nieuws

Victor van Bommel: Van rock bottom naar 1,1 miljard

Beleggingen

Victor van Bommel: Van rock bottom naar 1,1 miljard
Victor van Bommel

Als ceo Victor van Bommel van Orange Capital Partners een kans ziet, gaat hij er in met alles wat hij heeft. Nu is dat vooral in vastgoed, maar hij kijkt niet alleen binnen deze sector naar lucratieve investeringen.

‘Dit heb ik nog nooit aan iemand verteld’, zegt ceo Victor van Bommel van Orange Capital Partners. Het publiek van zo’n tachtig studenten van de vastgoedstudievereniging Fresh houdt de adem in, om geen woord te missen van wat de ex-bankier van Goldman Sachs gaat zeggen. ‘In de vastgoedsector kun je een optie nemen, waarvoor je geen premie hoeft te betalen. In een stijgende markt moet je dus agressief durven bieden.’ Van Bommel is de hoofdgast in de jaarlijkse Collegetour die de studievereniging organiseert als nieuwjaarsbijeenkomst.

Van Bommel heeft juist uit de doeken gedaan hoe hij met zijn kort daarvoor opgerichte onderneming tussen 2014 en 2016 een groot volume aan transacties in de woningmarkt in Amsterdam realiseerde. ‘We boden op alles. En we kregen vrijwel elke deal.’ En dat terwijl Van Bommel nauwelijks een track record in de Nederlandse vastgoedsector had. Hij keerde in 2014 terug uit Londen, waar hij veertien jaar in verschillende functies voor Goldman Sachs had gewerkt. En het was niet uit luxe dat hij terugkeerde naar Nederland. Het besluit om in Nederland met partners een woningportefeuille op te bouwen, nam hij op een moment dat zijn carrière als bankier in het slop zat. ‘Ik had het gevoel dat ik bij de bank elk moment ontslagen kon worden. Ik was het momentum kwijt, ik werkte er te lang.’ Bovendien pendelde hij al sinds 2009 op en neer tussen zijn gezin – hij heeft een vrouw en vier kinderen – in Nederland en zijn werk in het Verenigd Koninkrijk. ‘Ik had een grote hypotheek en tot overmaat van ramp werd bij mijn vrouw borstkanker geconstateerd.’

Victor van Bommel

Victor van Bommel

Rock bottom

Van Bommel kijkt de zaal in, waar zijn vrouw en twee oudste zoons in het publiek zitten. ‘Ik raakte rock bottom, zoals dat heet. Ik had het gevoel dat ik mijzelf helemaal los moest maken uit de bankwereld, volledig vrij moest zijn, mijn eigen weg moest gaan. Na het nieuws van mijn vrouw heb ik mijn baan opgezegd. De bank wilde weten wat ik zou gaan doen. Toen ik vertelde dat ik wilde investeren in Nederlandse woningen, werd ik vrijgesteld en mocht nog een halfjaar op de payroll blijven staan. De bank heeft mij geweldig gesteund.’

Toch niet echt de ideale uitgangspositie om een onderneming te starten, als je carrière en privéleven onzeker zijn, constateert Van Bommel. Hij liep al langer rond met het idee dat de woningmarkt in Nederland zich op korte termijn zou keren. In de omringende landen – Duitsland, Engeland – zag hij de markt herstellen, terwijl hij in Nederland alleen maar wanhoopverhalen hoorde van vrienden en bekenden. ‘Ik dacht: dit is het moment om te kopen. En uit mijn tijd als aandelenhandelaar wist ik, dat als je ergens in gelooft, je er met alles wat je hebt in moet gaan. De markt keert immers niet voor een week of twee.’

Zeventig woningmarktcycli

Het was geen avontuur waar hij zich blind instortte. ‘Ik heb veel research gedaan, alle zeventig woningmarktcycli uit de database van Goldman doorgespit van piek tot dieptepunt. Gemiddeld daalde de markt telkens met 25 procent. En begin 2014 was de woningmarkt in Nederland precies met een kwart gedaald. De markt zou zich dus moeten gaan keren.’ Van Bommel besloot er met alles in te gaan dat hij had. Zijn eerste investeerder vond Van Bommel in een oude schoolmaat, die goed geboerd had en zijn onderneming had verkocht. Die vriend had eerder al tegen hem gezegd dat wanneer Van Bommel ooit een bedrijf zou beginnen, hij mee zou doen. Dat ging niet door. ‘Hij kreeg een hersenbloeding, waaraan hij direct overleed.’ Een tweede potentiële financier kwam terug op zijn eerdere toezegging en wilde slechts voor de helft van het eerder toegezegde bedrag instappen. ‘Maar toen had ik al wel op papier een portefeuille van 40 miljoen euro gekocht, af te nemen over zes maanden.’

Vermogende familie

De fiscalist die hij in de arm had genomen om de deal te structureren had al een paar keer verteld over een vermogende familie, die investeringskansen zocht. ‘Ik had al een paar keer gezegd dat ik later wel eens contact met ze op zou nemen. Nu sprong ik in de auto en ging langs. Het gelikte pitchbook dat ik in mijn tijd bij Goldman had leren maken, hield ik in de tas. Na een goed gesprek had ik de financiering voor mijn eerste deal rond.’ Met die eerste deal had Van Bommel het vijf, zes jaar kunnen uitzingen. ‘Ik had het beheer van die drie woningcomplexen prima zelf kunnen doen. Maar daar lag niet mijn ambitie. Ik ben direct op zoek gegaan naar kantoorruimte, personeel gaan aannemen en nieuwe portefeuilles gezocht.’ Van Bommel en zijn zakenpartner Hedde Reitsma, eveneens afkomstig van Goldman Sachs, gingen voortvarend aan de slag. Ze vonden kapitaal bij de Amerikaanse private equity-partij Heitman en boden op elke woningdeal, wetende dat in een stijgende markt – en de markt ging stijgen – je risico’s kunt nemen.

Terugval naar 1,1 miljard

Vier jaar na de start van zijn onderneming tikte de waarde van de portefeuille onder beheer de 1,5 miljard euro aan. Inmiddels is dat teruggevallen naar 1,1 miljard,  de portefeuille die Orange opbouwde voor een investeerder van het eerste uur is verkocht. ‘In 2016 besloten wij het partnership met Heitman niet verder uit te breiden. De stijgende markt maakte het moeilijk voor ons om acquisities te vinden die voldeden aan de rendementseis van onze partner. Wij gingen op zoek naar een investeerder waarmee wij een langetermijnrelatie konden aangaan.’ Die investeerder heeft Orange gevonden in een internationaal staatsfonds. De speurtocht naar kapitaal met lagere rendementseis is een logische stap als je verder in de cyclus komt. ‘Het is onvermijdelijk dat er weer een crisis komt. De vraag is natuurlijk: wanneer? Wij zien op dit moment dat banken minder graag woningportefeuilles financieren, zij willen de LTV’s van investeerders omlaag brengen. We zien ook een afvlakking van de prijzen. Een aanzienlijk deel van onze woningportefeuille – ter waarde van vierhonderd miljoen euro – hebben wij in 2018 verkocht in één transactie. Het partnership had een looptijd van vijf jaar, dan ga je aan een exit werken. Daarnaast is het fijn om te de-risken, gezien onze positie in Amsterdamse woningen.’

Risicopremie gaat omhoog

De hele markt voor winkelvastgoed is omlaaggegaan, inclusief de wijkwinkelcentra. Terwijl dat product rock solid is.

Met de nieuwe investeerder schept Orange Capital de ruimte om zijn woningportefeuille door de volgende fase van de cyclus te slepen. ‘Onze strategie is om de komende tien jaar rustig te groeien. Het marktrisico loopt op, waardoor wij voorzichtiger worden. In de afgelopen periode hebben vaker achter het net gevist.’ Een voorbeeld daarvan is de portefeuille met 10.000 woningen die Round Hill eind september 2018 in de verkoop slingerde. Een nieuwe kans die Orange in 2016 zag, zijn wijkwinkelcentra. ‘We zijn analytisch ingesteld, volgens macro- en microtrends die wij proberen te vertalen in kansen. Daarnaast hebben wij een groot netwerk van investeerders, banken en private equity-partijen. Wij hebben ons huiswerk gedaan voor de retailmarkt wereldwijd, Europees en in Nederland. Retailers hebben het zwaar en iedereen weet waardoor: online aankopen. Maar wij in Nederland hebben het wijkwinkelcentrum. De hele markt voor winkelvastgoed is omlaaggegaan, inclusief de wijkwinkelcentra. Terwijl dat product rock solid is.’

Nieuwe kans in wijkwinkelcentra

In wijkwinkelcentra ziet Van Bommel ook weinig tot geen leegstand. ‘Kijkshop, Videoland en Halfords zijn natuurlijk over de kop gegaan, maar dat zegt iets over het verdienmodel van die ketens, niet over het wijkwinkelcentrum. Die waren traditioneel in bezit van pensioenfondsen, die er de afgelopen jaren noodgedwongen flink op hebben moeten afschrijven. Zij hadden daardoor geen middelen meer vrij om noodzakelijke investeringen te doen – essentieel voor wijkwinkelcentra. Wij zijn op zoek gegaan naar centra met meer dan zestig procent levensmiddelenomzet. NSI wilde graag voor 150 miljoen van zijn winkelbezit af. Nu hebben wij een portefeuille van zo’n 300 miljoen euro in wijkwinkelcentra en een team met vier voormalige Multi-mensen die onze centra herontwikkelen naar de moderne standaard.’ Een andere kans die Orange Capital identificeerde waren de traditionele Georgian houses in Ierland. Na een vraag van het family office waarmee Van Bommel zijn eerste investering deed, speurde zijn ondernemingen naar kansen op de woningmarkt in het buitenland. ‘Zo kwamen wij uit in Dublin, waar wij een samenwerking hebben gesloten met een lokale herontwikkelaar van deze panden. Daarmee hebben wij ook een pijplijn voor de toekomst.’

Investeren in fintech-bedrijf

Ongeveer 40 procent is vrouw en we hebben veel verschillende nationaliteiten. Hiermee onderscheiden wij ons in de vastgoedsector, we hebben een topteam.

Belangrijk in de filosofie van Orange Capital is dat het bedrijf bij alle projecten zelf mee belegt. Deze beleggingen hebben de onderneming de afgelopen jaren een flink rendement opgeleverd. ‘Bij verkoop gaat het geïnvesteerde kapitaal terug naar de beleggers, dus ook naar ons. Bovendien krijgen wij een performance fee. Op dit moment hebben wij een gezonde balans om de onderneming verder te laten groeien.’ Dat al dit kapitaal wordt geïnvesteerd in vastgoed, is niet gezegd. ‘Als we een kans zien, in het verlengde van de sector dan zullen wij daar zeker naar kijken. Er zijn bijvoorbeeld fintech-bedrijven die interessante producten ontwikkelen voor de vastgoedsector.’

Van Bommel leidt zijn bedrijf op onorthodoxe wijze. ‘Alles waar ik zelf een hekel aan heb is binnen het bedrijf afgeschaft. Wij vergaderen niet, maar houden ééns per week een lunchbijeenkomst, waarin iedereen kan inbrengen wat hij op z’n hart heeft. We doen niet aan vakantiedagen, iedereen is zelf ervoor verantwoordelijk dat z’n werk afkomt. En wat mensen op hun visitekaart willen zetten zal mij een zorg zijn, ze verzinnen maar iets.’ Zijn losse manier van leidinggeven bevalt blijkbaar – er is nog niemand van de mensen die Van Bommel aannam vertrokken. Van Bommel is het meest trots op de diversiteit van zijn onderneming. ‘Ongeveer veertig procent is vrouw en we hebben veel verschillende nationaliteiten. Hiermee onderscheiden wij ons in de vastgoedsector, we hebben een topteam.’

Vastgoedbedrijfje tegenover kroeg

Hijzelf kwam ook op een onorthodoxe manier in de vastgoedsector terecht. Terwijl studiegenoten vochten om bij de grote corporates binnen te komen, wilde hij liever bij een klein bedrijfje werken, het liefst op een leuke plek. Toen vrienden hem tipten dat er tegenover de kroegen van het Leidseplein in het Hirschgebouw een vastgoedbedrijfje zat, wandelde hij er op een dag binnen en vroeg of hij de baas kon spreken. Dat was Geert Jan Selman, oprichter van het Nederlandse kantoor van – toen – CB Richard Ellis. Hij kreeg de baan – Selman zocht juist economen die het bedrijf richting vastgoedbeleggingen konden leiden.

Een voorbeeldig student zou hij zichzelf niet willen noemen. Zijn eerste studiejaar haalde hij geen enkel tentamen, maar spendeerde hij met het opzetten van het bedrijfje Sweetbox, een uitbater van kartonnen snoepdozen op kantoren. ‘In die tijd had bijna geen enkel bedrijf een snoepautomaat.’ Vervolgens haalde hij in drie jaar alle tentamens van zijn complete studie en gebruikte het laatste jaar studiefinanciering om een programma over real estate investment trusts (Reits) te volgen aan de Amerikaanse universiteit van Madison, Wisconsin. In die tijd verruilden Amerikaanse pensioenfondsen massaal hun investeringen in direct vastgoed voor beleggingen in Reits. Later paste hij die kennis toe in zijn tweede baan bij pensioenbelegger MN.

Dit artikel staat in Vastgoedmarkt van maart 2019

Reageer op dit artikel