nieuws

Nederland veruit favoriet bij Belgische vastgoedfondsen

Beleggingen

Nederland veruit favoriet bij Belgische vastgoedfondsen
WDP-Schiphol-Zuidoost

De Belgische beursgenoteerde vastgoedondernemingen internationaliseren in rap tempo. Nederlands vastgoed is veruit favoriet.

In 2002 kocht WDP op bedrijventerrein Hazeldonk, vlak over de grens onder Breda, als eerste Belgische beursgenoteerde vastgoedonderneming een Nederlands object. Veel profijt leverde het distributiecentrum van 37.000 m2 aanvankelijk niet op. Al snel ging de huurder failliet waardoor het pand  jaren leeg stond. Een zucht van verlichting steeg op in de monumentale kasteelboerderij te Wolvertem, bij Brussel, waar de logistieke vastgoedonderneming resideert, toen eindelijk Lidl als nieuwe huurder gecontracteerd werd voor Hazeldonk.

Voorzichtig gingen de Belgen hier voort. Maar in de  periode 2010-2014, toen de financiële crisis uitmondde in een diepe, slepende vastgoedcrisis in Nederland, trok WDP een ware groeisprint, handig gebruik makend van de goedkope financieringsmogelijkheden in eigen land en het enorme scala aan beleggingsmogelijkheden in Nederland doordat Nederlandse projectontwikkelaars en beleggers in ademnood verkeerden. Uitgegroeid tot de marktleider in de Benelux in logistiek vastgoed, beschikt WDP inmiddels over 77 Nederlandse logistieke centra, ter waarde van 1,3 miljard euro. Bijna de helft van de meer dan 2,5 miljard euro omvattende WDP-portefeuille ligt  in ons land. En de groei in Nederland is er volgens ceo Joost Uwents nog lang niet uit, zo verzekerde hij Vastgoedmarkt bij de presentatie van de jaarcijfers 2017.

Benelux-onderneming

Het bedrijf  beschouwt zichzelf niet meer als een Belgische onderneming, maar als een Benelux-onderneming. Sinds 2015 heeft het vastgoedfonds een tweede beursnotering in Amsterdam. Volgens de Brusselse vastgoed-analist Herman van der Loos van zakenbank Degroof Petercam is de notering vooral ook bedoeld om meer naamsbekendheid in Nederland te verwerven.

Buiten goodwill kweken bij de Nederlandse stakeholders heeft een Belgisch beursgenoteerd vastgoedfonds eigenlijk ook weinig te zoeken op Euronext  Amsterdam. Qua handel, koersontwikkeling, IPO’s  en emissies is het in de ooit zo bloeiende vastgoedhoek op het Damrak al bijna tien jaar de dood in de pot, zelfs nu de vastgoedcrisis alweer enkele jaren achter de rug is en alle seinen  in Nederland op groen staan.

Dutch discount

Qua prestaties bungelen de Nederlandse vastgoedaandelen ook in 2017 nog altijd helemaal onderaan in de EPRA Eurozone-index. Belangrijkste verklaring voor de ‘Dutch discount’, zoals analisten dit  merkwaardige verschijnsel noemen, is dat het handjevol Nederlandse beurs genoteerde vastgoedfondsen, afgezien van kantorenspeler NSI, zich eenzijdig focust op winkelvastgoed. Volgens Van der Loos is dat mede het gevolg van de kuddementaliteit  die heerst onder de Nederlandse institutionele vastgoedbeleggers die het Damrak domineren en ooit allemaal ‘Rodamco-tjes wilden maken’. En vervolgens hebben ze twee jaar geleden ‘kennelijk collectief besloten dat retail vanwege e-commerce weinig toekomst heeft’, schampert de Belg.

Ook het optreden van APG aan de vooravond van het de beurs halen van het logistieke vastgoedfonds PEPR door fondsbeheerder Prologis en de afgedwongen overname door Klépierre van Corio heeft naar verluidt het Amsterdamse imago en de koersvorming bepaald geen goed gedaan.

Vastgoedfeest

De tegenstelling met het al vele jaren durende vastgoedfeest op Euronext Brussel kan in ieder geval niet groter zijn. De Brusselse effectenbeurs wordt gedomineerd door particuliere beleggers, die allemaal hun eigen koers varen zonder rapportageverplichtingen, die tot angsthazerij  en kuddegedrag leiden. Vrijwel alle segmenten van de vastgoedmarkt zijn op de Belgische beurs vertegenwoordigd. De meeste Belgische beursgenoteerde vastgoedfondsen noteren bovendien op een stevige premie ten opzichte van hun intrinsieke waarde. WDP spant daarbij de kroon met een plus van maar liefst 80 procent.

WDP is op afstand de grootste Belgische vastgoedinvesteerder in Nederland, maar  allang niet meer de enige die de weg naar ons land gevonden heeft. Negen van de zeventien genoteerde Belgische vastgoedfondsen richten de focus op hun noorderbuur. Bij elkaar zijn ze goed voor een slordige 2,8 miljard euro aan vastgoedinvesteringen in ons land.

Tiende fonds

Volgens Van der Loos heeft ook zorgvastgoedinvesteerder Care Property Investment, het oudste beursgenoteerde Belgische vastgoedfonds, vergevorderde plannen om zich op de Nederlandse markt te wagen. Dat zou het tiende Belgisch fondsen worden dat bij Hazeldonk de grens overtrekt.

Belgische fondsen zijn vooral verzot op Nederlands logistiek vastgoed: (WDP 1,3 miljard, Montea 200 miljoen euro, Intervest Offices & Warehouses 50 miljoen). Maar zij beleggen ook in: Nederlandse studentenwoningen (Xior, goed voor naar schatting 300 miljoen euro) zorgvastgoed (Cofinimmo 180 miljoen euro, Aedifica 150 miljoen); cafés (Cofinimmo 140 miljoen); vakantiewoningen (Home Invest 45 miljoen euro);  en winkelvastgoed (Retail Estate 270 miljoen, QRF 28 miljoen).

Nederland favoriet

‘Nederland is veruit favoriet bij Belgische bedrijven die internationaal willen diversifiëren en expanderen, stelt vastgoedanalist Van der Loos zonder aarzeling in de burelen van de Belgische zakenbank, in het hart van  Brussel. Al is Nederland nu ook weer niet het enige land waar onze zuiderburen hun pijlen op richten. Van de zeventien zijn er twaalf over de landsgrenzen actief. Buiten Nederland opereren Belgische vastgoedfondsen in Frankrijk, Duitsland, Oostenrijk en Spanje.

Belangrijkste reden voor de Belgen om over de grens te kijken is risicospreiding. België is een klein land, dat al snel te klein wordt als een beleggingsportefeuille een zekere omvang krijgt, legt Van der Loos uit. Bovendien maken de vele regeltjes en de topzware bureaucratie –  het land kent drie regeringen – nieuwe ontwikkelingen heel lastig te realiseren.

Vies woord

Tweede punt is volgens hem de goedkope financiering. België heeft nooit, zoals Nederland een diepe, jarenlange financiële en vastgoedcrisis gekend. De Belgische financiële crisis was heftig, maar snel voorbij en liep niet uit in een vastgoedcrisis. ‘Vastgoed is nooit een vies woord geweest bij de banken zoals bij jullie is gebeurd, en daar trekken vastgoedbedrijven tot op de dag van vandaag profijt van’, stelt Van der Loos. Een gemiddelde GVV, het equivalent van de Belgische fiscaal transparante REIT-structuur, kan zich volgens hem financieren op een 5-jaarseuroswap voor 30 of 40 basispunten, plus een bankmarge van 100-120 basispunten. Dus 150 tot 170 basispunten in totaal. Nederlandse fondsen kunnen  niet onder de 200 basispunten terecht bij de bank.

Op de vraag wat de specifieke redenen zijn  om juist in Nederland te investeren, steekt Van der Loos uitvoerig de loftrompet over ons land, roemt in de eerste plaats  de bloeiende economie, maar ook de hervormingen van de opeenvolgende kabinetten Rutte, het goede investeringsklimaat, de rechtszekerheid, de soepele gronduitgifte en de nog altijd redelijk betaalbare vastgoedprijzen.

Eigen taal

En niet te vergeten, heel belangrijk voor logistiek vastgoed: de strategische ligging als toegangspoort van Europa – net als België trouwens – maar in tegenstelling tot de zuiderburen kent Nederland veel minder beperkende wet-en regelgeving  voor het flexibel inzetten van logistiek personeel, lagere arbeidskosten en een uitstekende fysieke infrastructuur. Wat uiteraard ook helpt is dat de Vlaamse vastgoedgoedmannen hier gewoon hun moerstaal kunnen spreken en er door de geringe afstand ook niet meteen een eigen vestiging hoeft te worden geopend in Nederland.

Waar de Belgische vastgoedanalist minder over te spreken is, vormt de aangekondigde opheffing van de fiscale beleggingsinstelling (FBI) voor vastgoedbeleggingen in 2020. ‘Maar ik kan me eenvoudigweg niet voorstellen dat een ondernemersvriendelijke regering als de Nederlandse niet tot een pragmatisch compromis kan komen met de sector’, glimlacht Van der Loos. Volgens hem is de maatregel er in een onbewaakt moment tijdens de formatie van Rutte III ingeslopen. ‘Het is een mooie kans om een fiscaal transparante structuur op te tuigen die helemaal toegesneden is op de beurgenoteerde vastgoedsector. Wat dat betreft zouden jullie je kunnen spiegelen aan ons GVV-statuut, dat beleggers heel veel zekerheid biedt, maar de ondernemingszin van vastgoedbedrijven niet beknot.’

Weinig impact

Van de Belgische fondsen maken overigens alleen WDP en Cofinimmo gebruik van de FBI-structuur voor hun Nederlands vastgoed. WDP heeft al laten weten dat definitieve opheffing van de FBI 3 procent van de jaarwinst zou schelen, vervelend, maar nu ook weer niet iets om echt wakker van te liggen. Voor Cofinimmo zal de negatieve impact vermoedelijk nog veel kleiner zijn omdat de FBI-structuur slechts betrekking heeft op zijn zorgvastgoedbelegging  in Nederland en niet op de cafés die men hier bezit. De 180 miljoen euro aan Nederlands zorgvastgoed vormt bovendien slechts een fractie van de totaal 3,5 miljard euro omvattende beleggingsportefeuille van Cofinimmo.

Van der Loos verwacht dat de Belgische fondsen ook dit jaar weer honderden miljoenen zullen investeren in Nederlands vastgoed. Al spreekt hij voor de langere termijn wel met enige zorg uit over de voorzichtig stijgende rente in België, de krimpende aanvangsrendementen in Nederland en de toenemende speculatieve ontwikkelingen in ons land, vooral in logistiek vastgoed.

Reageer op dit artikel