Sommigen zeggen dat de gebruiker in het vastgoedspel het belangrijkst is. Anderen menen dat het draait om duurzaamheid. Vraag het een private equity-partij en er komt een ander antwoord: timing is alles. TPG en Patron kunnen daarover meepraten. In juli 2017 stapten ze na vijf jaar aanwezigheid uit de Nederlandse kantorenmarkt met de verkoop van Merin, het voormalige Uni-Invest, aan Dream Global Reit.
TPG en Patron zagen 2012 als moment om laag in te stappen en vonden met Uni-Invest het platform daarvoor. Een onder water staande CMBS-lening van die vastgoedbelegger bood de gelegenheid tot het wegstrepen van 240 miljoen euro schuld aan achtergestelde obligatiehouders. Ongeveer tweehonderd kantoren en bedrijfsruimten gingen van de hand voor 358 miljoen euro. Die bodemprijs kwam overeen met 300 euro per m2. Er is in Nederland braakliggende grond waar je meer voor betaalt.
'Nee, natuurlijk niet'
Ook Bas van Holten kan een gevoel voor timing niet worden ontzegd. Eind 2018 neemt Van Holten afscheid van de onderneming die in 2013 werd omgedoopt tot Merin. In 2012 zat hij nog op de bok bij de Nederlandse tak van kantorenontwikkelaar OVG Real Estate. Zijn overstap naar Uni-Invest kwam in een periode waarin op het ontwikkelen van kantoren in Nederland de straf van publieke afkeuring stond.
Niet dat Van Holten gelijk zin had om voor aasgieren aan de slag te gaan in de kelder van de Nederlandse kantoorbeleggingsmarkt. Bij een college tour van de Amsterdam School of Real Estate in 2015 keek hij terug. 'Een headhunter vroeg mij: 'Zou je het leuk vinden om ceo te worden van Uni-Invest?' 'Nee, natuurlijk niet', antwoordde ik. De kantorenmarkt stond er zo slecht voor, dat was voor mij meteen klaar.'
Wat ook niet hielp, was het beeld dat Van Holten had van private equity. 'Heb je de film Barbarians at the gate gezien? Dan zie je hoe rücksichtlos private equity kan zijn', zei Van Holten over de praktijk van bedrijven opkopen, in mootjes hakken, de winst pakken en wegwezen. 'Dat vind ik niet zo leuk.'
Gaaf bedrijf bouwen
Van Holten draaide bij nadat hij op Expo Real 2012 in contact was gekomen met de nieuwe eigenaren van Uni-Invest. 'TPG en Patron willen een gaaf bedrijf bouwen. Met hun belangen in Ryanair, Uber, en Airbnb zitten ze in disruptive markten en ze hebben DTZ en Cushman & Wakefield gekocht om samen te voegen. Er zit power achter, dat vind ik leuk.'
Wel hadden TPG en Patron voor Uni-Invest eerst nog een ander idee dan 'een gaaf bedrijf bouwen'. Volgens het businessplan waarmee de senior obligatiehouders over de streep werden getrokken, zou 21 procent van de portefeuille in de verkoop gaan tegen grondwaarde. De goed verhuurde panden, ongeveer tien procent van de portefeuille, mochten weg als zich daartoe goede gelegenheden voordeden. Nog eens vier procent wachtte een transformatie naar studentencomplex of hotel. Voor de rest van de portefeuille, 65 procent, zou er een 'agressief' management komen met investeringen, huurverlagingen en verhogingen van incentives.
'Het plan was gebaseerd op een neergaand scenario. Ik heb voorgesteld te gaan werken op basis van duurzaamheid en klantgerichtheid, waarden die ik bij OVG had meegekregen. De eigenaren van Uni-Invest vonden het leuk en gingen erachter staan, maar het is niet waarvoor ze Uni-Invest hadden gekocht', zei Van Holten tijdens de college tour.
Aankopen
De transactiegeschiedenis van Merin illustreert de koerswijziging. In 2013 liet de vastgoedonderneming zich weinig zien aan de verkoopkant, al mocht autobedrijf Peter Ursem nog wel de hand leggen op 4.350 m2 bedrijfsruimte in Zwaag. In het eerste jaar na de overname lag de nadruk op verhuur. Zo verhuurde Merin 836 m2 kantoor in Delft aan Samsung, 4.290 m2 kantoor in Leiden aan TNO en 3.000 m2 kantoor met 1.000 m2 bedrijfsruimte in Den Bosch aan LCC Network Service.
Eind 2013 gebeurde er zelfs iets waarvan in het businessplan met geen woord werd gerept. Merin werd actief aan de aankoopkant. In december van dat jaar kocht Merin drie kantoren van in totaal 43.000 m2 voor 46,4 miljoen euro, waaronder het kantoor van KPN in Zoetermeer dat 14,1 miljoen euro kostte.
Financiële vuurkracht
Tot verkopen op serieuze schaal kwam Merin pas in 2015. Bij een van de grotere transacties ging het in 2013 gekochte KPN-kantoor in Zoetermeer voor 30 miljoen euro naar Corum Convictions. Eind 2015 kwam er ook een stroom verkopen op gang aan woningontwikkelaars. Certitudo Capital kocht Kooikersweg 1c in Den Bosch, Wethouder van Eschstraat 1 in Oss en Wormerhoek 14 in Capelle aan den IJssel. Cityside Apartments werd eigenaar van Nieuweweg 65 in Hoofddorp.
De verandering van een krimp- in een groeistrategie werd eind 2015 bezegeld met een lening van 240 miljoen euro van ING en ABN. 'De lening zal de groei van de portefeuille en de investeringen in het verbeteren van de duurzaamheid van de assets van de onderneming ondersteunen', aldus Merin in het persbericht over de vijfjarige hypothecaire financiering. De toegenomen financiële vuurkracht stelde Merin in staat tot de overname van 134.000 m2 kantoor van Victory Advisors in 2017.
Interessante rit
Met Bas van Holten aan de teugels hebben TPG en Patron een interessante rit gemaakt op de Nederlandse kantorenmarkt. Bij de verkoop in 2018 aan Dream Global Reit had Merin 101 kantoren met een bruto vloeroppervlak van 470.000 m2 en 34 bedrijfsruimten van 280.000 m2. De verkoopprijs van 622 miljoen euro komt neer op 830 euro per m2. Dat is bijna drie keer het bedrag per m2 van 300 euro waartegen ze in 2012 instapten.
Ten grondslag aan die mooie exit lag niet alleen de lage prijs die de TPG en Patron hadden betaald voor Uni-Invest. In de herstellende kantorenmarkt verzetten Van Holten en de durfkapitalisten de bakens van krimp naar groei. Zo kreeg Merin genoeg omvang om als een lekker hapje in de markt te worden gezet. De verkoop aan Dream Global Reit markeert het einde van een fase waarin het voor private equity mogelijk was een spectaculaire rit te maken op de Nederlandse kantorenmarkt. Wie nog een keer tegen een bodemprijs wil instappen, zal moeten wachten tot na een volgende crisis.
