nieuws

Aberdeen Standard bouwt aan logistieke portefeuille van 1 miljard euro

Beleggingen

Aberdeen Standard bouwt aan logistieke portefeuille van 1 miljard euro
Evert Castelein

Aberdeen Standard Investments wil met een nieuw fonds de komende drie jaar tot 1 miljard euro investeren in voornamelijk continentaal Europees logistiek vastgoed. De focus zal naast standaard logistiek ook liggen op logistiek vastgoed dat de e-commerce-markt bedient. ‘Last mile logistics is de grootste groeimarkt.’

Dat zegt fondsmanager Evert Castelein in een interview met Vastgoedmarkt. Het Britse Aberdeen Standard Investments is na AXA REIM de grootste vermogensbeheerder van Europa met een belegd vermogen van ongeveer 650 miljard euro. Daarvan is een kleine 50 miljard euro geïnvesteerd in commercieel vastgoed. De vermogensbeheerder is in maart 2017 ontstaan na de overname van Standard Life van Aberdeen Asset Management voor 3,8 miljard pond.

Aberdeen heeft voor zijn logistieke ambities het fonds Aberdeen Standard European Logistics Income opgericht, dat op 15 december 2017 zijn debuut maakte op de Londense beurs. De drie maanden daarvoor hield Castelein een Britse roadshow om geld op te halen bij investeerders. Het geld werd voor een groot deel opgehaald bij wealth managers die geld van vermogende Britse particulieren beheren en kleinere instituten. ‘Samen met mijn researchdirecteur heb ik 82 pitches gehouden. Ons minimale streefbedrag was 150 miljoen pond, maar we haalden uiteindelijk 187,5 miljoen pond op. Zelf leggen we 15 miljoen pond in. Met financiering erbij beschikt het fonds omgerekend over 325 miljoen euro om te investeren in logistiek vastgoed in continentaal Europa. Het fonds heeft een core-strategie met langlopende huurcontracten. We zullen vooral investeren in big boxes en urban logistics; vastgoed dat de e-commerce-markt bedient. Nieuwbouw willen we ook; in forward commitments of forward fundings waaraan we in het laatste geval maximaal 20 procent kunnen alloceren. Voorwaarde is wel dat een project voor minimaal 50 procent is voorverhuurd.’

Concurrentie in Engeland

Castelein was zeer verheugd over het opgehaalde bedrag. ‘In het VK hebben we veel concurrentie. Tijdens onze tour zeiden sommige asset managers wel zes pitches per dag van andere REIT-managers te hebben aangehoord. In het VK noemen ze het al REIT-fatique.’ De concurrentie weerhoudt Aberdeen SI er niet van nog meer op te halen, vervolgt Castelein. ‘Die 325 miljoen euro zullen we dit jaar investeren door tien à vijftien logistieke objecten te kopen. Volgend jaar doen we een tweede ronde, gevolgd door een derde ronde in 2020. Eind 2020 beogen we dan een logistiek fonds te beheren met een belegd volume van ongeveer 1 miljard pond. Ik verwacht weer grote belangstelling. Vorig jaar moest ik het fonds vanaf papier verkopen, vanaf volgend jaar beschikt het fonds over een trackrecord.’

Een reden voor de grote Britse beleggersinteresse zijn de betere condities op de Europese vastgoedmarkt, verklaart Castelein. ‘Britse investeerders willen buiten het VK investeren. Ze willen meer spreiding, omdat vastgoed in het VK te duur is en het sentiment verslechtert door de Brexit. Zo staat het brutoaanvangsrendement voor Brits prime logistiek vastgoed beneden de 4 procent, terwijl de prime yield in continentaal Europa tussen de 4.5 en 6 procent ligt. Bovendien zijn de rentelasten in het VK wel 100 basispunten hoger. Zo kunnen we in Nederland acquisities doen tegen een all-in-rate van 1,9 procent. In Duitsland is dat nog lager vanwege het grote aanbod van en stevige concurrentie tussen vastgoedfinanciers. Daarnaast worden standaardhuurcontracten in Europa volledig geïndexeerd, terwijl indexatie in het VK niet standaard is. Dat levert onze fondsbeleggers niet alleen een inflatiehedge op, maar ook een hoger dividendrendement. Ons dividenddoel bedraagt 5,5 procent, maar door de lage financieringslasten kan het hoger uitvallen.’

Groei logistiek vastgoed

De fundamentals van de Europese logistieke vastgoedmarkt zijn volgens Castelein ‘uitmuntend’. ‘Europa heeft een enorm gebrek aan moderne logistieke panden. De gemiddelde leegstand ligt op 6 procent, waarbij moderne panden hooguit frictieleegstand kennen. Een constant groeiende wereldhandel en de opkomst van e-commerce zijn daarin drijvende krachten. Het tekort aan grote e-fulfilment centres zal hierdoor alleen maar oplopen. In het VK is Amazon de grootste retailer, met een omzet die hoger is dan de vijftig grootste winkelcentra in het land. Een e-retailer heeft drie keer zoveel logistiek vastgoed nodig dan een reguliere retailer. Daarnaast groeiden de Europese online verkopen jaarlijks tussen de 10 en 20 procent. Waar kantoren met veel leegstand kampen en de retailmarkt wordt aangetast door e-commerce, is logistiek vastgoed juist een groeiverhaal.’ Aberdeen SI heeft een eigen logistieke portefeuille van 2,6 miljard pond met 144 panden met een bezettingsgraad van 100 procent en geen betalingsachterstanden.

Castelein zou het liefst zo veel mogelijk in urban logistics beleggen. ‘Helaas is er nog nauwelijks aanbod. Ik ben ervan overtuigd dat last mile logistics de grootste groeimarkt wordt. De behoefte aan logistieke panden aan de randen van steden groeit enorm. Retailers en webplatforms willen steeds dichter op de consument zitten. De snelheid van levering gaat omhoog. Nu is het product binnen een dag bij de consument, maar Amazon kan al binnen twee uur bezorgen.’ Niet alleen de groei van online bestedingen zorgt voor opwaartse druk, maar ook de groei van de steden zelf, vult hij aan. ‘De bevolking van alle grote Europese stijgt snel. Londen is de afgelopen tien jaar met 1 miljoen inwoners gegroeid. Stockholm heeft er het afgelopen decennium 300.000 inwoners bijgekregen tot 1,5 miljoen nu. Berlijn groeit zelfs met meer dan 50.000 inwoners per jaar. Grond is schaars en ook woningontwikkelaars azen op deze locaties. Als wij posities verwerven aan de stadsranden, stijgt door de grote vraag niet alleen het vastgoed, maar ook de grond in waarde.’

Professionele beleggingsmarkt

In welke fase van de vastgoedcyclus zit de Europese logistieke markt volgens Aberdeen Standard? ‘Uit onderzoek naar de fundamentele waarde is Europees vastgoed nu duurder dan het historisch gemiddelde. In het VK lag de prijs van vastgoed net vóór het Brexit-referendum in juni 2016 zelfs 30 tot 40 procent boven de fundamentele waarde. Logistiek vastgoed in continentaal Europa is van alle segmenten het meest aantrekkelijk vanwege de prijs en de goede vooruitzichten. De afgelopen tien jaar is de Europese bedrijfsruimtemarkt ook enorm veranderd. Tien jaar geleden was het meeste vastgoed in handen van eigenaar-gebruikers, nu is het een professionele beleggingsmarkt aan het worden. De Europese prime logistieke yields lagen in 2008 op 8 procent en nu op 5 procent.’

De eerste twee logistieke panden van gezamenlijk 50.000 m2 heeft Aberdeen SI in Frankfurt am Main gekocht voor in totaal 53 miljoen euro; een bestaand pand nabij de internationale luchthaven en een nieuw pand dat in september wordt opgeleverd, somt de fondsmanager op. ‘De nieuwbouw is op een locatie die wordt getransformeerd naar een nieuwe, grote logistieke hub.’ Meer deals zullen snel volgen, stelt Castelein. ‘We hebben een aantal deals in voorbereiding voor panden in Duitsland, Spanje, Nederland, Frankrijk en Zweden. In Nederland kijken we op alle goede locaties. Ik hoop dit jaar drie panden in Nederland te kopen. Maar de concurrentie is groot. In Venlo moeten we voor een pand bieden met tien tot twintig andere beleggers. In Tilburg, waar alle gronden zijn uitgegeven, is de prime yield gedaald tot een Nederlands laagterecord van 4,6 procent.’

Reageer op dit artikel