nieuws

Berlijn is uitverkocht en uitverhuurd

Beleggingen

Berlijn is uitverkocht en uitverhuurd
Nieuwbouw Berlijn rond Hauptbahnhof

Berlijn dreigt te bezwijken onder zijn succes. Bijna alle kantoorruimte is bezet en bedrijven slagen er nauwelijks in woonruimte voor hun werknemers te vinden.

Voor het vierde jaar op rij riepen door PwC en ULI ondervraagde ontwikkelaars en beleggers Berlijn uit tot de meest aantrekkelijke Europese stad. Met een beleggingsvolume in commercieel vastgoed van ruim 7,7 miljard euro (cijfers: Real I.S.) was Berlijn in 2017 de meest gewilde investeringslocatie van continentaal Europa. Duitse vastgoedbeleggers wrijven zich nog af en toe de ogen uit. Zij herinneren zich vooral de baissemarkt waarin de hoofdstad tussen 1993 en 2010 verkeerde. Na de val van de Muur in 1989 waren de verwachtingen torenhoog gespannen en werden massaal kantoren gebouwd. De bedrijven kwamen echter niet en met de dot.com-crisis in 2000 stortte de markt volledig in.

Een grafiek van onderzoeksbureau BulwienGesa illustreert hoe diep het dal was. In 1991 bevond de tophuur zich op omgerekend bijna 50 euro per m2 per maand en de gemiddelde huurprijs op bijna 30 euro. Tot 1997 halveerden deze prijzen. De tophuur daalde na een piek van 30 euro in 2000 naar 20 euro in 2009, de gemiddelde huurprijs bleef tot 2014 steken op 15 euro. Tot 2014 is er vijftien jaar geen nieuwbouw geweest, zelfs niet in 2007, zegt Pascal Ries, director Capital Markets voor CBRE in Berlijn, vanuit de topetage van het nieuwe 119 meter hoge gebouw Upper-West aan de Kurfürstendamm.

‘Pas toen stegen de huren weer. Upper-West is een van die nieuwe kantoren. De prime kantoorhuur in Berlijn van nu weer 30 euro is in dit multi-tenantgebouw te vinden. CBRE heeft zijn transactie-afdelingen begin 2018 hiernaar verhuisd’, aldus het beleggingshoofd. Het Oostenrijkse Signa Prime kocht het 53.000 m2 grote multifunctionele complex in november 2017 als onderdeel van een Duitse prime portefeuille van 160.000 m2 voor in totaal 1,5 miljard euro van RFR Holding. Andere gebruikers zijn onder andere WeWork en hotelformule Motel One.

Huurexplosie

De situatie op de Berlijnse kantorenmarkt is nu overspannen, blijkt uit CBRE-cijfers. Vorig jaar bedroeg de kantooropname 925.000 m2, 4 procent meer dan in recordjaar 2016. De gemiddelde leegstand daalde in twaalf maanden van 4,9 naar 3,1 procent eind 2017. In het centrum bedraagt de leegstand 0,8 procent. De tophuur steeg vorig jaar 9 procent naar 30 euro per m2 per maand. De gemiddelde huurprijs steeg binnen een jaar zelfs 22 procent naar 19,30 euro. De prime yield daalde vorig jaar met 30 basispunten naar 3,1 procent.

De grootste deals van 2017 zoals het Sony Centre (1,1 miljard euro) en Axel Springer-complex (725 miljoen) werden verricht door buitenlandse beleggers, vertelt Ries. ‘Duitse beleggers zijn nog steeds voorzichtig, omdat ze hun vingers hebben gebrand aan die kantorencrisis. Buitenlanders geloven meer in de potentie van onze hoofdstad dan wijzelf. Ze zien kansen vanwege de relatief lage huur- en vastgoedprijzen ten opzichte van andere Duitse en Europese steden. De prijzen zullen vanwege deze vraag verder stijgen, ook al omdat de meeste nieuwbouw pas vanaf 2020 wordt opgeleverd.’

De meeste nieuwbouw concentreert zich rond Hauptbahnhof, blijkt uit cijfers van adviseur Knight Frank. De afgelopen jaren zijn daar elf kantoren en hotels van in totaal 205.000 m2 opgeleverd. Van de 147.000 m2 kantoorruimte is slechts 5.000 m2 beschikbaar. OVG levert dit voorjaar het 22.000 m2 grote Grand Central op, na HumboldtHafenEins en M_Eins het derde Berlijnse kantoor. Tot 2020 wordt nog eens 225.000 m2 aan kantoren rond het hoofdstation opgeleverd, waaronder Cube, MY.B en Humboldthafen H3 und H4.

4 miljoen inwoners

Berlijn werkt als een magneet op jong talent en met in hun kielzog het bedrijfsleven. Tot 2010 trokken vooral West-Duitsers naar de Duitse hoofdstad. In de nasleep van de mondiale financiële crisis ontdekte de rest van de wereld de ‘arme maar sexy’ stad. In 2016 groeide het inwonertal van Berlijn met 54.200, het hoogste aantal sinds de val van de Berlijnse muur. Eind vorig jaar kon dat record al weer de prullenbak in, vertelt Thomas Zabel, head of Residential Development JLL, vanuit zijn kantoor aan Unter den Linden. ‘In 2017 bedroeg de nettogroei van de bevolking 75.000 inwoners. Dat aantal is nog exclusief de vele tienduizenden vluchtelingen en niet-geregistreerde Oost-Europese gelukszoekers die de afgelopen jaren naar Berlijn zijn getrokken.’

Met een inwonertal van nu 3,65 miljoen denkt Berlijn in 2025 voor het eerst sinds 1914 weer de piek van 4 miljoen inwoners te bereiken. De bevolkingsexplosie zet ook de woningmarkt onder druk, weet Zabel. Voor JLL – die zijn bedrijf Zabel Property vorig jaar heeft overgenomen – verkoopt hij prestigieuze nieuwbouwwoningen van ontwikkelaars aan voornamelijk buitenlandse particulieren. ‘Vorig jaar hebben we 650 woningen verkocht, maar dat konden er met een pijplijn van 2.000 woningen drie keer zoveel zijn. Ontwikkelaars vragen me echter de verkoop te vertragen. Dan kunnen ze beter profiteren van de jaarlijkse prijsgroei sinds 2009 van 10 procent. In 2009 verkocht ik hun woningen voor gemiddeld 3.000 euro per m2, nu ligt de gemiddelde prijs voor goede locaties op 6.000 euro. Het woningtekort is zo nijpend dat een groot multinationaal farmaceutisch concern zijn staf van 300 man een jaar lang in een hotel heeft moeten onderbrengen.’

Prijzen verdubbeld

Ook voor institutionele beleggers is de Berlijnse woningmarkt een walhalla, somt Henrik Baumunk, head of Residential Services van CBRE, op. ‘Berlijn is de meest liquide markt van Duitsland en misschien van Europa. Van de 1,8 miljoen woningen bestaat dan ook 80 procent uit huur. Institutionele beleggers en beursfondsen bezitten ongeveer 400.000 woningen in Berlijn, waarbij Deutsche Wohnen met 115.000 de grootste partij is. Berlijn bezit evenveel, de rest is in handen van kleine beleggers en huurcoöperaties. In 2010 kochten beleggers woongebouwen op voor minder dan 1.000 euro per m2, nu ligt de prijs op 2.500 euro. De huurprijs is in die periode verdubbeld van 4 naar 8 euro per m2. Of investeerders ponden appartementen uit voor 5.000 euro per m2. In 2017 is ongeveer 6 miljard euro in huurwoningen belegd en ging er nog eens 4 à 5 miljard om in portfoliodeals. De prijsgroei is sinds 2010 10 procent per jaar. In 2017 steeg de appartementenprijs in Berlijn zelfs 15 procent.’

Bedrijven moeten wel naar Berlijn, omdat dit de Europese stad met de grootste pool aan jonge en getalenteerde arbeidskrachten is, stelt Marc Vollmer, co-head of Office Leasing Berlin. ‘Een bedrijf slaagt er niet in geschikt personeel te vinden als het op een bedrijvenpark buiten Stuttgart zit. In Berlijn is een mondiale startup-community ontstaan. De stad is nu de startup-hoofdstad van Europa met vorig jaar 3 miljard euro aan opgehaald kapitaal. Google heeft twee campussen in Mitte en Kreuzberg, Microsoft heeft een startupcampus geopend. Techbedrijven zijn goed voor 40 procent van de kantooropname. Hoeveel beursgenoteerde Daxx-bedrijven er nog bijna geen hoofdkantoren hebben, openen ze wel filialen, hubs en incubators in Berlijn.’

Te weinig leegstand

Beleggers klagen dat er zo weinig leegstand is, grapt Vollmer. ‘De huidige huurders betalen op basis van hun oude contracten ongeveer 12 euro. Als ze zouden verhuizen of vernieuwen, ontvangen beleggers het dubbele daarvan. Dit jaar zullen de huren nog harder stijgen dan in 2017. Het kantooraanbod bedraagt met 450.000 minder dan de helft van 2017. Hiervan is 75 procent al voorverhuurd. De grootste vraag is naar flex-kantoren van kleine en middelgrote bedrijven. Dit aanbod komt alleen vrij doordat bestaande huurders wier contract afloopt de markthuur niet kunnen betalen en naar de randen van Berlijn verhuizen. Nieuwkomers als Facebook nemen dan hun plaats in. Banken, advocatenkantoren, financiële dienstverleners en ook vastgoedbedrijven kunnen gaan klasse A-kantoor vinden. De situatie is zo extreem dat een verhuurder onlangs dertig potentiële huurders liet bieden op de vrijkomende kantoorruimte. De eigenaar koos voor de hoogste bieder.’

Ook de overheid draagt bij aan de groei van Berlijn, benadrukt JLL-woningdirecteur Zabel. ‘Nog veel ministeries zitten in de voormalige BRD-hoofdstad Bonn, omdat met een directe verplaatsing Bonn dood zou zijn. Sinds tien jaar zijn er echter permanent vijf ministeries in aanbouw in Berlijn. Minimaal 20.000 tot 40.000 ambtenaren komen nog van Bonn naar Berlijn, exclusief hun families. De afgelopen jaren heeft veiligheidsdienst BND 5.000 werknemers van München naar Berlijn verhuisd.’

Prioriteit van de Berlijnse senaat is betaalbare huisvesting. Dit stadsbestuur stelt dat tot 2030 minstens 194.000 nieuwe woningen nodig zijn. De pijplijn bedraagt echter slechts 27.000. De woningproductie is dan wel gestegen van 8.750 in 2014 naar ruim 13.000 in 2016 en 2017. De huidige behoefte is met een huishoudensgroei van 25.000 minstens 20.000 nieuwe woningen per jaar. Een gebrek aan ruimte is het probleem niet in Berlijn. Het in 1945 voor 90 procent verwoeste en tot 1991 door de muur opgedeelde Berlijn kent nog vele braakliggende plekken.

Onbetaalbare grond

Wat marktpartijen parten speelt, zijn de hoge kosten om de benodigde woningen te kopen, legt Baumunk uit. ‘Alleen om quitte te spelen, is een gemiddelde huurprijs van 11 tot 13 euro per m2 nodig en 7 tot 9 euro voor gesubsidieerde sociale woningbouw. De gemiddelde huurprijs in Berlijn is echter 6,5 euro, de markthuur is ruim 10 euro. Middeninkomens zitten opgesloten in hun huidige huurwoning, omdat verhuizing doorgaans een 30 procent hogere huur betekent. Ontwikkelaars bouwen dus voornamelijk voor welgestelde nieuwkomers, terwijl Berlijn zich alleen richt op sociale woningbouw. Het gat tussen markthuur en nieuwbouwhuur moet gedicht. Maar door verder stijgende grondprijzen en bouwkosten wordt het gat groter en is over twee jaar een huurprijs van 14 à 15 euro nodig.’

Ontwikkelen voor de koopmarkt lost het probleem evenmin op, stelt Baumunk. ‘Door de enorm hoge grondprijzen hebben ontwikkelaars die familiehuizen aan de stadsranden al 4.000 euro per m2 nodig. Elders in het centrum lopen de prijzen op van 7.000 euro tot 20.000 euro aan Unter der Linden. Hoogbouw lost het woningtekort niet op. Per jaar worden 1.000 hoogbouwwoningen verkocht. De te bouwen hoge appartemententorens bij de Mercedes Benz-arena langs de Spree hebben prijzen van minimaal 7.000 euro nodig om winstgevend te zijn. Op Alexanderplatz komen twee woonwolkenkrabbers met 400 appartementen vanaf 8.500 euro. Geen enkele Berlijner kan deze woningen kopen, alleen buitenlanders. Dus zal de helft van de gebouwen het grootste deel van het jaar leeg staan.’

Laf bestuur

Bureaucratie speelt de woningbouw volgens hem ook parten. ‘Het duurt zeker drie jaar voordat alle vergunningen rond zijn. Dan is er een groot tekort aan bouwbedrijven, terwijl bouwmaterialen en personeel steeds duurder worden. Zelfs met een bouwvergunning wordt een project regelmatig nog niet gebouwd. Ze houden het vast voor speculatie; de prime yield van nu 3,3 procent in Berlijn kan net als in München naar 2,5 procent gaan. Anderen zijn vanwege een doorlooptijd van vijf jaar bang voor een rentestijging en verkopen hun grondpositie door.’

Thomas Zabel verwijt het links-groene stadsbestuur een laffe houding. ‘Het stadsbestuur moet de bouwsector helpen in plaats van tegen te werken. Maar geen politicus durft daarin mee te gaan, want dan stemt de bevolking hen weg als kapitalisten. Een bouwvergunning kan je wel sneller dan drie tot vijf jaar krijgen, maar dan moet je alle voorwaarden accepteert. Dat houdt meestal 100 procent sociale woningbouw in. Een ontwikkelaar had in Kreuzberg plannen voor 700 appartementen, waaronder 200 sociaal. Kreuzberg bleef na langen onderhandelingen echter hameren op 700 sociale huurappartementen. De investeerder heeft het plan toen geschrapt en er een kantoorcampus voor Zalando gebouwd. Stadsdelen als Kreuzberg en Friedrichshain houden ook transformatieprojecten op verwaarloosde locaties tegen. Door mooie woningprojecten gaan de huren van omliggende woningen omhoog met gentrificatie tot gevolg, stellen ze. Om deze reden hebben veel investeerders Berlijn verlaten’, aldus Zabel.

Foto's

Reageer op dit artikel