Gerwin Vos, commercieel directeur van Somerset Capital Partners, betitelt de logistieke markt als ‘redelijk in balans’. Rotterdam uitgezonderd, maar daar is al veel langer onvoldoende ruimte beschikbaar om groei te faciliteren. Ook is hij positief over de verhoudingen binnen de sector. 'Ontwikkelaars, beleggers en makelaars zijn goed bezig. Er wordt fijn en plezierig met elkaar samengewerkt; in andere assetcategorieën heb ik dat wel anders meegemaakt. Uiteraard zijn we met elkaar in competitie, dat houdt ons scherp, maar in de sector wordt over het algemeen professioneel gewerkt aan toekomstbestendig vastgoed.'
Meer vraag
Hylcke Okkinga, directeur van Montea Nederland, ziet op allerlei plekken nog vraag ontstaan voor nieuw vastgoed. In de A12-corridor, de omgeving van Waddinxveen, maar ook elders in de Randstad. De wens van de gebruiker stuurt in zijn denken de ontwikkelingskansen van een bepaald type gebouw. 'De omgeving van Venlo en andere plaatsen in het zuidelijk deel van ons land zijn interessant voor de ontwikkeling van Europese distributiecentra, maar voor partijen die bezig zijn met landelijke distributie of fijnmazige stadsdistributie is een vestiging in bijvoorbeeld Tiel, Utrecht of in de A12-corridor weer interessanter.'
Aanvankelijk leek er wat te veel aanbod op de markt te komen, maar inmiddels hebben behoorlijk wat transacties plaatsgevonden”
De huidige leegstand is gering, zo concludeert Marcel Hoekstra van Industrial Real Estate Partners. Ook als hij bijvoorbeeld kijkt naar de vijf omvangrijke logistieke complexen die vanaf 2016 door verschillende partijen in de omgeving van Schiphol op risico, dus zonder gebruiker vooraf, zijn gebouwd. 'Aanvankelijk leek er wat te veel aanbod op de markt te komen, maar inmiddels hebben behoorlijk wat transacties plaatsgevonden. Die vijf projecten hebben inmiddels een bezettingsraad van 75 procent. Voor de resterende 25 procent zijn er voldoende geïnteresseerden. ' Ook Hoekstra weet niet wat de toekomst brengt. 'We hebben tot nu toe de wind flink in de zeilen gehad, maar de markt kan uiteraard ook een keer kantelen. Wat gebeurt er als er een handelsoorlog uitbreekt?'
De partij die minimaal 120.000 m2 zoekt kan in ons land nog steeds op vijf of zes locaties terecht”
Zijn er nog voldoende groeikansen? De deelnemers aan het gesprek staan uitvoerig stil bij het eeuwige gevecht over de verdeling van de schaarse ruimte. Wat verdient in de grote steden voorrang: wonen, werken of infrastructuur? SADC ziet dat het meer toegaat naar gemengde locaties en verdichting. Zo heeft een deel van De President langs de A4 waar geen sprake is van een milieucontour, een woonbestemming gekregen. In ruil is een ander stuk grond zonder kansen voor woningbouw toegevoegd. Van gebrek aan locaties is volgens projectmanager Rini Schoutsen in de omgeving van de luchthaven geen sprake. 'Op Schiphol Trade Park kunnen we heel verschillende milieus aanbieden. In de Logistics Zone beschikken we nog over een diversiteit aan kavels en ook de Airport Corridor langs de A4 biedt voldoende ontwikkelingsmogelijkheden voor de lange termijn.'
Modernisering
Okkinga ziet nog geen groot tekort aan vestigingslocaties. Wel stuiten bestaande gebruikers soms op gebrek aan vestigingsmogelijkheden. 'Modernisering van bestaande locaties wordt vertaald in de bouw van een deels hoger distributiecentrum, maar dan zit een bestemmingsplan met een beperkte bouwhoogte in de weg. Daar wringt het, maar aan grond voor logistieke gebouwen als zodanig hebben we geen gebrek.' Van schaarste is zelfs geen sprake voor e-commercepartijen die heel grote locaties in gebruik willen nemen, benadrukt Vos. 'De partij die minimaal 120.000 m2 zoekt, kan in ons land nog steeds op vijf of zes locaties terecht. Dus ook dan wil ik niet spreken van schaarste.'
Het gaat niet alleen maar om bouwen, bouwen, bouwen, maar ook om de realisatie van duurzame, toekomstbestendige gebieden”
Verder groeit de kwaliteit van gebouwen en gebieden. Gemeenten, zo signaleert Okkinga, zijn steeds vaker bereid om met elkaar en met de markt te praten over de bestemming van de grond op de verschillende locaties. Dat geldt bijvoorbeeld voor de A12-corridor. 'Er is in vergelijking met tien jaar geleden veel meer aandacht voor het creëren van toegevoegde waarde. Het gaat niet alleen maar om bouwen, bouwen, bouwen, maar ook om de realisatie van duurzame, toekomstbestendige gebieden.' Ontstaan daarbij meer gemengde gebieden waar bedrijvigheid, retail, distributiepunten en woningbouw samengaan? Okkinga ziet dat aan de randen van de stad wel gebeuren, maar dan alleen in die gebieden waar echt sprake is van grote schaarste. Hij denkt dan aan Amsterdam of aan Antwerpen.
Meer kantoorruimte
Een nieuwe trend bij de ontwikkeling van warehouses is de toenemende behoefte aan kantoorruimte. Vos verklaart die vraag uit de verplaatsing van managementfuncties naar de logistieke operatie. In het verleden werd twee tot hooguit tien procent van de ruimte ingenomen door kantoorfuncties. Nu is volgens hem sprake van een verschuiving naar twintig of 25 procent kantoorruimte, inclusief voorzieningen voor uitzendbureaus en werkruimte voor ICT-afdelingen. Ontstaat daarbij meer aandacht voor de kwaliteit van gebouwen? 'We zijn voor lange tijd betrokken bij onze investeringen. Een gebouw moet dus ook in de toekomst verhuurbaar zijn; wij bouwen als het ware voor de tweede huurder. Bij het ontwerp wordt meer nagedacht over transformatiemogelijkheden, zodat kantoorruimte op termijn weer bedrijfsruimte kan worden.'
Een nieuwe trend bij de ontwikkeling van warehouses is de toenemende behoefte aan kantoorruimte”
De logistieke markt ondervindt - net als andere vastgoedsegmenten - de gevolgen van toenemende spanningen op de bouwmarkt. 'Bouwkosten stijgen. Bouwbedrijven hebben geen tijd beschikbaar. Er zijn onvoldoende materialen beschikbaar. Of het ontbreekt aan mankracht. Dat maakt dat de ontwikkeling van een nieuwe complex zo maanden extra tijd vraagt', merkt Okkinga. Vos onderschrijft dat beeld. Hij heeft ondervonden dat alleen al het bouwrijp maken van grond door het ontbreken van de juiste apparatuur vertraging ondervindt. Of dat op de komst van heipalen moet worden gewacht. Schoutsen ziet dat nutsbedrijven ook op bedrijfsterreinen niet tijdig hun bijdrage kunnen leveren.
Stadsdistributie
Tijdens het gesprek gaat het ook over de toenemende aandacht voor kleine locaties voor stadsdistributie. Marcel Hoekstra ziet vanuit de beleggingsmarkt geen toenemende vraag voor specifiek dit type investering. Toch is Hylcke Okkinga wel degelijk in stadsdistributie geïnteresseerd. 'Het zijn minder grote investeringen, maar die overslagpunten worden wel steeds belangrijker. Retailers clusteren en verplaatsen hun opslag naar de randen van steden om over meer winkelruimte te kunnen beschikken. Vervolgens is het belangrijk de aanvoer van goederen goed te organiseren. Gemeenten worden bovendien steeds strenger - zo verlangen ze vervoer met lichte elektrische voertuigen - dat heeft zijn impact op het vastgoed.' Hij ziet aan de randen van drukke steden toenemende vraag ontstaan naar bijvoorbeeld crossdocks van 2.500 m2 met een terrein van 7.500 m2.
Hylcke Okkinga, directeur Montea Nederland
Montea is een ontwikkelende investeerder in logistiek vastgoed in Nederland, België en Frankrijk. Sinds 2006 heeft de onderneming een beursnotering in Brussel en Parijs. De jonge vastgoedportefeuille heeft een omvang van meer dan 800 miljoen euro. De rentabiliteit bedraagt 6,8 procent. De ontwikkelportefeuille heeft een omvang van meer dan 700.000 m2.
Jaarlijks groeit de portefeuille met circa 100 miljoen euro. De helft van die groei krijgt gestalte in Nederland. De eerste Nederlandse acquisitie dateert uit oktober 2013 (A-Ware in Almere). 'Nederland is voor ons een heel interessant land. Er is veel vraag naar logistieke gebouwen, het investeringsklimaat is uitstekend. Het land kent bovendien een goede infrastructuur en biedt uitstekend personeel.'
Gerwin Vos, commercieel directeur Somerset Capital Partners
Somerset Capital Partners is sinds 2004 actief in de ontwikkeling van en belegging in bedrijfsmatig en logistiek vastgoed. In 2005 werd in Tilburg het eerste distributiecentrum ontwikkeld. Sinds die tijd realiseerde Somerset meer dan 1.000 000 m² aan distributiecentra in Nederland. Afgelopen jaar verkocht Somerset een portefeuille met acht projecten aan CBRE Global Investors. Somerset treedt eveneens op als private equity investeerder. Daarnaast is zij via het Somerset Capital Partners Value Fund actief op de wereldwijde financiële markten.
In de pijplijn bevindt zich een groot aantal nieuwe ontwikkelingen, waaronder een logistieke campus van 90.000 m2 op de Wildeman in Zaltbommel, waarvan de bouw dit jaar is gestart. Op Schiphol Trade Park wordt in een joint venture met AM een distributiecentrum van 55.000 m2 ontwikkeld. In Bleiswijk vindt omvangrijke herontwikkeling (zo'n 36 hectare) van het voormalige Flora Holland-terrein plaats. Gerwin Vos is sinds dit voorjaar werkzaam bij Somerset. Hij was afgelopen jaren werkzaam bij Delin Capital Asset Management. Daarvoor leidde hij geruime tijd het logistics-team van DTZ Zadelhoff.
Marcel Hoekstra, makelaar/partner Industrial Real Estate Partners
Industrial real estate partners is een gespecialiseerd makelaarskantoor in logistiek en industrieel vastgoed. Vanuit kantoren in Amsterdam, Rotterdam en Tilburg worden de belangrijkste logistieke gebieden in Nederland bediend. De oprichting van het kantoor zeven jaar geleden paste indertijd bij het ‘volwassen worden van de bedrijfsruimtemarkt’.
'Logistiek vastgoed is onze specialiteit. We proberen in heel Nederland transacties tot stand te brengen tussen beleggers, gebruikers en de eigenaren van grondposities,' aldus Marcel Hoekstra. 'De kracht van ons kantoor ligt onder meer in de grondige kennis van de Nederlandse markt. In samenwerking met een researchbureau houden we alle transacties vanaf 5.000 m² bij. Van deze deals kennen we alle details. Daardoor kunnen we heel snel en adequaat de klanten voorzien van relevante marktinformatie.' Industrial was vorig jaar naar schatting bij 15 procent van de transacties in logistiek vastgoed betrokken. Voor de oprichting van Industrial was Hoekstra werkzaam bij DTZ Zadelhoff.
Rini Schoutsen, projectmanager Schiphol Area Development Company (SADC)
SADC ontwikkelt businessparken in de Amsterdam Airport Area. Het bedrijf is zo’n dertig jaar geleden opgericht door luchthaven Schiphol, de gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer en de provincie Noord-Holland om internationale bedrijven te acquireren. Momenteel zijn Schiphol Trade Park, Schiphol Logistics Park, Polanenpark, De President, Greenpark Aalsmeer en Businesspark Amsterdam-Osdorp in ontwikkeling.
'SADC profiteert van de sterk veranderende marktomstandigheden. Van geen enkele uitgifte in de jaren van de economische crisis zijn we afgelopen jaar weer gegroeid naar de uitgifte van 22 hectare; bijna allemaal voor logistiek vastgoed', aldus Rini Schoutsen. 'De markt bevindt zich wat dat betreft weer op het niveau van voor de crisis.'
