Dit blijkt uit een diepgaande analyse van vastgoedadviseur JLL, waarin op wijkniveau is gekeken naar de betaalbaarheid van zowel huur- als koopwoningen voor inwoners van die betreffende wijk.
De meest opvallende resultaten uit het onderzoek:
• In 70 procent van alle wijken zijn de koopwoningen betaalbaar, voor huurwoningen is dat zelfs 85%;
• In 95 procent van de wijken zijn huurders qua betaalbaarheid beter uit dan kopers;
• Lokale overheden kunnen via hun grondprijsbeleid veel doen om de betaalbaarheid niet verder te laten verslechteren.
Koopwoningen
Hoewel de media de laatste tijd vaak berichten over onbetaalbare koopwoningen, komt JLL tot de conclusie dat – wanneer gekeken wordt naar het gemiddelde huishoudensinkomen op wijkniveau – ruim 70 procent van alle wijken in Nederland nog altijd over een betaalbare koopwoningmarkt beschikt. Onder betaalbaar wordt verstaan dat transactieprijzen van woningen gemiddeld niet hoger zijn dan 4,5 keer het gemiddelde jaarinkomen in een wijk. Dit bedrag komt overeen met de maximale hoogte van de hypothecaire lening die kopers kunnen afsluiten.
De verschillen tussen wijken zijn echter groot. De best betaalbare wijken en gemeenten liggen aan de randen van Nederland, terwijl een groot deel van de Randstad en Noord-Brabant gekenmerkt wordt door een slechte betaalbaarheid. De vijf wijken met de slechtste betaalbaarheid liggen in Amsterdam, terwijl de best betaalbare wijken terug te vinden zijn in Hulst, Terneuzen en Noord-Beveland.
Huurwoningmarkt
Voor de huurwoningmarkt (vrije sector) geldt dat ruim 85 procent van alle wijken als betaalbaar mag worden beschouwd. Het betekent dat het gemiddelde jaarinkomen in een wijk ten minste 45 keer de maandhuur bedraagt. Op gemeenteniveau zijn de huurwoningen zelfs in 95 procent van de gemeenten goed betaalbaar. Het beeld van slecht betaalbare gemeenten en wijken is ook anders dan bij de koopwoningmarkt, hoewel Amsterdam ook voor huurwoningen slecht scoort op de betaalbaarheid. Andere gemeenten die niet goed scoren zijn Rhenen, Amstelveen, Boxtel en Bergen (Noord-Holland).
Huren in de vrije sector is in ruim 95 procent van alle gemeenten relatief beter betaalbaar dan het kopen van een woning. Op wijkniveau geldt dit voor ruim 90% van alle onderzochte wijken. In Waterland, Tubbergen, Muiden, Nunspeet en Bloemendaal is het relatief het gunstigst om een woning te huren in plaats van te kopen. In de gemeenten Maasgouw, Heerlen, Ridderkerk, Rhenen en Vaals is het relatief gezien juist het minst aantrekkelijk om te huren.
Actie ondernemen
Het onderzoek van JLL laat zien dat de betaalbaarheid van woningen vooral in de grootste steden van Nederland een probleem is. Het is daarom zaak om de betaalbaarheid op deze locaties niet te verslechteren. 'Een punt waar lokale overheden over zouden moeten denken is een herziening van het grondprijsbeleid, aangezien de arbeids- en materiaalkosten waar woningbouw aan onderhevig is door de markt bepaald worden', stelt Sven Bertens, Head of Research & Strategy bij JLL Nederland. 'Die betaalbaarheid komt onder druk te staan wanneer gemeenten grondprijzen te sterk laten stijgen.'
Daarnaast is het volgens hem van belang dat er voldoende nieuwbouw bij komt, maar dat deze nieuwbouw wel voldoet aan de wensen van de woonconsument en aan de kwaliteitseisen van deze tijd. De oppervlakte van de woning wordt nu veelal verkleind om een relatief hogere prijs te kunnen realiseren, terwijl er vraagtekens gezet kunnen worden bij de behoefte aan dergelijke kleine woningen op lange termijn.
Ten slotte adviseert JLL om het huidige anti-speculatie beleid omtrent nieuwbouwwoningen kritisch te bekijken. Bertens: 'Aangezien hier beperkt op gehandhaafd wordt, komen nieuwbouwwoningen maar beperkt bij de beoogde doelgroep terecht. Dit verslechtert het bestaande klimaat binnen de gehele woningmarkt in de grootste steden.'
