Cengiz Caglar is vanaf begin dit jaar kantorenloods en transformatieregisseur bij de gemeente Amsterdam. Daarvoor werkte hij in diverse andere functies bij de gemeente Amsterdam, onder meer als assistent van de hotelloods en als manager tenders. Het doel van zijn werk is enerzijds een gezonde kantorenmarkt te faciliteren en anderzijds verouderd vastgoed te transformeren naar een andere bestemming, met name betaalbare woningbouw. Marktpartijen en corporaties dragen bij aan goed en betaalbaar wonen. ‘De functie van kantorenloods werd in 2006 in het leven geroepen om iets te doen aan de torenhoge kantorenleegstand.
De kantorenleegstand is in korte tijd hard gedaald: van 18 procent in 2015 tot 3 procent begin 2020. Als gevolg van de coronacrisis is de leegstand weer opgelopen naar 6,4 procent begin 2022, iets beneden de frictieleegstand van 6,5 procent. Eerdaags publiceren we een nieuwe monitor over de Amsterdamse kantorenmarkt. Eén ding kan ik er wel over zeggen: de kantorenmarkt maakt zich op voor een nieuwe fase. Steeds meer bedrijven hebben hybride werken volledig omarmd, andere bedrijven zijn nog op zoek naar de juiste verhouding tussen thuiswerken en op kantoor aanwezig zijn. Het wordt steeds duidelijker dat de rol van het kantoor meer en meer gaat veranderen naar een ontmoetingsplek van medewerkers waar vooral gezocht wordt naar samenwerking. Ook is de verwachting dat er meer campus-achtige complexen ontstaan met meerdere functies en verschillende gebruikers.’
Overgangsperiode
Wel wijst Caglar op bepaalde risico’s. ‘Wij bevinden ons in een overgangsperiode. Met allerlei onzekerheden. Zo hebben we nog geen goed zicht op het effect van de coronapandemie. Veel mensen hebben de afgelopen jaren het voordeel ervaren van thuiswerken. Verlaten zij de komende maanden massaal hun zolderkamer of wordt er structureel vaker thuisgewerkt? Ook moet nog duidelijk worden welke keuzes eindgebruikers vervolgens maken. Gaan zij massaal op zoek naar kleinere kantoren? Of zoeken zij juist grotere vloeren? Dat zal de komende tijd moeten blijken. Wel ben ik ervan overtuigd dat de kwaliteit van de werkplek steeds belangrijker wordt. De arbeidsmarkt is ontzettend krap. Succes op de arbeidsmarkt is ook afhankelijk van de kwaliteit van de werkomgeving. Het gaat daarbij niet alleen om een aantrekkelijk kantoorgebouw waar mensen elkaar kunnen ontmoeten, maar ook om een levendig, goed bereikbaar verblijfsgebied.’
Een ander punt van aandacht betreft de duurzame kwaliteit van kantorenvastgoed. Vanaf 2023 moeten alle kantoorgebouwen groter dan 100 vierkante meter over minimaal energielabel C beschikken, anders mogen zij geen dienst meer doen. Juni vorig jaar zijn we een informatiecampagne gestart om pandeigenaren daarover te informeren. In hoeverre gebouweigenaren hun panden al op orde hebben, zal blijken uit de komende kantorenmonitor. Deze wordt medio juni aan het bestuur voorgelegd.’
Gebiedstransformaties
Terwijl de kantorenleegstand daalde, groeide de transformatiemarkt. ‘Het gaat in Amsterdam al lang niet meer om de transformatie of herbestemming van een enkel verouderd kantoorgebouw. We kunnen inmiddels spreken van omvangrijke gebieds-transformaties. In het Schinkelkwartier, rondom station Sloterdijk als eerste deel van de ontwikkeling van Haven-Stad en in kantorengebied Amstel III in Zuidoost veranderen monofunctionele kantoorgebieden de komende tijd in aantrekkelijke, levendige, groene, duurzame gebieden. In de strook langs de spoorlijn Amsterdam-Utrecht, het gebied tussen winkelcentrum Amsterdamse Poort en het Amsterdam UMC, wonen inmiddels duizend mensen. Dat aantal zal de komende jaren in rap tempo toenemen. Honderden woningen zijn er in aanbouw; voor enkele duizenden nieuwe woningen zijn de plannen in de maak. In al die plannen wordt woningbouw gecombineerd met de ontwikkeling van aantrekkelijke werkplekken en de bouw van nieuwe voorzieningen in een heel groene omgeving. De oude Hondsrugweg wordt om die reden samen met marktpartijen getransformeerd naar het Hondsrugpark.’
‘De vele bouwkranen op dit moment in Amstel III bevestigen het beeld dat ontwikkelaars en beleggers met de bouw van betaalbare woningen een belangrijke bijdrage willen leveren aan het verminderen van de woningnood. We zien daar het positieve effect van een duidelijke politieke keuze voor betaalbare woningbouw in zowel de sociale sector als in het middensegment. De gemeente luistert bovendien goed naar de markt. Als resultaat van de gesprekken met IVBN, Neprom en Vastgoed Belang heeft het college ingestemd met een tijdelijke extra impuls voor de bouw van betaalbare woningen. Deze extra impuls bestaat uit twee tijdelijke financiële regelingen: een tijdelijke transformatie-impuls en een tijdelijke ambitiebonus. Met deze regelingen wil het college ervoor zorgen dat – ook voor betaalbare woningen – de hoge bouwcijfers en hoge ambities in deze collegeperiode worden doorgezet. De regelingen worden begin volgend jaar geëvalueerd.’
‘De projecten die nu gaande zijn, die zijn enkele jaren geleden al met ontwikkelaars afgesproken. We krijgen wel eerste signalen dat ontwikkelaars vanwege de huidige marktontwikkelingen moeite ondervinden overeenstemming te bereiken met aannemers. Door gebrek aan grondstoffen en personeel stijgen de bouwkosten. Het zijn spannende tijden. We houden de marktontwikkeling nauwlettend in de gaten.’
Transformatieplein
De gemeente Amsterdam is tijdens vastgoedbeurs Provada nauw betrokken bij het Transformatieplein. ‘Het verleden heeft ons geleerd dat het aantrekkelijk is ontwikkelaars, architecten en bouwers uit te nodigen oplossingen aan te dragen voor bepaalde gebouwen en plekken in de stad waar iets moet gebeuren.’ De komende editie vraagt Amsterdam aandacht voor drie losstaande kantoorgebouwen in Amstel III: twee panden aan de Hogehilweg en een pand aan de Karspeldreef. De drie kantoorgebouwen bevinden zich in de buurt van de Hondsrugweg, de plek waar in volle vaart gebiedstransformatie gaande is.
Dit artikel is gesponsord door de gemeente Amsterdam.
