Een dag nadat ik een stelling formuleerde als voorbereiding op de rondetafel, kopte Het Financieele Dagblad ‘Dringen voor een plekje in het weiland’ boven een groot achtergrondartikel. Strekking: overal duiken distributiecentra op. De snel groeiende logistieke vastgoedsector stuit op zijn grenzen. De Volkskrant muntte eerder al de term ‘verdozing van Nederland’.
Ik denk dat de logistieke vastgoedsector het snel afkalvende maatschappelijke draagvlak echt serieus moet gaan nemen, want anders durft binnenkort geen wethouder meer grond uit te geven voor dergelijke ontwikkelingen.
Eerst maar even de prangende vraag: moeten logistieke centra per se oerlelijk zijn? Moeten ‘assets’, waar vastgoedbeleggers tegenwoordig goudgeld voor neertellen, verplicht pijn in de ogen doen? Is er werkelijk geen architect te vinden die er iets leuks van kan maken? Het lijkt of we 60 jaar na dato nog steeds in de wederopbouwtijd verkeren als het om logistiek vastgoed gaat. Uitstraling en esthetiek van geen belang. Slechts bouwkosten en de snelheid om de doos neer te kwakken tellen.
Het kan gelukkig anders. Laatst reed ik over de A15. Ter hoogte van het Gelderse Oosterhout viel mijn mond open toen ik het distributiecentrum van prijsvechter Lidl zag op Park15, een duurzame ontwikkeling van Giesbers en eigendom van de Australische vastgoedonderneming Goodman. Wauw! Wat een prachtgebouw! Helaas zijn er weinig andere voorbeelden.
Het is trouwens niet voor het eerst dat logistieke centra weerstand oproepen. Ik herinner me nog de hoogtijjaren vóór de val van Lehman Brothers toen veel gemeentebestuurders hun neusjes optrokken voor zo'n saaie doos. 'Want distributiecentra vreten ruimte en bieden slechts een handvol laagwaardige arbeidsplaatsen’, was de teneur. Vervolgens kwam de crisis, liep de werkloosheid op, raakten gemeenten hun grond aan de straatstenen niet meer kwijt en werden de spaarzame logistieke projecten overal met open armen ontvangen.
Het werkgelegenheidsargument is allang weer achterhaald door de lage werkloosheid. Logistieke centra weten van gekkigheid niet meer waar ze de mensen vandaan moeten halen. Er werken ook veel meer mensen in dan vroeger, zeker in de ‘value add’ en e-commerce magazijnen. Beschikbaarheid van arbeid vormt zelfs het doorslaggevende selectiecriterium bij de locatiekeuze. Ondertussen lopen de bedrijventerreinen vol, zeker in Brabant en Limburg waar de ‘hotspots’ zijn. Bestuurders kunnen het zich politiek weer uitstekend permitteren om kritisch, ja, heel kritisch te zijn over de vraag welke bedrijvigheid zij al dan niet binnen hun grenzen wensen te accepteren.
Een onderneming die goed begrijpt dat je ook een sociale en maatschappelijke verantwoordelijkheid hebt als logistiek vastgoedpartij is het Amerikaanse Prologis. In Europa werken maar liefst 160.000 mensen onder een Prologis-dak. Zo opende de wereldmarktleider vorig jaar in Tilburg het eerste Well-gecertificeerde distributiecentrum ter wereld voor een gezonde en comfortabele werkomgeving. Daar blijft het niet bij. In een recent gepubliceerde 'paper' noemt het bedrijf vier manieren om arbeid in hun logistieke parken aantrekkelijker te maken. Het bedrijf organiseert onder andere shuttlebussen om het personeel van zijn huurders van en naar het werk te brengen, organiseert voetbalwedstrijden, mobiele schaftwagens en biedt zelfs bijscholing!
Dat alles gaat best ver voor een huurbaas. Maar interessant is het zeker. Ik zou tegen alle andere partijen willen zeggen: begin alvast eens met een beetje 'window dressing'. Het oog wil ook wat! Tijd wellicht voor de beauty contest 'wie heeft 's lands mooiste doos?'
