nieuws

Waarom Wereldhave 20 procent discount slikt op Itis

Beleggingen

Wereldhave verkocht winkelcentrum Itis 20 procent onder de boekwaarde, wanneer rekening wordt gehouden met te betalen belastingen. Waarom wilde de Nederlandse vastgoedbelegger zo graag af van zijn Finse bezit?

Waarom Wereldhave 20 procent discount slikt op Itis
Winkelcentrum Itis in Helsinki

Wie de bus mist, neemt die van over een kwartier. Wie zijn trein ziet wegrijden, kan een half uur later instappen. Voor het volgende vliegtuig bedraagt de wachttijd misschien een dag. Het valt allemaal in het niet bij het missen van de boot in de vastgoedmarkt.

Wereldhave miste een boot in het eerste decennium van de eenentwintigste eeuw. In de markt voor megawinkelcentra nam Unibail-Rodamco met in zijn kielzog Klépierre een niet te overbruggen voorsprong. Voor Wereldhave restte het segment middelgrote winkelcentra. De Nederlandse belegger nam er veel over van Unibail-Rodamco en Klépierre. Bij iedere aankoop van nog een middelgroot winkelcentrum viel Wereldhave’s eigen megawinkelcentrum Itis in de Finse hoofdstad Helsinki meer uit de toon.

Meer dan 100.000 m2

Bij de aankoop in 2002 was Itis – toen nog Itäkeskus geheten – het grootste winkelcentrum van Finland met 85.000 m2 overdekte winkelruimte, 9.000 m2 kantoor en 3.000 overdekte parkeerplaatsen. Wereldhave betaalde er 322 miljoen euro voor aan Sponda.

Een herontwikkeling tussen 2012 en 2014 bracht Itis in de categorie winkelcentra groter dan 100.000 m2. Volgens een gedateerde factsheet van Wereldhave trekt Itis jaarlijks 17,6 miljoen bezoekers met zijn 160 winkels, dertig restaurants, 10.000 m2 kantoor en 1.600 parkeerplaatsen. De vermelde totale verhuurbare oppervlakte is 100.500 m2. Maar een van de vermelde hoofdhuurders, Anttila, ging alweer in 2016 failliet. Ongeveer 7.000 m2 winkelruimte van Anttila heeft plaats gemaakt voor een negen zalen tellende bioscoop van Finnkino.

Niettemin is Itis met afstand het grootste winkelcentrum in de portefeuille van Wereldhave. De rest zit met zijn omvang tussen 10.000 m2 en 40.000 m2, met uitzondering van Docks Vauban in Le Havre (58.500 m2), Cityplaza in Nieuwegein (50.300 m2) en drie kleine winkelcentra in België.

Geen groeiambitie in Finland

Bepalend voor de toekomst van Itis was een strategiewijziging bij Wereldhave. Focus, topman Dirk Anbeek kan er niet genoeg hameren. Anbeek kwam in het zadel in 2012, het jaar waarin de raad van commissarissen ingreep na teleurstellende resultaten. Hij ging voortvarend van start. Een van de eerste wapenfeiten van Anbeek was de terugtrekking van Wereldhave uit de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. Nog zo’n wapenfeit was de reeks aankopen van middelgrote winkelcentra van Unibail-Rodamco en Klépierre.

Binnen enkele jaren werd duidelijk dat Wereldhave afscheid wilde nemen van zijn Finse megawinkelcentrum. ‘Onze ambitie is om marktleider te worden in de categorie middelgrote winkelcentra. En daar gaan we voor goud, niet voor zilver of brons’, zei Anbeek in 2015 tegen Vastgoedmarkt. Volgens Anbeek had Wereldhave ‘geen enkele’ groeiambitie meer in de Finse retailmarkt waar Wereldhave alleen Itis bezat. Anbeek noemde drie strategische opties: houden, een belang verkopen of helemaal van de hand doen.

Negatieve sfeer

Voor de transparantie is het bevorderlijk wanneer een vastgoedonderneming een object in de etalage zet. Sinds 2015 wisten beleggers dat aandelen in Wereldhave op de lange termijn geen blootstelling zouden geven aan Finland, evenmin aan megawinkelcentra en al helemaal niet aan de combinatie van beide.

De keerzijde is dat een negatieve sfeer om een object komt te hangen wanneer de verkoop uitblijft. Temeer als dat object al verschillende keren is afgeprijsd en toch maar in de etalage blijft staan. Eind 2015 stond Itis bij Wereldhave nog voor 616 miljoen euro op de balans. Op 30 juni 2018 was dat nog 564 miljoen euro.

Koper Morgan Stanley Real Estate Investing hapte toe voor 516 miljoen. Maar niet voordat de rekening van 66 miljoen euro belasting bij Wereldhave kwam te liggen, zodat de eigenlijke opbrengst 450 miljoen euro bedraagt. Het kost wat, maar dan heb je wat: een portefeuille vooral middelgrote winkelcentra in de kernmarkten Nederland, België en Frankrijk.

Reageer op dit artikel