Dat schrijft vastgoedadviseur JLL in een vooruitblik op een mondiaal rapport dat binnenkort verschijnt. De waarde van het kantorenvastgoed ging met maar liefst 27,4 procent omhoog ten opzichte van het derde kwartaal van 2017. Daarmee laat Amsterdam steden als Madrid (18,5 procent), Berlijn (15,9 procent) en Milaan (13,9 procent) achter zich. ‘In Amsterdam zagen we naast een verdere aanscherping van het aanvangsrendement ook een stijging van de huurprijzen’, constateert Sven Bertens, head of Research & Strategy bij JLL Nederland.
Toenemende schaarste
Bertens zal tijdens de Vastgoedmarkt Ontbijtsessie Zonder nieuwe kantoren geen nieuwe bedrijven dieper ingaan op dit rapport. ‘De schaarste aan kantoren neemt, hand over hand toe. Voor zowel beleggers als gebruikers. De huidige schaarste maakt dat de huurprijzen van kantoren stijgen, terwijl nieuwbouw pas in 2021 en 2022 op de Amsterdamse markt komt. Deze situatie houdt daarom nog wel even aan.’ Beleggers maar ook huurders van kantoren kijken verder dan alleen Amsterdam. Neem als voorbeeld Rotterdam, stelt Bertens.
Ook elders druk
‘Daar daalt de leegstand, ook relatief gezien ten opzichte van andere steden wereldwijd, erg hard. Beleggers sorteren al enige tijd voor op een gebruikersmarkt die aantrekt.’ De tophuurprijzen stegen dan ook met 7,1 procent in het derde kwartaal. Dat is hoog vergeleken bij Utrecht (3,9 procent), Amsterdam (3,7 procent) en Den Haag (2,6 procent). ‘In al die steden zien we dat er een schaarste aan kantorenvastgoed is ontstaan. En in iedere stad ontstaat, vooral rondom stationsgebieden, druk op de huurprijzen.’
Flexibele aanbieders
Overigens, op jaarbasis komt de huurgroei in Amsterdam naar verwachting van JLL op 10,4 procent uit. Het advies aan gebruikers die huren in Amsterdam: wees creatief. Bertens: ‘Vanwege de lage leegstand is de keuze voor eindgebruikers beperkt. Toch zijn er verschillende opties: blijven zitten, uitwijken naar de periferie of in zee gaan met één van de vele flexibele kantooraanbieders in de stad. Zij nemen een steeds groter deel van de dynamiek op de Amsterdamse markt voor hun rekening.’
Beperkt beleggingsaanbod
Voor beleggers in Amsterdams kantorenvastgoed geldt eigenlijk hetzelfde. ‘Verkopen, tegen de huidige historische hoge waarde, betekent dat zij het vrijgekomen kapitaal moeten herinvesteren om rendement te genereren. Met het beperkte beleggingsaanbod kom je er op de krappe kantorenmarkt vervolgens niet snel meer tussen.’
Te weinig nieuwbouw
De investeringsvolumes in kantorenvastgoed in Nederland daalden dan ook, als gevolg van het beperkte beleggingsaanbod, met 37 procent ten opzichte van dezelfde periode voorgaand jaar. Voor 2019 verwacht JLL dat de schaarste de kantorenmarkt blijft beheersen. Bertens: ‘Er is te weinig nieuwbouw. Het gaat economisch goed. De rente maakt naar verwachting geen grote sprongen. Al met al redenen om te veronderstellen dat commercieel vastgoed gewild blijft.’
Vastgoedmarkt Ontbijtsessie
Het nieuwe Amsterdamse stadsbestuur heeft medio 2018 besloten elk jaar twee grondposities beschikbaar te stellen voor kantoren. Volgens marktpartijen is deze stap 'too little, too late'. Wat nodig is om de kantorennieuwbouw in Amsterdam op gang te brengen, wordt op 13 november verteld tijdens de Vastgoedmarkt Ontbijtsessie in het JLL-kantoor op de Zuidas. Wie de sessie met onder andere René Buck, Eduard Schaepman en Pieter van der Heijde wil bijwonen, kan zich hier inschrijven.
