Alex Muhring, directeur van Zoncoalitie, vindt de duurzame prestaties van Nederland ondermaats. ‘Na Luxemburg is Nederland nu het slechtste jongetje van de klas met van de totale energieproductie slechts 6 procent hernieuwbare energie. Oorzaak is de Nederlandse gasverslaving en de onbekendheid omtrent zonne-energie. De snelste en goedkoopste oplossing is zonne-energie. Heel Nederland moet aan de zonnepanelen. Zonnepanelen uit China, goed voor 80 á 90 procent van de wereldproductie, waren al goedkoop. Maar sinds Donald Trump heffingen op Chinese producten heeft ingevoerd, heeft de Europese Unie de importheffingen van 30 procent deze zomer juist afgeschaft.
Hogere taxatiewaarde
Er zijn talloze voordelen van zonne-energie voor vastgoedeigenaren, net zoals de nadelen talloos zijn voor wie niet instapt, legt Muhring uit. ‘Zonne-energie levert een hoger direct rendement op het vastgoed op, een hogere taxatiewaarde, goedkopere herfinancieringsmogelijkheden, lagere energiekosten, een verbeterd energielabel. Bovendien neemt de verhuurder daarmee verantwoordelijkheid in de energietransitie. Onverduurzaamd vastgoed is lastiger te herfinancieren en kent meer leegstand. Het Rijk zal vanaf 2023 handhaven bij een te lage duurzaamheidsscore; kantoren met een energielabel lager dan C mogen dan niet meer verhuurd worden. Elke dag dat je zonne-energie niet benut, betekent onbenutte inkomsten.’
Muhring is afkomstig van Rabobank, waar hij als investment manager een Oost-Europees landbouwfonds opzette voor institutionele beleggers als APG en PGGM. ‘Met de koop van grote akkerbouwbedrijven anticiperen ze op toekomstige voedseltekorten door klimaatverandering en overbevolking.’ Toen Amsterdam en Alliander in 2016 Zoncoalitie oprichtten, vonden ze in Muhring de aangewezen persoon. ‘Dat in Amsterdam op slechts 2 procent van de daken zonnepanelen liggen, is het stadsbestuur een doorn in het oog. Door er een projectbureau op te zetten, hoopt Amsterdam de verduurzaming te bespoedigen. Mensen uit het vastgoed en zonne-energie spreken niet dezelfde taal. Met mijn commerciële achtergrond wil ik de twee sectoren om tafel krijgen.’
Subsidie tot 2025
Wat Zoncoalitie doet, is namens vastgoedeigenaren een subsidie regelen en hen in staat stellen de best mogelijke installateur te selecteren (zie kadertekst). Er is heel wat geld beschikbaar, vertelt Muhring. ‘Het Rijk keert twee keer per jaar 6 miljard euro subsidie uit voor gebruikers van duurzame energie. Een groot deel komt ten goede aan zonne-energie, omdat windenergie al bijna kan concurreren met fossiele brandstoffen. Nieuwe en juiste subsidieaanvragen voor zonne-energie worden tot 2025 gehonoreerd. In iedere ronde is de vergoeding iets lager. Dat is logisch, omdat zonnepanelen goedkoper worden en de markt mainstream wordt. Hoe langer vastgoedpartijen wachten, hoe meer geld ze laten liggen. Tijdens de ronde in maart is meer dan 1 miljard euro van de 6 miljard op de plank blijven liggen. Geld dat gewoon weer de schatkist ingaat. Dat komt omdat veel aanvragen niet deugen; ongeveer de helft wordt daarom afgewezen. Veel duurzame projecten komen daardoor niet van de grond; zonder subsidie is het aanleggen van zonnepanelen niet rendabel.’
33 vastgoedpartijen
Afwijzing zal zijn bedrijf niet vaak overkomen, benadrukt de directeur. ‘Bij ons is bijna 100 procent van de aanvragen goedgekeurd. Dat komt omdat wij grondig onderzoek en due diligence doen. We laten constructeurs een analyse doen; op welke dakdelen kunnen zonnepanelen, is het dak stevig genoeg voor installaties, is een netwerkaansluiting mogelijk, hoe moet het onderhoud plaatsvinden. De subsidieaanvraag met alle relevante gegevens sturen we ook naar de bij ons aangesloten installatiebedrijven. De vastgoedeigenaren krijgen vervolgens offertes binnen. De eigenaren kiezen de offertes uit met de laagste prijs en die het beste inspelen op hun gunningscriteria. Pas op het moment als het installatiebedrijf een deal sluit met de verhuurder, krijgen wij betaald. Het installatiebedrijf betaalt ons een fee van 3 tot 5 procent van de totale rekening die hij doorberekent aan de vastgoedeigenaar. Door onze gedegen voorbereiding en onze snelle werkwijze zijn vastgoedeigenaren nog steeds een stuk goedkoper uit dan als ze zelf zouden shoppen. Om toe te treden tot onze vereniging betalen installatiebedrijven eenmalig 4.500 euro inschrijvingsgeld.’
Na de subsidieronde in maart heeft Zoncoalitie 12 megawatt ofwel 12 miljoen euro subsidie opgehaald voor vastgoedbeleggers, somt Muhring op. ‘In totaal bedraagt onze orderportefeuille zo’n 24 megawatt. Voor de nieuwe ronde in oktober verwachten we voor 35 megawatt subsidies op te halen. Zo heeft een supermarkteigenaar een aanvraag ingediend om op twaalf filialen zonnepanelen te installeren. Deze aanvraag is al goed voor zeker 12 megawatt. In september organiseerden we een seminar over de verduurzaming van vastgoed, waarop 33 vastgoedpartijen afkwamen. Gezien de aanvragen denken we zeker met de helft van hen aan de slag te kunnen gaan.’
Groeiende pijplijn
Bij Zoncoalitie gaan de kosten voor de baat uit, legt Muhring uit. 'We kopen groot in en werken snel, goedkoop en kwalitatief goed. Maar een dakanalyse van tien panden kost ons zo 10.000 euro. Het komt regelmatig voor dat we ook na de subsidietoekenning nog niet uitbetaald krijgen. De vastgoedeigenaar moet eerst een deal sluiten met de installateur. Het gebeurt weleens dat een vastgoedeigenaar eindeloos blijft twijfelen tussen koop of lease van zonnepanelen. Of er is een conflict tussen huurder en verhuurder over achterstallig onderhoud. In een ander geval is de subsidie ook rond, maar overweegt de eigenaar een extra etage op het dak te zetten en gaat het feest niet door. Ook is het voorgekomen dat we alles geregeld hebben, maar de vastgoedeigenaar niet onze leden maar een vriendje als installateur kiest. Maar gelukkig groeit onze pijplijn – waar onze potentiële fees uitkomen – hard.’
KADERTEKST
Stimulering Duurzame Energie-subsidie
In oktober is de volgende SDE+-ronde voor het aanvragen van subsidie, voor projecten die energie opwekken uit hernieuwbare bronnen zoals zon. Begin volgend jaar maakt het ministerie de data voor de subsidieronden in 2019 bekend. Met deze regeling stimuleert het ministerie van Economische Zaken en Klimaat, de duurzame energievoorziening in Nederland. Als eigenaar van grootzakelijk of maatschappelijk vastgoed is deze regeling het startpunt voor zonne-energieprojecten. De SDE+-subsidie vergoedt het verschil tussen de kostprijs van duurzame energie en de marktwaarde van de geleverde energie over een periode van vijftien jaar. Dit zorgt ervoor dat projecten in de grootzakelijke markt aantrekkelijke rendementen krijgen. Zoncoalitie kan de aanvraag namens vastgoedeigenaren verzorgen, op naam van de vastgoedeigenaar. Het moment van indienen is medebepalend voor de hoogte van het voordeel. Er is een gefaseerde openstelling, waarbij het subsidiebedrag per fase oploopt. Naarmate de eigenaar tot de derde fase wacht wordt het voordeel hoger, maar stijgt ook het risico dat het budget op is en hij misgrijpt. De Zoncoalitie helpt bij het bepalen van een realistisch inschrijfbedrag, waarmee de kans op toekenning van de subsidie vergroot wordt. Als huurder van vastgoed is er ook een mogelijkheid om het dak te benutten voor het opwekken van zonne-energie. Door middel van een toestemmingsverklaring kan de vastgoedeigenaar toestemming verlenen om het dak hiervoor te gebruiken. Op het moment dat we namens de vastgoedbelegger de SDE+-subsidie aanvragen, hoeft nog geen concreet plan voorgelegd te worden. Dat komt na de toekenning van de subsidie, bij de projectvoorbereiding en matching met aanbieders.
Dit artikel verschijnt in de Vastgoedmarkt-editie van oktober 2018.
