nieuws

Hoogbouw aan de Maas; ontmoeten hoort erbij

Projectontwikkeling

Hoogbouw aan de Maas; ontmoeten hoort erbij

Rotterdam staat voor een fikse woningbouwopgave. Daarbij is de Maasstad een pionier op het gebied van hoogbouw. In de update van de Rotterdamse hoogbouwvisie waaraan wordt gewerkt zal meer aandacht zijn voor de sociale aspecten van hoogbouw. Stedenbouwkundige Emiel Arends vertelt over de geleerde lessen van de afgelopen jaren.

Waarom een nieuwe hoogbouwvisie?
‘We hebben in Rotterdam een traditie opgebouwd met onze hoogbouwvisie. De vorige dateerde al uit 2011, dus het werd vorig jaar tijd voor een nieuwe. Temeer hoogbouw ook een typologie is die we nog niet zo lang doen.’

Rotterdam is toch al lang de hoogbouwstad van Nederland?
‘Het is pas sinds eind jaren 80, begin jaren 90 dat die hoogbouw echt structureel wordt ingezet voor woningbouw. We zijn dus nog maar zo’n 30 jaar onderweg en de realiteit is dat we nog niet alles weten. In de vorige hoogbouwvisie focusten we ons nog heel erg op fysieke aspecten, zoals de invloed van hoogbouw op straatniveau, de plint en zon en wind. Nu kijken we ook naar de sociale aspecten.’

Met welke sociale aspecten moet je rekening houden?
‘Wonen in hoogbouw kan een heel anoniem karakter hebben. Dat kan leiden tot eenzaamheid maar ook tot ondermijning omdat er geen zicht is op de activiteiten die mensen in hoogbouw uitvoeren. Met deze hoogbouwvisie kunnen we op gebouwniveau kijken met welke maatregelen je kunt nemen om te zorgen dat er minder anonimiteit is.’

Hebben jullie in beeld hoe vaak hoogbouw tot sociale problemen leidt?
‘Door de anonimiteit zijn er geen precieze gegevens. Je merkt ook niet veel tot het mis gaat, dan halen de schrijnende situaties de krant. Waar het echt goed gaat blijft ook onzichtbaar.’

Wat hebben vastgoedontwikkelaars aan die informatie?
‘Rekening houden met de sociale aspecten biedt ook kansen voor ontwikkelaars. Een mooi voorbeeld vind ik de Maasbode toren. Daarbij is niet het uitgangspunt om zoveel mogelijk woningen te realiseren. Het is echt een woontoren voor gezinnen, waarbij eengezinswoningen met een tuin gestapeld zijn. Er komen hofjes op niveau waar ruimte is voor ontmoeten en spelen. Daarmee biedt je als ontwikkelaar echt een meerwaarde, want plotseling is er hoogbouw waar gezinnen ook hun bakfiets kwijt kunnen.’

Hoe hef je het anonieme karakter van het wonen in hoogbouw op?
‘Als je kijkt naar bijvoorbeeld een gebouw als de Karel Doorman aan de Kruiskade dan zie je dat juist door het toevoegen van hoogbouw boven winkels de leefbaarheid en sociale veiligheid in een gebied wordt vergroot. In New York wordt succesvol werkt met het Urby-concept waarbij woonruimte voor jonge mensen word gecreëerd met het gemeenschappelijke als uitgangspunt. Je moet dan wel erg je best doen om je buurtgenoten te ontwijken. Het probleem bij veel oude hoogbouw in Nederland, met name galerijflats is dat je elkaar alleen maar eventueel tegenkomt bij de brievenbus.’

Wat kun je er aan doen om in bestaande complexen de situatie te verbeteren?
Je kunt in de gemeenschappelijke ruimte de ontmoeting stimuleren zonder dat je het oplegt. Een huismeester kan er bijvoorbeeld voor zorgen dat gasten worden binnengelaten of pakketjes worden aangenomen. Op grotere schaal zie je dat het toevoegen van functies aan de plint, zoals bij de Red Apple, of het vrijmaken van een verdieping daarvoor, zoals bij de Calypso, echt werkt.’

Helpt het ook nog om te differentiëren in huurniveaus?
‘Als je puur kijkt naar ondermijning laat dat type huurders zich niet afleiden door een hoge huur. Verder werken we in Rotterdam al met quota voor de verschillende huurniveaus. Wij vinden het hier niet zinvol om voor ieder project op zich die verdeling op leggen, maar op gebiedsniveau moet er wel een mix ontstaan.’

Welke rol spelen de eigenaren zelf?
‘Een actieve VVE kan enorm helpen. Dan weet je wie waar zit, wat ook handig is als je een boormachine wilt lenen of als er een scooter in de weg staat. Je bouwt op die manier een gemeenschap, los van dat je per se camera’s nodig hebt om alles in de gaten te houden’.

Kunnen vastgoedbeleggers en ontwikkelaars zich er aan onttrekken?
‘Nee, wij zijn van mening dat je ontmoeting aan de voorkant moet faciliteren. Dus bij de ontwikkeling van nieuwe hoogbouw. Er staan de komende jaren zo’n 110 bouwprojecten op de rol voor verdichting van de binnenstad op de rol, dertig procent is hiervan is hoogbouw. Ontwikkelaars hoeven niet twee meter aan regels door om te weten wat wel en niet kan maar weten binnen 2 a 3 A4tjes waar een nieuw project aan moet voldoen.’

De verwachting is dat het college van B en W in Rotterdam de herziene hoogbouwvisie medio 2019 gaat presenteren.

Meer aandacht voor de bouwopgave in Rotterdam is er op het Transformatieplein van Vastgoedmarkt tijdens de aanstaande Provada.

Reageer op dit artikel