Het proces werd gevoerd bij wijze van proefproces. De verhuurders procedeerden tegen de Staat der Nederlanden en voerden aan dat het Nederlandse sociale huurstelsel in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens, omdat zij geen redelijke winst kunnen maken op hun eigendom of zelfs verlies op de exploitatie lijden.
Eerdere procedures
Een van de verhuurders is sinds de jaren zestig eigenaar van een woning die sociaal is verhuurd. Deze verhuurder heeft op enig moment de huurovereenkomst opgezegd. Er wordt geprocedeerd tot aan de Hoge Raad. In die procedure stelt de verhuurder zich onder meer op het standpunt dat het sociale huurstelsel in Nederland in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol (EP) bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Dat artikel ziet toe op het eigendomsrecht en luidt:
'Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law. The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.'
Gelijktijdig voert de verhuurder een procedure tegen de Staat bij het Europese Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) en legt ook daar zijn standpunt voor (dat het sociale huurstelsel in Nederland in strijd is met het eigendomsrecht zoals opgenomen in artikel 1 EP).
Het Europese Hof wijst in 2013 arrest en oordeelt onder meer dat, zelfs als een huurprijs geldt die niet de volledige kosten van de verhuurder voor het gehuurde dekt, dit nog niet betekent dat sprake is van een 'individual and excessive burden'. Daarbij wordt onder meer opgemerkt dat de verhuurder zich bewust moet zijn geweest van de beperkingen rondom de huurprijs toen hij de huurovereenkomst sloot.
In 2014 oordeelt de Hoge Raad in de zaak en bevestigt het oordeel van het Gerechtshof. De verhuurder heeft onvoldoende aan kunnen tonen dat hij door het huurprijsstelsel disproportioneel is getroffen. Voor het beroep op het eigendomsrecht in artikel 1 EP verwijst de Hoge Raad naar het arrest van het EHRM.
Nieuwe procedure
De verhuurder laat het er niet bij zitten en begint een procedure tegen de Staat bij de Nederlandse rechter. Hij zet in op diverse verklaringen voor recht, onder meer dat de Nederlandse regels inzake (1) de huurprijsbeheersing, (2) de huurbescherming, (3) de Huisvestingsweg en (4) diverse heffingen zoals de fictieve rendementsheffing en de Wet verhuurderheffing in strijd zijn met het eigendomsrecht in artikel 1 EP.
De zaak komt terecht bij het Gerechtshof. Dat stelt allereerst vast dat duidelijk is dat de sociale huurwetgeving in Nederland het ongestoord genot van het eigendom van verhuurders beperkt en dat dit resulteert in regulering van hun eigendom. Het Gerechtshof toetst vervolgens of die regulering in strijd is met het eigendomsrecht in artikel 1 EP. Dat doet het Gerechtshof door vier vragen te beantwoorden:
- Is de regulering bij wet voorzien?
- Dient de regulering een legitiem doel?
- Is de regulering noodzakelijk in een democratische samenleving?
- Treft de regulering een redelijk evenwicht tussen het nagestreefde doel en de belangen van particuliere eigenaren/verhuurders?
Regulering bij wet? De eerste vraag wordt positief door het Gerechtshof beantwoord. De sociale huurregels waar de verhuurder zich tegen verzet, is voorzien bij wet.
Legitiem doel en noodzakelijk in democratische samenleving? Het Gerechtshof oordeelt dat het sociale huurstelsel in Nederland een legitiem doel dient (bescherming van de zwakke huurder). De verhuurder werpt tegen dat het stelsel disfunctioneert, omdat (onder meer) de verhuurders hier de dupe van zijn. Het Gerechtshof overweegt dat het EHRM de lidstaten de ruimte geeft voor een eigen regulering zolang er een redelijke grond voor de regels is. Het Gerechtshof geeft vervolgens aan dat zij er niet van overtuigd is dat de Nederlandse wetgever een keuze heeft gemaakt die kennelijk zonder redelijke grond is, mede omdat door de huur(prijs)regulering de beoogde bescherming van de zwakkere huurders daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Ook vragen 2 en 3 worden dus positief beantwoord.
Redelijk evenwicht bescherming huurder versus belang verhuurder? Deze vraag wordt in twee delen gesplitst: a) Is in zijn algemeenheid sprake van een redelijk evenwicht? En b) is in het specifieke geval van de verhuurder sprake van een redelijk evenwicht?
Ter beantwoording van de deelvraag onder a, verwijst het Gerechtshof naar het arrest van het EHRM uit 2013, waarin is geoordeeld dat het lijden van verlies (huuropbrengst dekt niet de kosten) op zich niet voldoende is om aan te nemen dat een redelijk evenwicht ontbreekt en dat van belang is of de verhuurder vrijwillig tot verhuur is overgegaan. Het Gerechtshof benadrukt dat in Nederland sinds (in ieder geval) de Tweede Wereldoorlog een zekere vorm van huurprijsregulering en huurbescherming bestaat:
'Particulieren die na de Tweede Wereldoorlog woonruimte kochten om deze in de sociale sector te verhuren, of reeds verhuurde panden aankochten, wisten dat voor hen beperkingen zouden gelden ten aanzien van de hoogte van de huurprijs en de beëindiging van de huurovereenkomst en zij hebben de gelegenheid deze wetenschap in de aankoopprijs te verdisconteren.'
Het Gerechtshof voegt daar, nadat de verhuurder heeft gewezen op het feit dat de liberalisatie van huurwoningen werd ingezet in de periode 1967-1972, aan toe dat:
' […] bestaande wetgeving en beleid worden aangepast als gevolgen van wijzigingen in maatschappelijke inzichten en politieke machtsverhoudingen, [hetgeen] eigen is aan het functioneren van de democratische rechtsstaat. Burgers moeten daarmee rekening houden en mogen er niet op vertrouwen dat bestaande wetgeving en beleidsvoornemens tot in de lengte van jaren ongewijzigd blijven.'
Andere argumenten van het Gerechtshof zijn onder meer dat het volledig aan de eigenaar is of hij een woning gaat verhuren en (grotendeels) aan wie, dat winst ook kan worden gerealiseerd bij verkoop en dat het Nederlandse huurstelsel eveneens rekening houdt met de belangen van de verhuurder (onder meer de mogelijkheid om tot op zekere hoogte een gemiste indexering in te halen). Het Gerechtshof acht ook van belang dat sociale verhuurders door de Staat worden geholpen door huurtoeslag. Op die wijze maakt de Staat het mogelijk dat de sociale huurders meer huur kunnen betalen dan waar zij eigenlijk toe in staat zijn en hier profiteren de verhuurders van.
Van groot belang is tot slot dat de verhuurder in de ogen van het Gerechtshof onvoldoende heeft kunnen onderbouwen dan wel aannemelijk kunnen maken dat het wettelijke huurstelsel tot gevolg heeft dat sociale particuliere verhuurders in de regel verlies lijden of geen redelijke winst kunnen maken. Het Gerechtshof haalt aan dat de Staat in dit kader heeft gewezen op het feit dat particuliere verhuurders niet altijd de maximale huurprijs (die hoort bij de puntentelling van de woning) en/of de maximale indexering vragen. Dat is geen indicatie dat particuliere sociale verhuurders structureel verlies lijden.
Kortom, het Gerechtshof acht niet bewezen dat door het sociale huurstelsel in zijn algemeenheid een redelijk evenwicht tussen het nagestreefde doel en de belangen van particuliere eigenaren/verhuurders ontbreekt. Dat de huur in veel gevallen achterblijft bij de maximale huurprijs of de markthuurprijs, brengt geen verandering in dat oordeel van het Gerechtshof.
De tweede deelvraag (of in dit specifieke geval sprake is van een redelijk evenwicht tussen het doel om de sociale huurder te beschermen en de belangen van de verhuurder) wordt eveneens positief beantwoord. Het Gerechtshof acht allereerst van belang dat de verhuurder de woning ging verhuren toen al een vorm van huur(prijs)bescherming, die enigszins lijkt op het huidige stelsel, in Nederland bestond.
Van groot belang in deze procedure is het feit dat de verhuurder onvoldoende heeft kunnen aantonen dat hij daadwerkelijk verlies lijdt met de verhuur. De verhuurder heeft volgens het Gerechtshof over te weinig jaren de huurinkomsten verschaft en hij lijkt de kosten voor groot onderhoud willekeurig aan bepaalde jaren toe te rekenen in plaats van deze kosten over een aantal jaren te spreiden. Ook komt naar voren dat de verhuurder niet altijd de jaarlijks toegestane indexering heeft doorgevoerd en wordt niet inzichtelijk gemaakt hoeveel huurinkomsten dit over de jaren heen heeft gescheeld.
Het Gerechtshof komt derhalve tot de conclusie dat ook op individueel niveau voor de verhuurder niet is aangetoond dat sprake zou zijn van een ‘individual and excessive burden’.
Hoge Raad
De verhuurder laat het er opnieuw niet bij zitten en legt de kwestie voor aan de Hoge Raad. De Hoge Raad sluit zich echter aan bij het Gerechtshof. Ook de Hoge Raad verwijst terug naar het arrest van het EHRM uit 2013, te weten dat het verlieslatende verhuur op zichzelf onvoldoende is om aan te nemen dat een verhuurder zich met succes kan beroepen op het eigendomsrecht uit artikel 1 EP, zeker als hij vrijwillig tot verhuur is overgegaan.
Conclusie: deur staat op een kier
Zijn alle procedures dan voor niets geweest? Voor deze verhuurder wel, maar voor particuliere verhuurders in het algemeen zet de Hoge Raad de deur naar een succesvol beroep op het eigendomsrecht uit artikel 1 EP wel op een kier. Nagenoeg aan het slot van het arrest van de Hoge Raad is te lezen:
'Het bovenstaande neemt niet weg dat de Nederlandse regelgeving (als geheel of op onderdelen) kan meebrengen dat individuele verhuurders worden geconfronteerd met een ‘individual and excessive burden’ en zich daarom met succes kunnen beroepen op art. 1 EP. Er dient immers ook op individueel niveau sprake te zijn van een ‘fair balance’ tussen het algemeen belang en het belang van de bescherming van grondrechten van individuen. Deze is niet aanwezig indien de betrokken verhuurder een individuele onevenredige last heeft te dragen.'
Een volgende sociale verhuurder die de huurovereenkomst wil beëindigen omdat de kosten van de exploitatie van een woning de huuropbrengsten overstijgen, moet echter wel van goeden huize komen. Vereist is een gedegen onderbouwing van de kosten versus de baten over een lange periode, waarbij een eventuele waardestijging van de woning gedurende het eigendom door verhuurder waarschijnlijk door de rechter ook mee zal worden gewogen. En dan nog bestaat de kans dat zal worden geoordeeld dat de verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst, dan wel bij het kopen van de verhuurde woning zich bewust had moeten zijn van het Nederlandse huurstelsel en dat hij daarom alsnog niet van de huurovereenkomst af kan.
Over de auteur:
Justine van Lochem is advocaat en werkt in de vastgoedpraktijk van Dentons Boekel.
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van mei 2018.
