De markt voor commercieel vastgoed staat voor een enorme opgave. De sector heeft te maken met leegstand, verouderde gebouwen of toenemende druk vanuit wetgeving. En de vraag is totaal veranderd. Niemand wil nog werken in een saai, monofunctioneel kantoorgebied aan de anonieme randen van een stad. Hoe speel je daar op in? Een belangrijke sleutel ligt in het herontwikkelen van bestaand kantoorvastgoed. ‘Er is nu vooral behoefte aan kwalitatief hoogwaardige plekken die ontmoeting, inspiratie en samenwerking faciliteren’, legt Stijn van de Sande uit. ‘Kantoren bevinden zich steeds vaker rond OV-knooppunten, bij voorkeur intercitystations. Bereikbaarheid is cruciaal.’
Dat biedt een grote kans, want er is een enorm aantal vierkante meter aan kantoorruimte in en rond de grote steden. Dat gaat om zo’n twintig miljoen vierkante meter, waarvan naar schatting een kwart verouderd is, zegt de directeur Commercieel Vastgoed. ‘Met een nieuwe manier van werken, heeft dat een serieuze potentie. De kapitaalmarkt is uitdagend door onder andere de renteontwikkelingen en de geopolitiek. Toch zien we dat investeerders weer geïnteresseerd zijn in kantoren, als die maar duurzaam zijn, goed gelegen en toekomstbestendig. Dat maakt dit voor ons hét moment om de regie te pakken als ontwikkelaar en bouwer.’
Sneller ontwikkelen
Daarbij bieden leegstand of verouderde gebouwen volop mogelijkheden, zo concluderen de directeur Commercieel Vastgoed en de business developer Bestaande Bouw van Dura Vermeer. Er kan sneller worden ontwikkeld dan bij nieuwbouw. Langdurige bestemmingsplannen en procedures zijn niet nodig. Uitdagingen als natuurwetgeving en stikstofdeposities spelen hier veel minder. Het is ook een antwoord op netcongestie, want bestaande gebouwen leggen minder druk op het energienet. Dus bedrijven hoeven niet lang te wachten op aansluiting, zoals in veel nieuwe gebouwenparken.
En deze manier van werken maakt duurzaam materiaalgebruik makkelijk mogelijk. Post: ‘Ga maar na: wat er niet hoeft worden gesloopt, hoeft er ook niet opnieuw in. We kunnen vaak gebruik maken van de bestaande betonconstructies en gevels. We kiezen ook voor duurzaamheid bij het gebruik van nieuwe materialen. Dura Vermeer loopt voorop in het toepassen van biobased isolatiematerialen, het toepassen van circulair beton en circulair glas.’
Uitdagingen
Uiteraard ziet Dura Vermeer ook uitdagingen. Van de Sande: ‘De grootste uitdaging blijft de kapitaalmarkt. Stijgende kosten en rendementseisen zorgen voor spanning, maar we zien hier wel positieve ontwikkelingen in. Een andere uitdaging is dat niet iedere gemeente een even goed vestigingsbeleid heeft. Tien jaar geleden legde elke gemeente de rode loper uit. Dat is nu wel anders, al begint er weer meer aandacht voor herontwikkeling van commercieel vastgoed te ontstaan.’ Post ziet uitdaging in de betaalbaarheid per opgave. ‘De bouwkosten om bestaand vastgoed “future proof” te maken zijn best wel hoog. Die moeten gaan doorwerken in de vierkante meterprijs van kantoren, waardoor het voor beleggers ook uitdagend wordt. Niet iedereen is bereid om die meterprijzen te betalen.’
Synergie
Bij huurders en beleggers bestaat soms terughoudendheid bij herontwikkeling van bestaand vastgoed. Niet vanwege het potentieel van het gebouw, maar vanwege de complexiteit van het proces: veel partijen, veel overdrachtsmomenten en daarmee het risico op versnippering van verantwoordelijkheden. Post: ‘Juist daarom nemen wij bewust de regie. Wij geloven dat herontwikkeling alleen slaagt als één partij het geheel overziet en verantwoordelijkheid neemt voor de uitkomst.’
Dura Vermeer zet daarbij nadrukkelijk zijn ontwikkel-, concept- en productiekracht in. Door aan de voorkant een helder en feitelijk beeld te schetsen van het bestaande gebouw, kan vanaf het eerste moment de technische maakbaarheid en financiële haalbaarheid worden geborgd. Dat maakt het mogelijk om alle programmatische kansen realistisch te wegen en een belofte te doen die ook daadwerkelijk waargemaakt kan worden. ‘Wat wij aan de voorkant zeggen, moet kloppen aan de achterkant. Dat geeft vertrouwen en voorkomt bijsturing onderweg’, aldus Post.
Die integrale benadering zorgt voor rust in het proces en duidelijkheid voor alle betrokkenen. Geen discussie tussen schakels in de keten, maar één aanspreekpunt en één gezamenlijke ambitie. Zo wordt herontwikkeling geen onzeker traject, maar een beheersbare investering met voorspelbare waarde voor eigenaar, gebruiker en de stad.
Integrale aanpak
Op die manier staat Dura Vermeer voor een integrale aanpak in de ontwikkeling van leegstand of verouderd vastgoed. Van de Sande: ‘Je moet lef hebben en durven dromen om maximale, meervoudige waardecreatie toe te passen op een bestaand gebouw. Wij werken altijd proactief: wij analyseren alle facetten van de businesscase en onderzoeken zorgvuldig de mogelijkheden én beperkingen die het gebouw en het gebied bieden. In open dialoog met alle stakeholders komen wij daarbij tot creatieve oplossingen. Dat begint al vanaf het allereerste initiatief.’ Je investeert veel tijd en energie in de voorkant, zo legt Post uit, maar dat vertaalt zich in snelheid verderop in het proces. ‘En juist dat maakt het werk zo leuk.’
Locatie
Maar hoe verloopt deze manier van ontwikkelen in de praktijk? De locatie is cruciaal, leggen Van de Sande en Post uit. Zij kijken bijvoorbeeld naar vastgoed rond grote stations of bij campussen. Dat zijn locaties die iedereen wel wil hebben, maar Dura Vermeer hanteert een combinatie van slimme data-analyses plus de kracht van lokale netwerken die het bedrijf als betrokken ontwikkelaar van bestaand vastgoed jarenlang heeft opgebouwd. Zo vinden ze gebouwen die anderen nog niet zien.
Proactief bouwen ze een portefeuille op voor nu én voor de toekomst. Post: ‘We identificeren oude kantoorgebouwen met potentie en pakken die integraal aan: van concept en marktpositie tot realisatie. We redeneren altijd vanuit het principe “behoud wat waarde heeft en voeg toe wat nieuwe waarde creëert”. Het gaat niet om zoveel mogelijk nieuwe vierkante meters, maar om waardevolle vierkante meters. Per gebouw kijken we naar de context: wat heeft het gebied nodig om sterker te worden? Dat kan bijvoorbeeld functiemenging zijn, zoals combinaties van kantoren met wonen, zorg of publieke voorzieningen. En door slim ruimtegebruik zien we kansen voor verdichting en optimalisatie, maar vooral voor flexibiliteit. Bijvoorbeeld flexibiliteit in plattegronden waardoor een gebouw adaptief en toekomstbestendig wordt.’
Meebewegen
Vooral met dat laatste sluit Dura Vermeer aan bij “het nieuwe werken”, zo concluderen Van de Sande en Post. ‘We ontwikkelen adaptieve plattegronden, die meegroeien met veranderend gebruik’, aldus Post. Van de Sande vult aan: ‘Vraag een facility manager hoe het bedrijf er over vier jaar uitziet en hij of zij zou je geen zinnig antwoord kunnen geven. En toch… een kantoor ontwikkel je voor minimaal vijfentwintig jaar. Het is best zorgelijk dat gebouwen van tien jaar geleden nu al verouderd zijn. Daarom moeten we kantoren maken die meebewegen in tijd, functie en gebruik – waarin de huurder ook een reis kan maken binnen een gebouw of binnen een gebied.’
Op en rond kenniscampussen is goed te zien hoe zo’n reis kan verlopen, zo toont Van de Sande. ‘Campusgebieden onderscheiden zich door sterke ecosystemen. Er zijn nauwe banden tussen universiteiten, hogescholen en bedrijven. Zij versterken elkaar en delen faciliteiten zoals labs en vergadercentra. Of andere services. Een goede campus maakt zo de volledige groeireis van een onderneming mogelijk: van student en startup tot scale-up en volwassen bedrijf. Dat maakt deze gebieden aantrekkelijk in de strijd om talent. Succesvolle voorbeelden, zoals Leiden Bio Science Park, laten zien dat dit leidt tot veel startups en spin-offs en sterke economische groei. Dat maakt het vastgoed in deze gebieden zeer interessant.’
We ontwikkelen adaptieve plattegronden, die meegroeien met veranderend gebruik”
Maar Dura Vermeer werkt breder dan dat. Daarvoor is “Commute for Community” bedacht. Van de Sande: ‘Het idee is geënt en bedacht op ingroeien voor alle gebruikers van het multi-tenant gebouw. Daarin staan service en hospitality centraal en daarmee spelen we in op wat we ook wel de “verhotelisering” van het kantoor noemen.’
Visie
Tegenwoordig delen bedrijven hun huisvesting met anderen. Alles is gericht op het opbouwen van een “community”. Mensen willen samenwerken, met elkaar verbonden zijn en dat vraagt ook wat van het vastgoed. Maar ook de pandemie heeft het gebruik van gebouwen totaal veranderd, legt Post uit. ‘Wij zien nu de waarde van het faciliteren van ontmoeting en inspiratie. In deze tijd van thuiswerken komen mensen juist daarvoor naar kantoor. Dat vraagt om een hele andere invulling van een gebouw. Vroeger wisten medewerkers op de achtste verdieping bijvoorbeeld helemaal niet wie hun collega’s op de tiende waren. Ze kwamen elkaar nooit tegen.’
Je moet dus heel anders nadenken over hoe je een succesvol kantoor opzet, zegt Van de Sande. Hij wijst om zich heen. ‘Eigenlijk is het kantoor van Dura Vermeer in Utrecht daar een mooi voorbeeld van. Je ziet hier bijvoorbeeld geen liften. Mensen lopen makkelijk door elkaar op de werkvloer, ontmoeten elkaar en kunnen op allerlei plekken samen zitten. Samenwerken en inspireren zijn de kernwoorden in onze visie op bestaand vastgoed.’ Post vat het kernachtig samen: ‘Wij werken vanuit visie en lange termijn. Geen kortstondig initiatief, maar structurele waardecreatie. Gebouwen die commercieel succesvol zijn, technisch kloppen en duurzaam presteren. Geen hoofdpijndossier, maar een asset die waarde creëert voor belegger, gebruiker en stad.’
Dit artikel is gesponsord door Dura Vermeer.
