blog

Bericht uit Spanje: Spaanse Reits

Geen categorie

Er is de afgelopen maanden veel gebeurd in de Spaanse vastgoedmarkt. Ondanks dat de lokale arbeidsmarkt en Spaanse koopkracht nog altijd zeer zwak zijn en structureel herstel op korte termijn zal uitblijven, zijn het buitenlandse fondsen die de investeringsmarkt hebben geactiveerd.

Bericht uit Spanje: Spaanse Reits

Vooral risicofondsen uit de VS hebben vorig jaar de eerste serieuze stappen gezet door diverse vastgoedportefeuilles van zes Spaanse banken over te nemen. Apollo, Cerberus, Värde Partners, Kennedy Wilson, TPG en Centerbridge hebben voor ruim 2 miljard euro besteed aan deze, voor Europese begrippen, relatief onbekende aankoopstrategie.

Diverse miljoenentransacties volgden. Sociale huurwoningportfolios, uitontwikkelde woningbouwprojecten en enkele grote commerciële asset deals in Madrid en Barcelona werden aangekocht door buitenlandse partijen. Risicofondsen uit de VS, zoals Goldman Sachs, Baupost en Blackstone zagen hun kansen in de sterk afgewaardeerde residentiële sector. De meer conservatievere fondsen, zoals CPPIB (Canada), Axa (Frankrijk) en Deka (Duitsland) richtten hun aankoopstrategie vooral op de commerciële sector. Het broodnodige vertrouwen in de Spaanse vastgoedmarkt lijkt hierdoor definitief te zijn teruggekeerd. Voorzichtig zou je kunnen spreken van een keerpunt in de markt, zeker als deze investeringsdrang zich doorzet naar de particuliere belegger en uiteindelijk de consument.

Naast de genoemde marktontwikkelingen wordt, mede door een nieuwe fiscale regeling, de oprichting van een Spaanse Reit (in het Spaans: Socimi) door vele fondsen serieus bestudeerd. Diverse Socimis zijn zo in het afgelopen kwartaal opgericht. Enkele grote namen, zoals Pimco, John Paulson, George Soros, Moore Capital en zelfs het Nederlandse APG participeren in deze nieuwe beleggingsvehicles. Vier van de grootste Socimi-fondsen – Merlin, Hispania, Axia en Lar – hebben de afgelopen maanden gezamenlijk voor ruim 2,5 miljard euro aan equity opgehaald om de komende maanden te investeren in de Spaanse vastgoedmarkt. Diverse andere beleggingsinstellingen treffen momenteel voorbereidingen om over te stappen op de Socimi-structuur of een nieuwe oprichting ervan.

Gelijktijdig aan deze ontwikkelingen zijn er in het eerste kwartaal van dit jaar enkele verkooptransacties afgewikkeld door Nederlandse partijen. Zo heeft Vastned bijvoorbeeld begin dit jaar voor 160 miljoen euro acht winkelcentra met 133.000 m2 huuroppervlak afgestoten aan een consortium van Amerikaanse durfinvesteerders. Twee maanden later verkocht Corio twee winkelcentra met 16.200 m2 huuroppervlak aan een recent opgerichte Socimi voor ongeveer 40 miljoen euro.

Gezien het groeiende marktvertrouwen over de afgelopen twaalf maanden en het kapitaal dat beschikbaar is voor vastgoedinvesteringen, zou je je kunnen afvragen of bijvoorbeeld Vastned qua timing er goed aan heeft gedaan hun Spaanse winkelcentrumportefeuille te verkopen. Juist als het ergste van de crisis voorbij lijkt te zijn en er een heftige koopstrijd is losgebarsten onder de ‘nieuwe investeerders’, liquideert Vastned zijn portfolio met een verkoopkorting van meer dan 30 procent . Zeker als de vierkantemeterprijs van de transacties van Vastned en Corio met elkaar worden vergeleken is het verschil opvallend groot. Respectievelijk 1.200 euro per vierkante meter en bijna 2.500 euro per vierkante meter. Aanzienlijk kwaliteitsverschil, een bovengemiddelde verkoopprijs van Corio of een overhaastige verkoopstrategie van Vastned? Aangenomen mag worden dat de uiteindelijke kopers van de Vastned portfolio, Baupost en Greenoak, in hun handen wrijven en dezelfde assets op korte termijn met flinke boekwinst zullen doorzetten naar een kooplustige Spaanse Reit.

Steven Zijl, managing director, Eurostate Real Estate Partners
Reacties naar: stz@eurostate.com

Reageer op dit artikel