nieuws

Retail VS en rente spelen Unibail parten

Financieel

Met de overname van Westfield stelt Unibail-Rodamco zich bloot aan de zeer volatiele Amerikaanse retailmarkt. Aandeelhouders en kredietbeoordelaars kunnen de gedurfde zet maar matig waarderen.

Retail VS en rente spelen Unibail parten
Westfield Milan moet na 2021 zijn opgeleverd

Unibail-Rodamco neemt Westfield in het tweede kwartaal van 2018 voor omgerekend 20,9 miljard euro over, mits de Westfield-aandheelhouders akkoord gaan. Daarmee zijn de rollen omgedraaid. In 2001 wilde Westfield een belang van bijna 24 procent nemen in het toenmalige Rodamco North America nemen, met name ter overname van het vastgoed. Rodamco weigerde, met een juridisch moddergevecht tot gevolg. Rodamco kwam als verliezer uit de strijd en werd in drie delen opgesplitst aan onder andere Westfield.

Unibail stelt dat hiermee een wereldwijd actief vastgoedfonds ontstaat dat is gespecialiseerd in winkelcentra op toplocaties. Unibail-Rodamco bezit in elf Europese landen 69 winkelcentra en een vastgoedportefeuille met een brutowaarde van 43 miljard euro. De nettowinst in 2016 bedroeg 1,529 miljard euro. De nettoschuld medio 2017 was 14,6 miljard euro. Westfield heeft een portefeuille met 33 Amerikaanse en twee Londense winkelcentra ter waarde van 18,1 miljard euro. Het Australische vastgoedfonds behaalde in 2016 een nettowinst van 795 miljoen euro. De nettoschuld medio 2017 bedroeg 7,7 miljard euro. Dat betekent een gecombineerde vastgoedportefeuille van 61,1 miljard euro en een totale schuld van 25,3 miljard.

Verlaging rating 

De gezamenlijke pijplijn is 12,3 miljard euro, waarvan 4,9 miljard euro afkomstig van Westfield. Van de totale pijplijn bestaat 38 procent (4,7 miljard euro) uit nieuwbouw van winkelcentra en eveneens 38 procent uit winkeluitbreiding. De meeste winkelinvesteringen vinden plaats in Frankrijk (17 procent), het VK (15 procent), de VS (14 procent) en Italië (11 procent). Daarnaast wil Unibail volgens de BBC nieuwe winkelcentra realiseren onder het Westfield-merk in onder meer Parijs, Barcelona, Wenen en Warschau. Het combinatiebedrijf verwacht de komende jaren voor 3 miljard euro aan ‘minder passende’ winkelcentra te verkopen. Of Stadshart Zoetermeer en Citymall Almere daaronder vallen, wil het fonds niet zeggen.

Unibail verwacht dat de synergievoordelen een jaar na inlijving bijdragen 100 miljoen euro per jaar aan de winst. Veel analisten, kredietbeoordelaars en aandeelhouders zijn niet bepaald te spreken over de aankomende overname. Kredietbeoordelaar Fitch heeft Unibail-Rodamco op de rating Watch Negative gezet en overweegt de kredietbeoordeling van het vastgoedfonds te verlagen van A naar A-. Volgens Fitch zorgt de deal voor een schuldtoename die het financiële profiel van Unibail-Rodamco verzwakt. De kredietbeoordelaar stelt wel dat de bedrijfsactiviteiten worden versterkt door de grotere vastgoedportfolio met robuuste rente-inkomsten en hoge bezettingsgraden. De definitieve rating volgt na voltooiing van de overname.

Flopper 2018

Moody’s gaf Unibail-Rodamco eind 2017 vooralsnog een A2-rating met een stabiele prognose, ondanks dat het Westfield een A3-oordeel gaf met een negatieve verwachting. ING wil dat Unibail-Rodamco beter uitlegt waar het de beloofde 100 miljoen euro aan kostenvoordelen vandaan denkt te halen. Er is immers nauwelijks geografische overlap, aldus ING-analist Jaap Kuin. J.P. Morgan ziet potentie voor meer marktaandeel dankzij de totale passantenstroom in de winkelcentra van 1,2 miljard en de grote projectenpijplijn. Bovendien kunnen de Amerikaanse en Europese winkelcentra profiteren van de onderlinge uitwisseling van nieuwe retailers.

Aandelenbeleggers lijken te stemmen met hun voeten. Sinds de aankondiging in december 2017 is het aandeel Unibail met bijna 9 procent gedaald naar 206 euro op 11 januari. Onder beursexperts komt het aandeel als de flopper van beursjaar 2018 uit de bus, meldde Actiam-fondsbeheerder Corné van Zeijl begin januari op basis van zijn maandelijkse enquête. De experts lopen niet warm voor de overname en hekelen ook de rentegevoeligheid van het aandeel in een jaar dat de centrale banken de geldkraan dicht beginnen te draaien. Zo daalde de koers op 10 januari bijna 2 procent nadat de rente op 10-jarige Amerikaanse staatobligaties opliep tot het hoogste niveau in tien maanden.

Winkelsluitingsgolf

De grootste twijfel van beleggers en analisten is de terugkeer van Unibail-Rodamco naar de mede door Amazon ontwrichte Amerikaanse retailmarkt. Het retailverhaal van 2017 in de VS was het recordaantal sluitingen van bijna 9.000 grote winkels. Cushman & Wakefield Research en Moody’s Analytics voorspellen op 11 januari dat 2018 een nog slechter jaar wordt met naar verwachting 11.000 winkelsluitingen. Daaronder vallen 1.000 warenhuizen van onder andere Sears, Macy’s en J.C. Penney. Deze warenhuissluitingen zullen een sneeuwbaleffect hebben op winkelcentra. Dat heeft retailers als Gap, Burberry en Victoria Secret – die al plannen hebben hun winkelbestand in de VS terug te brengen – een vrijbrief om uit deze centra te vertrekken, aldus C&W.

In een eerdere voorspelling ging C&W nog uit van 13.000 winkelsluitingen. De verlaging is enkel te danken aan de rechtszaak die Simon Property Group tegen Starbucks heeft aangespannen om te voorkomen dat het al zijn Teavana-theewinkels sluit. In 2019 ziet de vastgoedadviseur nog eens 8.000 winkels de deuren sluiten. Tussen 2007 en 2016 lag het aantal sluitingen gemiddeld nog op 4.000, met een piek van 7.000 in 2008. C&W-hoofd Research Garrick Brown stelt dat zwakkere winkelcentra dit niet zullen overleven. ‘De VS hebben 1.150 winkelcentra. Als deze sluitingsgolf de markt overspoelt, gaan de zwakste malls in een death spiral.’ De A-klasse winkelcentra blijven grotendeels immuun hiervoor.

Simon Property

Op het gebied van topwinkelcentra moet Unibail in de VS de markt delen met Simon Property Group. Simon Property heeft een vastgoedportefeuille van ongeveer 32 miljard dollar. De 235 winkelcentra, outletcentra en andere winkelobjecten – op 27 na in de VS gelegen – hebben een totale oppervlakte van zo’n 18 miljoen vierkante meter. De Amerikaanse huurders zetten jaarlijks 62 miljard dollar om in de SPG-winkelcentra. De nettowinst van SPG in 2016 was 2,13 miljard dollar. In de eerste negen maanden van 2017 nam de nettowinst met 4,8 procent toe. De bezettingsgraad bedroeg eind september 95,3 procent. In Europa en met name in Frankrijk concurreert Unibail-Rodamco indirect al langer met Simon Property; het Amerikaanse fonds heeft een 21-procentsbelang in het Franse vastgoedfonds Klépierre.

Foto's

Reageer op dit artikel