het zal geen moeite kosten er een andere bestemming voor te vinden.
‘Het is een prachtige wijk’, zegt Sacha Wijmer, voorzitter van de gebruikersvereniging Paleiskwartier Wijkbelangen. ‘Toen ik klein was, bestond dit gebied aan de westkant van het station, Wolfsdonken, uit verloederde industriegebouwen en een tippelzone. Een no-go area. Tegenwoordig is het een prachtige wijk met een kleine vierduizend bewoners, drieduizend mensen die er werken en vijfentwintigduizend studenten die er dagelijks doorheen lopen, op weg naar een van de vele scholen aan de rand van het Paleiskwartier. Voor mij is het ideaal: vlakbij het station en het centrum, maar zonder de drukte van de horeca in de binnenstad. Het zou wel wat groener mogen. Dat schijnt een probleem te zijn vanwege de parkeergarages en de infrastructuur in de bodem, maar daarover zijn we in gesprek met de gemeente en de Ontwikkelingsmaatschappij Paleiskwartier.’
Grootschalige functies
Een van de mensen die aan de wieg van het Paleiskwartier heeft gestaan, is Willem van der Made, voormalig directeur Stadsontwikkeling van ’s-Hertogenbosch en nog steeds directeur van de BV Ontwikkelingsmaatschappij Paleiskwartier. Toen hij in de jaren tachtig het idee opperde om het verouderde bedrijventerrein achter het station te gaan ontwikkelen, verklaarden velen hem voor gek – en dat wordt bevestigd door anderen dan hemzelf. Dankzij een paar toevallige meevallers, de steun van politici als oud-wethouder Hans Dona en het lef van de onlangs overleden vastgoedondernemer Dik Wessels heeft Van der Made zijn droom tot een succes gemaakt.
Aan de andere kant van het station, heel centraal eigenlijk, lag een verouderd industrieterrein dat voor de helft leeg stond”
‘Den Bosch groeide in die tijd sterk en er was weinig ruimte voor grootschalige functies als scholen en de rechtbank. Aan de andere kant van het station, heel centraal eigenlijk, lag een verouderd industrieterrein dat voor de helft leeg stond’, zegt Van der Made. ‘Toen enkele particuliere eigenaren geen vergunning kregen om er een nieuw kantoor te zetten, verkochten ze hun grond. Ballast Nedam nam een optie, maar deed er niks mee. Vijf minuten nadat die optie was verlopen, op 31 december 1989, stapte Wessels in. Hij zag dat er iets moois zou kunnen ontstaan en wij konden als gemeente een deal met hem sluiten.’
Brede passerelle
In diverse Nederlandse steden hebben gemeenten, bouwbedrijven en projectontwikkelaars met meer en minder succes geprobeerd terreinen ‘aan de andere kant van de spoorlijn’ te ontwikkelen. Waarom is dat in Den Bosch volledig geslaagd? ‘Omdat we af en toe de wind mee hadden’, bekent Van der Made. ‘Toen de NS in de jaren negentig vanwege rijksplannen gedwongen werd het station aan te passen, hebben we aangedrongen op een brede passerelle over de spoorlijn heen, met daarop allerlei functies als kaartverkoop en winkels. Die zou een mooie toegang tot de nieuwe wijk vormen. Omdat de gemeente er vijf miljoen aan had meebetaald, hebben we kunnen voorkomen dat de passerelle wordt afgesloten met toegangspoortjes.’
De tweede meevaller vormde de wens van de Bossche rechtbank om uit te breiden. ‘De rechtbank wilde eigenlijk naar Den Bosch-Zuid, maar wij vonden dat ze hierheen moesten komen. Een nieuwe wijk heeft immers een trekker nodig. De rechtbank wilde niet, en toenmalig procureur-generaal Rolph Gonsalves dreigde zelfs naar Eindhoven te vertrekken. Omdat het overheidsbeleid was om bedrijven naar ov-knooppunten te lokken, hebben we onze zin gekregen. Uiteindelijk is ook het Gerechtshof naar het Paleis van Justitie gekomen. En toen is het gaan lopen.’
Wat het zo goed maakt, zijn de nabijheid van het station en het feit dat het een gemengd gebied is”
Wie via de passerelle over het spoor loopt, ziet het Paleis van Justitie meteen aan de linkerkant liggen. De afdeling communicatie laat weten dat het ‘een prachtig gebouw is waarvan wij de trotse bewoner zijn’, gelegen ‘op een prettige en centrale locatie’. Woordvoerder Jeroen de Laat van de rechtbank Oost-Brabant komt zelf met de fiets naar zijn werk, maar vertelt dat zijn verder weg wonende collega’s dankzij de goede openbaar-vervoerverbindingen voor de deur kunnen uitstappen. ‘Dat is ook fijn voor de negenduizend bezoekers die we hier jaarlijks voor voorlichting ontvangen’, zegt hij.
Functiemenging
Tijdens een onderzoek van de makelaarsorganisatie JLL kwam het Paleiskwartier in 2014 naar voren als de beste kantorenlocatie buiten de Randstad. Het eindigde op de achtste plaats. Toen al voorspelde hoofd onderzoek Sven Bertens dat de Randstad sterk aan belang zou winnen. Dat bleek te kloppen. Twee jaar later was het Paleiskwartier gezakt naar de 22ste plaats, maar nog steeds is het de beste kantoorlocatie buiten de Randstad. ‘Wat het zo goed maakt, zijn de nabijheid van het station en het feit dat het een gemengd gebied is’, zegt Bertens. ‘Dat je hier kunt wonen, werken en recreëren maakt het interessant voor gebruikers van kantoren. En dan is het dus ook goed voor investeerders. Ze hebben dan weinig leegstand en er is potentie voor huurstijgingen. Dit soort locaties zal alleen maar populairder worden.’
Aanvankelijk was het de bedoeling om slechts een klein deel van de nieuwe wijk helemaal opnieuw te ontwikkelen. Een deel zou alleen opgeknapt worden, ‘gerevitaliseerd’, in de woorden van Van der Made. Maar omdat de kantoren en woningen in het gebied zo in trek bleken, sloegen de gemeente, Wessels en Nationale Investeringsbank (NIBC) de handen ineen. Ze richtten in 1999 de Ontwikkelingsmaatschappij Paleiskwartier BV op, die het hele gebied onder handen nam. Inmiddels is naar schatting 80 procent van de wijk voltooid. Volgens Van der Made is elke van de 15.000 m2 aan commerciële ruimte verhuurd.
Vertrouwen is kracht
Vrijwel overal in Nederland zijn vormen van publiek-private samenwerking opgedoekt, maar de Ontwikkelingsmaatschappij Paleiskwartier bestaat nog steeds. ‘En er zitten zelfs nog grotendeels dezelfde mensen als destijds’, zegt Van der Made. ‘Onze kracht is dat we elkaar vertrouwen. We hebben destijds afgesproken, en dat vinden juristen verschrikkelijk, dat de drie directeuren en drie commissarissen alleen unaniem besluiten nemen. Dan kost het soms wat meer tijd om tot een besluit te komen, maar wordt er niemand gepiepeld. We moeten over elkaars problemen meedenken.’
Aanvankelijk mopperden Bosschenaren dat de 17,5 miljoen euro kostende brug ‘van niks naar nergens’ leidde”
Drie jaar geleden werd een nieuwe ontsluitingsroute in gebruik genomen, een zuidelijker gelegen brug over de spoorlijn, die het Paleiskwartier via de Vughterstraat zou moeten verbinden met Den Bosch’ historische binnenstad. Aanvankelijk mopperden Bosschenaren dat deze 17,5 miljoen euro kostende brug, aanvankelijk protserig aangeduid als Ponte Palazzo, ‘van niks naar nergens’ leidde, maar tegenwoordig denken ze er anders over. De brug van Cortenstaal, ontworpen door het befaamde architectenbureau Benthem Crouwel en beplant door tuinarchitect Piet Oudolf, is een succes. Overdag wachten studenten er in een waterig zonnetje op hun volgende college, ’s avonds komen mensen uit de buurt er een flesje meegebrachte wijn nuttigen. Op een van de banken ligt een man te slapen. ‘De sfeer is altijd prima. Ik voel me er nooit onveilig’, zegt Sacha Wijmer van Wijkbelangen. De winkeliers van de Vughterstraat zijn er blij mee. Café-restaurant Buurt, dat onderaan de brug in een non-descript huizenblok in de ‘oude’ stad gevestigd is, is een populaire tent geworden.
Afscheidsborrels
Hoewel het Paleiskwartier alom geroemd wordt, is niet iedereen echt honderd procent tevreden. ‘Het is hier ’s avonds uitgestorven’, zegt voormalig supermarktondernemer Hans Smith, terwijl hij vanuit Brasserie La Cour naar de Leeghwaterlaan wijst. De straat, die rechtstreeks aansluit op de passserelle, grenst aan het Paleis van Justitie en bestaat aan de andere kant uit restaurants en enkele winkels. ‘Overdag doen ondernemers hier heel goede zaken. Elke donderdag is het stervensdruk omdat er altijd wel iemand een afscheidsborrel geeft. Maar ’s avonds is alles dicht. Mijn zoon, die hier al twintig jaar een tabakszaak heeft, is al vijf keer overvallen. Hij sluit om zes uur af.’ Smith vertelt er wel in alle eerlijkheid bij dat de laatste overval inmiddels een paar jaar geleden is en dat de verlichting in de Leeghwaterlaan inmiddels aanzienlijk verbeterd is.
Smith heeft een tijdje aan de noordkant van de straat gewoond. Tegenwoordig woont hij in de nieuwbouwwijk Willemspoort, pal tegen het Paleiskwartier aan. ’Ik wandel ‘s avonds vaak aan de andere kant van het Paleiskwartier. Daar is het aanzienlijk drukker. Dat komt deels door de komst van bioscoop Kinépolis, maar ook doordat de restaurants daar open zijn. Pizzaketen Happy Italy blijkt er waanzinnig in trek.’ Hij toont een foto op zijn telefoon, waarop te zien is dat een meterslange rij klanten buiten staat te wachten. ‘Toen ik dat zag, ben ik de dagen erop teruggekomen om te zien of het een uitzondering was. Nee, hoor, elke dag stond die rij er.’ Een uurtje later bevestigt Happy Italy’s Roemeense pizza-chef Maftei Alexandru, terwijl hij buiten de kerstverlichting aan het ophangen is, dat hij ook voor die avond weer deeg voor duizend pizza’s klaar heeft staan.
Geen centrumfunctie
De gemeente heeft echter wel een kans laten schieten toen het bekende Theater aan de Parade uitgebreid moest worden”
Gebrek aan reuring is een vaker gehoorde klacht. Van der Made heeft hem ook wel gehoord. Hij dicht het Paleiskwartier graag ‘een centrumfunctie’ toe. Dat is een neutrale term, want als hij het over ‘een tweede binnenstad’ zou hebben, zouden de Bosschenaren op hun achterste poten staan. ‘We hebben hier wel allerlei centrumfuncties samengebracht’, verdedigt hij zich. ‘Door de week is het hier overdag al erg druk. Sinds de komst van de Paleisbrug zijn er verschillende publieksfuncties bij gekomen die ook in de avonduren de nodige dynamiek geven.’
De gemeente heeft echter wel een kans laten schieten toen het bekende Theater aan de Parade uitgebreid moest worden. ‘Op basis van het eerste programma van eisen zou dat theater alleen in het Paleiskwartier hebben kunnen staan’, zegt Van der Made. ‘Toen dat bekend werd, stak er een storm op in Den Bosch. Het eisenpakket is aangepast en nu komt de nieuwbouw ook weer op de Parade.’
Onderkoning van Den Bosch
Pas als hij wordt uitgedaagd, wil Van der Made er iets kritisch over zeggen. ‘De gemeenteraad was aanvankelijk niet erg happig om hier centrumfuncties te creëren. Een theater? Nee. De bibliotheek? Nee. Een museum? Ook niet. De strijd daarom hebben we elke keer verloren.’ Kort ervoor heeft hij verteld dat het succes van de Ontwikkelingsmaatschappij Paleiskwartier mede te danken was aan de sterke positie die het in de stad had opgebouwd. Omdat de gemeenteraad weinig belangstelling voor het Paleiskwartier had, kon deze binnen de kaders die de raad had vastgesteld, vrijwel ongestoord zijn gang gaan. Het leverde Van der Made de bijnaam ‘Onderkoning van Den Bosch’ op. Toen het Brabants Dagblad ooit de verkiezing ‘D’n Boss van Den Bosch’ uitschreef, eindigde hij als tweede, alleen burgemeester Ton Rombouts had volgens de inwoners meer macht.
Heeft die onwilligheid van de Bossche politiek om het Paleiskwartier echt dat laatste zetje te geven misschien te maken met het eigenmachtig optreden van de Ontwikkelingsmaatschappij Paleiskwartier? Van der Made zucht en knikt. ‘Misschien is het zo. Ik denk dat we de politiek er niet genoeg bij betrokken hebben. Maar het beeld begint te kantelen.’
Deze reportage is verschenen in de Outlook 2019 van Vastgoedmarkt.
