Die maatregel had een negatief effect op de marktwaarde van -3,3 procent. Corporaties verkopen ook minder uit angst voor een tekort aan betaalbare huurwoningen. De woningen zijn met de zogenaamde full versie gewaardeerd. De stijging van de marktwaarde is vooral veroorzaakt door een daling van de disconteringsvoet en een stijging van de leegwaarde. Dat schrijft Ortec Finance in een persbericht. Ortec heeft de cijfers vastgesteld op basis van een analyse van de door 102 woningcorporaties uitgevoerde marktwaardering van hun huurwoningen. De gegevens zijn afkomstig van de corporaties die bij de waardering het taxatiemanagement systeem (TMS) van Ortec Finance gebruiken.
Het rapport verschaft inzicht in de mutatie van de marktwaarde in verhuurde staat van huurwoningen in 2017 ten opzichte van 2016. Daarnaast wordt er ingegaan op de factoren die tot die mutatie hebben geleid. De huurwoningen die met de basisversie zijn gewaardeerd laten met 0,8 procent een veel lagere stijging van de marktwaarde zien. Bij deze woningen is de mutatie van de marktwaarde vooral veroorzaakt door indexeringen. De stijging van de marktwaarde van de woningen die met de basisversie zijn gewaardeerd, is veel lager vanwege een systeemeffect.
Dit is het gevolg van de aanpassing van het zogeheten Handboek 2017 om te hoge basiswaarderingen in 2016 te corrigeren. Verder is in het handboek onvoldoende rekening gehouden met de marktontwikkelingen leidend tot een verdere daling van de disconteringsvoet. Het Handboek 2017 is gevalideerd met de woningportefeuilles die via de full versie zijn gewaardeerd. Van de 49 woningportefeuilles voldoen 71 procent aan de eisen die daaraan worden gesteld, terwijl dit 90 procent had moeten zijn.
Deze score is slechter dan vorig jaar (75 procent) en het jaar daarvoor (85 procent). Verder blijkt uit de validatie dat de berekende basiswaardering 6,6 procentpunt lager uitkomt dan de full waardering. Vorig jaar was de basiswaardering 6,0 procentpunt hoger. Afgelopen jaar is de beleidswaarde geïntroduceerd door Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit woningcorporaties. Deze beleidswaarde wordt afgeleid van de marktwaarde.
In het onderzoek zet Ortec Finance vraagtekens bij de bruikbaarheid van onderdelen van de marktwaarde voor de bepaling van de beleidswaarde. Het gaat dan onder meer om een grote spreiding in de hoogte van de disconteringsvoet waarvan niet duidelijk is of die voortvloeit uit verschillen in risico. Ook de hoogte van het marktconforme onderhoud laat bij gelijke woningen grote verschillen zien. Aangezien de waarderingsgegevens vanuit de marktwaarde doorwerken in de beleidswaarde, is het wenselijk om het gebruik hiervan verder te uniformeren.
