De twintig jaar voorafgaand aan 2018 is de huurprijs van logistiek en industrieel vastgoed niet van zijn plaats gekomen. Dus toen de huur op sommige hotspots vorig jaar omhoog ging, leidde dat onmiddellijk tot een debat. Volgens een deel van de markt vormt de groei een uitzondering op de regel, voor andere partijen is dit het begin van iets moois. Savills behoort tot de laatste groep. In zijn Logistics Market Update van voorjaar 2019 schrijft de vastgoedadviseur dat de brutohuurprijs in het laatste kwartaal van 2018 in Utrecht, Venlo en Rotterdam toe met respectievelijk 4, 6 en 8 procent is gegroeid ten opzichte van een jaar eerder. Elders bleef de brutohuur stabiel. Gerekend in netto-effectieve huur was die periode afgezonderd van Schiphol/Amsterdam overal sprake van huurgroei.
Voor Savills reden om logistiek vastgoed te benoemen tot het meest aantrekkelijke vastgoedsegment om in te beleggen. De vraag groeit, het aanbod groeit beperkt en de huurprijzen stijgen, analyseerde Savills-co-head Logistics & Industrial Niek Poppelaars op 6 juni 2019 op de Provada. Poppelaars, ook associate director, sprak op een Vastgoedmarkt-debat over de logistieke markt. Ondanks de nieuwbouw die op de markt komt, daalt de leegstand, betoogt hij. 'De vraag overstijgt het nieuwe aanbod. Zo werd in 2018 ruim 2,2 miljoen vierkante meter logistiek opgenomen. De huidige leegstand van 6 procent is een halvering ten opzichte van vijf jaar geleden. De leegstand beperkt zich grotendeels tot verouderde gebouwen. E-commerce blijft de drijvende kracht achter de logistieke markt. In 2018 werd 10,2 procent van alle bestedingen tegen ruim 6 procent in 2014 en 1,5 procent in 2005.'
VK achterna
Nederland blijft ook in Europees opzicht een van de aantrekkelijkste groeimarkten, vervolgt hij. 'In Duitsland wordt al ruim 15 procent van de aankopen online gedaan en zelfs bijna 18 procent in het Verenigd Koninkrijk. Weliswaar koopt al 84 procent van de Nederlanders online producten, waarmee ons land tot de Europese koplopers behoort. Toch beperkt het online gedrag zich tot enkele aankopen per jaar. Wij denken dat Nederland e-commerce-voorloper VK achterna gaat, dus er ligt nog een grote groei in het verschiet. De Britse markt lijkt in meer opzichten op de Nederlandse markt. Ook in het VK is de leegstand gedaald van 12 naar 6 procent. Bovendien is er een vergelijkbaar gebrek aan grond.'
Overaanbod Amsterdam
De Nederlandse logistieke markt heeft nog veel potentie, verwacht hij. 'Interessant voor logistieke beleggers is dat in het VK en in Duitsland bij een online bestedingen aandeel vanaf ongeveer 10 procent de huurgroei exponentieel is toegenomen. Dat uit zich voor het eerst in lange tijd in stijgende huurprijzen. Dat is bijzonder, want de huurprijzen zijn twintig jaar niet gestegen. Alleen in Amsterdam en Schiphol steeg de huurprijs niet; in Amsterdam-West en op en rond Schiphol is de afgelopen jaren erg veel ontwikkeld en overaanbod ontstaan. Beleggers anticiperen op die verwachte huurgroei en zijn bereid meer te betalen voor e-fulfillment centres. De brutoaanvangsrendementen zijn gedaald tot onder de 4,5 procent en lijken op weg naar 4 procent. De hotspots zijn key. Maar door gebrek aan grotere kavels zijn ook de huurprijzen daarbuiten aan het stijgen. Interessante nieuwe locaties zijn Almelo, Zaltbommel en Almere. De huurgroei van afgelopen tijd is geen tijdelijke trend maar de nieuwe realiteit. We staan nog maar aan het begin', concludeert Poppelaars.
Golf uit VS
Dirk Sosef, vice-president Research & Strategy bij Prologis, onderschrijft het Savills-verhaal grotendeels. 'Wij zijn ook voor het eerst een stijging van de nettohuurprijs van 2,5 procent en mogelijk 3,2 procent dit jaar. Dat is ook een gevolg van de sterk stijgende bouwkosten en grondkosten. Dat zal huurders niet snel afschrikken. Als je miljoenen euro's in de automatisering van een gebouw investeert, ga je niet na vijf jaar verhuizen. De logistieke huur vormt bovendien slechts 5 procent van de totale supply-chain kosten. De Europese en Nederlandse logistieke markt is relatief jong; er zit nog veel huurgroei in de pijplijn. Vooral rond en in steden waar de schaarste aan beschikbare gronden groot is. In de Verenigde Staten stijgen de huren al hard sinds 2013 met bijvoorbeeld 10 procent huurgroei in New York per jaar. Die golf komt nu naar Europa met eerst het VK en daarna Duitsland en Spanje en nu dus ook Nederland.'
Maurice Stieger, investment manager bij CBRE Global Investors, herkent de verbeterde huurmarkt. 'We staan bij nieuwe huurders wat steviger in de markt. In Tilburg hadden we 30.000 m2 logistiek beschikbaar. Potentiële huurders wilden alleen afnemen als wij onze vraaghuur lieten zakken. We hebben de leegstand toen maar even aangehouden. Een goede zet, want nu is het metrage op 2 procent na verhuurt tegen de ons gewenste huurprijs.'
Verdampte incentives
Het Savills-verhaal over langdurige huurgroei vindt hij niettemin te rooskleurig. 'Tot een jaar of wat geleden was er altijd nog wel ergens een weiland dat kon worden volgebouwd, waardoor de huurprijs niet omhoog ging. Vervolgens stond er binnen een half jaar een nieuw pand tegen betrekkelijk lage bouwkosten. Dat beeld is inderdaad wezenlijk veranderd. In zeer gewilde locaties zoals in Tilburg en Venlo, is veel minder grond beschikbaar dan enkele jaren geleden. In Tilburg en Rotterdam zijn de incentives wel verdampt. Overal lopen de bouwkosten op en op een aantal plaatsen ook de grondkosten, wat tezamen met de enorme vraag naar logistieke ruimte effect heeft op de huurprijzen. De bijdrage in verbouwing heeft de huurgroei tot voor kort gedempt. Nu is de groei wel zichtbaar, vooral in de logistieke hotspots. De huren zullen de komende paar jaar waarschijnlijk nog verder omhoog gaan. Hoe lang die stijging doorzet en op welke locaties, is echter mede-afhankelijk van de ontwikkeling van de wereldeconomie en lokaal beleid.'
