Zelfs met vijftien jaar logistieke vastgoedervaring kan je je nog verbazen, heeft Savills co-head en gebruikersmarktexpert Poppelaars ervaren. ‘Al die jaren schommelde de logistieke huur in regio Rotterdam rond 65 euro. Dat leek een wetmatigheid, tot die het afgelopen jaar steeg naar 8 bijna 80 euro. Zulke stijgingen zien we nu overal. In 2019 maakten we ons nog enigszins zorgen dat er op sommige plekken teveel nieuwbouw was ontwikkeld en werden leegstand en huurprijsdaling gevreesd. De leegstand is echter gedaald van 6 naar 3,3 procent en de huurprijs is gestegen. Al het nieuwe aanbod is dankzij opnamerecords tijdens corona – 3,4 miljoen m² in 2021 - opgenomen.’ Medehoofd en beleggingsspecialist Van Oers kan erover meepraten: ‘Als je mij vijf jaar terug had gezegd dat de prime yields naar 3 procent zouden zakken, had ik dat niet geloofd. Ik vond 4 procent al ongelofelijk.’
Huurgroei
Dit jaar dendert de logistieke trein door, noteren de Savills-adviseurs. ‘De vraag naar nieuwe logistiek blijft onverminderd hoog. In het eerste kwartaal werd al 1,5 miljoen m² verhuurd, dubbel zoveel als vorig jaar. Zo heeft Lidl ruim 100.000 m² opgenomen in Echt-Susteren en tekende Aldi voor 48.000 m² in Deventer. Alle supermarkten willen grote regionale dc’s en kleine units aan de stadsranden. Het is onvermijdelijk dat het online aandeel van de foodmarkt nog fors gaat groeien, ten opzichte van zo’n 6 procent van de huidige supermarktomzet. Ook producten van consumentengoederen blijven grote Europese centra openen. Zo krijgt alleen Lelystad al grote vestigingen van Bestseller, Jysk en Giant. Daarnaast blijven pakketbezorgers als DHL en pure players als Bol.com en Coolblue bijbouwen. Die vraagexplosie leidt op sommige plekken tot bijna volledige bezetting. Rond Utrecht ligt de leegstand onder de 1 procent, in Amsterdam slechts 1,6 procent. De hoge huurprijzen blijven, sterker nog, de echt hoge huurgroei gaat nog komen’, voorziet Poppelaars.
Door stijgende rente krijgen full equity buyers als Duitse institutionele beleggers weer meer kans”
Ook de markt voor last mile-logistics komt tot wasdom, weet Van Oers. ‘Zo heeft Prologis brownfields in Sloterdijk gekocht. Alle beleggers focussen op locaties aan de rand van grote steden. Elke eigenaar/gebruiker is daar wel tien keer benaderd. Er is al veel verkocht – rond Amsterdam is in Westpoort, Diemen en Zuidoost elke steen omgedraaid – maar er is nog een hoop te winnen. Stedelijke gebieden worden steeds groter, de grond steeds meer waard, er is vooruitzicht op huurgroei en woningbouw is ook een optie. Daarom rijgen veel private equity clubs er kralen om na drie jaar een lucratieve exit te maken.’
Hogere financieringskosten
Is de logistieke markt dan losgezongen van de harde realiteit, met een oorlog in Europa, uit de pan rijzende energiekosten en het einde van het lagerentetijdperk? Dat ook weer niet, analyseert het beleggingshoofd. ‘Een prijsstabilisering is in zicht door de stijgende rentes en de verslechterende outlook op de financiële markten. ECB-directeur Lagarde wil al in zomer een rentestap zetten. Als de obligatierente naar 3 procent gaan, zal dat impact hebben op risicovollere assets als vastgoed. Van beleggers horen we al dat het financiële landschap aan het veranderen is. Bedroeg het rentevoorstel aan een koper die we adviseerden 110 basispunten, toen ze de deal sloten betaalden ze 230 basispunten. Dat is een verdubbeling van de financieringslasten. Zwaar geleveragede kopers worden terughoudender. Full equity buyers zoals Duitse institutionele beleggers krijgen nu weer meer kans.’
De barrières die overheden opwerpen tegen logistieke nieuwbouw stuwen huurprijzen alleen maar verder op”
De gebruikersmarkt ontsnapt ook niet aan deze werkelijkheid, erkent Poppelaars. ‘Een inflatie van 8 procent betekent 8 procent meer huurkosten. Voor logistieke dienstverleners met kleine marges zijn dat enorme bedragen, terwijl ze al kampen met hogere energie- en loonkosten. Huurders vragen tijdens onderhandelingen om een cap op de indexering. Sommige beleggers, die meerdere lopende huurcontracten hebben met hetzelfde bedrijf binnen hun portefeuille, zullen dit overwegen om die huurders te ondersteunen. Als beleggers een pand verkopen met een gemaximeerde indexatie, heeft dat wel een waardedrukkend effect.’
Tegenwind
Zenuwachtig hoeven logistieke beleggers geenszins te worden, benadrukt hij. ‘De gebruikerskant is zo sterk en het huurpotentieel zo groot dat de logistieke vastgoedmarkt deze tegenwind doorstaat. Steeds meer bedrijven willen hun productielocaties van Oost-Azië naar Europa verplaatsen of hier grotere voorraden aanhouden. Om niet meer afhankelijk te zijn van die lange supply chain, zinnen ze op meer distributiecentra hier. Dat is niet alleen de reactie op de blokkade van het Suezkanaal, de vertienvoudigde kosten van containervervoer en de lockdowns van Chinese steden en havens. Ook de wens om te voldoen aan strengere ESG-normen, speelt een grotere rol. Bedrijven kunnen slechte arbeidsomstandigheden in Oost-Azië niet meer verkopen. Ook de impact op het klimaat en milieu ligt onder vuur.’
Inflatiehedge
De sector is ongekend veerkrachtig, verzekert ook Van Oers. ‘Logistiek blijft het mooiste meisje van de vastgoedklas, zelfs als er wat economische tegenwind komt. E-commerce staat nog redelijk in de kinderschoenen. En er staat nog heel veel kapitaal voor vastgoed klaar als hedge tegen de hoge inflatie. Voor nieuwe beleggers zijn de fundamentals van de markt snel te doorgronden. Het enige gevaar voor de logistieke markt is eigenlijk het dreigende tekort aan product. Op dit moment drukken beperkende factoren de aanbodkant. Steeds meer overheden werpen barrières op tegen logistieke nieuwbouw, terwijl er amper ruimte op het energienet is voor nieuwbouw. Dat tekort leidt momenteel tot hogere huurprijzen.’
Off-grid
Tot veel stopgezette projecten heeft dit nog niet geleid, legt Poppelaars uit. ‘De meeste ontwikkelaars vinden altijd wel nieuwe locaties. Zwolle en Zaltbommel zijn zo nieuwe hotspots geworden, waar geen meter grond meer is te krijgen. Nu zijn ook Groningen en Almelo volop in het vizier. Dure oplossing om ondanks het overbelaste elektriciteitsnet te bouwen, is off-grid gaan. Dankzij de hoge marges is deze innovatieruimte er. Rond Schiphol en op locaties als Ecofactorij Apeldoorn hebben gebruikers en eigenaren al een energiecollectief opgezet, zodat ze elkaar de overtollige stroom kunnen leveren. Gelukkig is er enorme druk op de politiek om de huidige infrastructuur af te stemmen op de Nederlandse klimaatdoelen. Dus ik verwacht snel verbetering.’
Dit artikel is gesponsord door Savills.
