'Transformatie is een heel actueel thema', aldus Andrea Hulshof. 'Het is belangrijk een object dat zijn huidige bestemming niet meer dient op een duurzame manier een nieuwe functie te geven. Door duurzaam te handelen kunnen we bovendien bijdragen aan het behalen van de klimaatdoelen. Dat maakt transformatie tot een activiteit waar we als echte vastgoedfinancier graag onze naam aan verbinden.'
Toenemende leegstand
Er ligt volgens haar een belangrijke vastgoedopgave. 'We hebben in ons land te maken met een schreeuwend woningtekort. Aan de andere kant kampen veel binnensteden met toenemende leegstand. Die gebouwen zijn toe aan een nieuwe functie, maar er speelt meer. We hebben ook te maken met verouderd kantorenvastgoed. De afgelopen jaren zijn al veel kantoorgebouwen uit de markt gehaald en getransformeerd, maar er zijn nog genoeg gebouwen over waar wat mee moet gebeuren.'
In Nederlandse winkelstraten is er vaak sprake van vergeten vastgoed.”
De pandemie heeft bepaalde processen versneld, meent Hulshof. 'Voor de corona-uitbraak wisten we al wel dat het winkellandschap door groei van de online-bestedingen verandert. Het wegblijven van de klanten gedurende de pandemie heeft zeker in de grotere steden het besef doen toenemen, dat er in die te eenzijdig op retail georiënteerde binnensteden iets moet veranderen. Met een andere mix aan functies. Met een beter en breder woningaanbod.'
Hulshof verwijst naar Franse steden. 'In die binnensteden zie je meer functies bij elkaar. Met meer horeca. Met wonen boven winkels. Terwijl in Nederlandse winkelstraten vaak sprake is van vergeten vastgoed. Het toegankelijk maken van die meters is niet altijd makkelijk; ontsluitingen zijn verdwenen. Vastgoedbedrijven zullen goed en creatief moeten nadenken over nieuwe oplossingen en functies. Het ontwikkelen van dat vergeten vastgoed kan heel interessant zijn voor het diversifiëren van een vastgoedportefeuille. Het toevoegen van woningen of andere bestemmingen zorgt voor waarde-creatie en kan de kasstroom verbeteren.'
Groeiende financieringscategorie
RNHB is als kredietverlener al langer actief op het gebied van het financieren van transformaties. Hulshof verwacht dat de transformatiemarkt als financieringscategorie verder aan belang kan toenemen. 'Absoluut. Het financieren van herontwikkeling en transformatie is al onderdeel van onze financieringspraktijk. En willen daarin graag verder groeien. We zijn daarom in voor mooie projecten; het kan evengoed gaan om relatief kleine ingrepen, als om grotere projecten. Maar wij zijn net als alle andere financiers afhankelijk van de vraag of ervaren risicodragende marktpartijen goed uitgedachte projecten bij ons aandragen.'
Een succesvolle transformatie vraagt van de eigenaar een langetermijnvisie op vastgoed.”
Transformatie is volgens haar nooit makkelijk. 'Een succesvolle transformatie vraagt van de vastgoedeigenaar een langetermijnvisie op vastgoed. Met niet alleen oog voor het gebouw, maar ook voor de leefomgeving op de lange termijn. Daar kijken we heel bewust naar.'
RNHB beperkt zich bij het vertrekken van financiering overigens niet alleen tot de meest succesvolle gebieden. 'Overal in Nederland wordt gewoond en gewerkt. Overal in Nederland is sprake van vergrijzing, bestaat behoefte aan de ontwikkeling van nieuwe functies en moeten gebouwen andere bestemmingen krijgen. Ook in die zogeheten krimp- en anticipeergebieden zijn er solide, lokaal gewortelde ondernemers met goede transformatieplannen.'
Sommige transformaties zijn heel bijzonder, zegt Hulshof. 'Denk aan de herontwikkeling van monumentale kerken of schoolgebouwen, maar eigenlijk zijn al die door ons gefinancierde transformatieprojecten uniek. Zij dragen allemaal bij aan de leefbaarheid van onze steden. En aan de solide portefeuille die RNHB met haar klanten opbouwt. Wij zijn met die ondernemers ontzettend trots op hun vastgoed.'
Drie nominaties
De feestelijke uitreiking van de Transformatie Award vindt plaats op 17 november tijdens het Nationaal Vastgoed Diner in Rotterdam. Een onafhankelijke jury (zie het kader hieronder) draagt de winnaar voor. Voorafgaand zal een shortslist worden gepubliceerd. Daarna zal de jury drie inspirerende projecten nomineren. Aan de toekenning is, aldus Hulshof, een aantal voorwaarden verbonden. 'Het gaat om een inspirerend binnenstedelijk project in een gebied waar sprake is van een aanzienlijke (winkel-) leegstand. Of een plek waar het risico op verslechtering van de leefomgeving heel reëel is. De transformatie moet vervolgens tot doel hebben in een meer compact kernwinkelgebied nieuwe functies te creëren. Ook moet het winnende project een positieve bijdrage leveren aan leefbaarheid, levendigheid en sociale veiligheid.'
Het winnende project moet een positieve bijdrage leveren aan leefbaarheid, levendigheid en sociale veiligheid.”
Ook niet onbelangrijk: het project moet gereed zijn of zich een vergevorderd stadium van realisatie bevinden. 'Het project hoeft niet per se al te zijn opgeleverd, maar er moet wel perspectief zijn op realisatie. De indiener moet duidelijk kunnen maken dat er draagvlak is in de buurt en commitment van de gemeente.' Een ander aandachtspunt heeft te maken met ondernemerschap. 'De Award is bestemd voor een professionele partij, die ook nadrukkelijk oog heeft voor duurzame stedelijke ontwikkeling en zo mogelijk circulariteit.'
Jury Transformatie Award
De onafhankelijke jury van de Transformatie Award 2021 bestaat uit: Gerard Zandbergen ceo van marktonderzoeker Locatus, Cees-Jan Pen, lector De Ondernemende Regio aan Fontys Hogeschool en consultant Nicole Maarsen, oud-directeur vastgoedvermogensbeheerder Syntrus Achmea REF.
Andrea Hulshof
Andrea Hulshof is binnen RNHB verantwoordelijk voor intermediairs met financieringsaanvragen boven de 2,5 miljoen euro. Zij is al dertig jaar actief in de financiële dienstverlening. Eerder was ze lange tijd betrokken bij het financieren van commercieel vastgoed door ABN Amro.
Tekst: Bert Pots
Dit artikel is gesponsord door RNHB.
