nieuws

‘Slechte onderhandelingspositie Wereldhave bij verkoop Itis’

Beleggingen

Bij de verkoop van het Finse winkelcentrum Itis had Wereldhave geen goede onderhandelingspositie doordat een eerdere verkooppoging was mislukt.

‘Slechte onderhandelingspositie Wereldhave bij verkoop Itis’
Winkelcentrum Itis in Helsinki

Dat zegt analist Jaap Kuin van ING, gevraagd naar de achtergrond van de lage verkoopprijs en het langdurige verkooptraject. Al in september 2015 zei Wereldhave de toekomst van zijn bezit in Helsinki te heroverwegen. Ruim drie jaar later betaalde een fonds geadviseerd door Morgan Stanley Real Estate Investing 516 miljoen euro voor het winkelcentrum van 100.000 m2. Na aftrek van te verrekenen belasting houdt Wereldhave 450 miljoen euro aan de transactie over.

De betaalde prijs van 516 miljoen euro ligt 8,5 procent onder de boekwaarde op 30 juni 2018. Maar de eigenlijke discount is volgens de ING-analist hoger. ‘Het feit dat Wereldhave opdraait voor alle tax liabilities – en dus maar een netto opbrengst heeft van 450 miljoen euro – impliceert een discount van 20 procent ten opzichte van de bruto boekwaarde. Want tax liabilities zijn meestal onderdeel van de onderhandelingen.’

De prijs weerspiegelt een moeizaam verkoopproces. ‘Het mislukken van een verkoop is niet iets waar je in de positie van Wereldhave over praat, maar in de markt was het bekend’, zegt Kuin. Naar verluidt haakte in 2016 een consortium af uit onzekerheid over de toekomst van de Europese winkelmarkt na het referendum over de Brexit.

Ook daarna had Wereldhave volgens Kuin geen geluk. ‘Na een mislukte verkoop is het sowieso lastig om terug te keren naar de markt. Toen ging ook nog warenhuis Anttila failliet en moest Wereldhave de daardoor veroorzaakte leegstand opruimen.’ De voormalige winkel van Anttila ging tegen de vlakte om plaats te maken voor een negen zalen tellende bioscoop van Finnkino. De herontwikkeling van ongeveer 7.000 m2 in het midden van het winkelcentrum kostte Wereldhave 20 miljoen euro.

‘Wat ook niet hielp was de leverage van boven de 40 procent bij Wereldhave’, zegt Kuin. Per 30 juni 2018 had Wereldhave een loan-to-value van 42,2 procent. ‘Daarmee heb je een mindere onderhandelingspositie dan met een leverage van 30 procent in combinatie met stijgende huren’, zegt Kuin.

Kandidaat-kopers waren dun gezaaid. ‘De rest van de sector heeft naar Itis gekeken. Logische kandidaten voor een asset van deze omvang waren Unibail-Rodamco-Westfield en Klépierre geweest, maar die zien Finland niet als kernmarkt. Unibail-Rodamco-Westfield is zelf bezig met de verkoop van winkelcentrum Jumbo in Finland.’

In zo’n illiquide markt is timing Volgens Kuin erg belangrijk. ‘Voor transacties van deze omvang bestaan geen benchmarks met hoge voorspellende waarde. Drie jaar geleden had Itis zomaar 15 tot 20 procent meer kunnen opbrengen. Nu gaat een winkelcentrum waaraan het iets hardere asset management is gedaan weg tegen een yield tussen 5,5 en 6 procent. Niet echt een firesale, maar aan de prijs kun je zien dat Wereldhave een gemotiveerde verkoper was en dat de koper dit wist.’

Reageer op dit artikel