blog

Verwacht in 2010: zombie buildings

Geen categorie

Een van de organisaties waarvan ik al jarenlang lid ben is CoreNet Global. Het is de wereldwijde vereniging van mensen die bij multinationals verantwoordelijk zijn voor bedrijfshuisvesting en locatiekeuzes voor nieuwe kantoren, fabrieken, distributiecentra en R&D labor & services.

Grote bedrijven uit uiteenlopende sectoren zijn er lid van, zoals BASF, Microsoft, Nokia, TNT, Deutsche Bank, HP, Siemens, Google, Astra Zeneca. Om deze eindgebruikers cirkelt een heel circuit van consultants, makelaars en city marketeers vanuit alle regio’s van de wereld.

CoreNet had de afgelopen maand zowel haar Europese tweedaagse conferentie in Brussel als de Amerikaanse Summit in Las Vegas. De conferenties zijn aantrekkelijke combinaties van interessante bijeenkomsten en ruime netwerkmogelijkheden. En uiteraard kon de gedeprimeerde vastgoedprofessional – in een overigens duidelijk door de recessie getroffen Las Vegas – nog wat dollars vergokken…

Een van de leukste sessies die ik bezocht, ging over Negotiating leases during the downturn: creating value and avoiding cost. In een volgepakte zaal deden advocaten, fiscalisten en consultants uit de doeken hoe je met de gebouweigenaren(landlords) kunt onderhandelen, wat de marges zijn en hoe je de zwakste plekken van de eigenaren kunt identificeren. Naarmate de sessie vorderde trokken de aanwezige landlords wit weg…

Centraal stond het begrip ‘zombie buildings’. Dat zijn gebouwen waar je als huurder inzit en je vastgoedeigenaar failliet gaat, omdat die zijn hypotheken niet krijgt geherfinancierd. Als de eigenaar stopt met onderhoud, schoonmaak en het gras maaien, wat doe je dan als huurder? Voor de rechter dagen is de eerste (Amerikaanse) reactie, maar van een kale kip valt niet te plukken en juridisch ligt het niet zo gemakkelijk als het op het eerste oog lijkt. Kun je zelf de boel laten onderhouden en schoonmaken en die kosten van de huur aftrekken?

Nee, zeggen de advocaten, voor je het weet sta je voor de rechter. Zo schijnt er al een huurder te zijn die zelf aan de slag ging met noodzakelijk onderhoud (in de VS noemen ze dit mooi ‘self help’) en door de eigenaar (die dat eigenlijk moet doen) voor de rechter is gedaagd, omdat hij vindt dat de door de huurder betaalde reparaties kwalitatief onder de maat zijn… het moet toch niet veel gekker worden. Advies van de experts: probeer je huurcontract te heronderhandelen met bepalingen over bankroetsituaties, zombie buildings en self help.

In een andere sessie stond centraal hoe je de ruimtevraag van business units en bedrijven kunt matchen met het aanbod dat je als vastgoedorganisatie binnen een concern kunt organiseren. De planningcycli worden korter en korter. Uit een rondvraag bleek dat veel bedrijven een planningshorizon van één jaar of minder hebben: wat de Corporate Real Estate-afdeling noopt tot nog meer flexibiliteit. Daarbij gaat het om een scherper onderscheid tussen core space en flex space, breekclausules opnemen in contracten en gebruikmaken van flex office-aanbieders.

Sunil Das, wereldwijd verantwoordelijk voor al het vastgoed van semiconductorbedrijf Intel verwoorde het met een grapje treffend: ‘We geven de gebouweigenaren vandaag de dag de keus tussen zestig maandelijkse huurcontracten of een huurcontract voor vijf jaar, dat we elke maand zonder boete kunnen opzeggen.’

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt oktober 2009.

Reageer op dit artikel